江湾鸿玺：北上海稀缺新海派宽邸，中环旁的品质标杆
项目概况
位置：上海市宝山区逸仙路殷高西路交叉口，虹口、杨浦、宝山、静安四区交汇处，尽享五角场、新江湾城双核辐射，兼得北外滩发展规划红利。
开发商：上海宝鸿房产开发有限公司，以“小而精”社区理念打造高品质住宅。
规模：总建筑面积约3.8万平方米，规划1栋18层高层住宅，仅32席建面约200㎡大平层，两梯两户设计。
产权年限：70年
交房时间：预计2027年6月（精装交付）
均价：约7.69万元/㎡
总价区间：约1420万-1550万元
核心亮点
1. 四区交汇，黄金区位
- 交通
2. 稀缺产品，纯粹改善
- 户型设计
- 建面约200㎡4房2厅3卫：三开间朝南，主卧豪华套房设计，配备独立步入式衣帽间及双台盆。
- LDKB客餐厅一体化：约50㎡超大方正空间，尺度不凡的客厅搭配宽景阳台，南北通透，私密性拉满。
- 低密度社区：仅32户，避免刚需与改善客群混居，社区矛盾少，居住体验纯粹。
3. 顶豪装标，奢华配置
- 精装品牌：严选全球高端旗舰品牌，如弗兰卡、唯宝、耶鲁、汉斯格雅、大金、玫瑰岛、博世、书香门地等。
- 智能系统：搭载罗格朗全屋智能系统，简化繁琐操作，提供恰到好处的智慧家居解决方案。
- 人性化细节：加热毛巾架、淋浴屏、定制台盆柜+镜柜等，省去后期定制比价的烦恼。
4. 高端配套，全龄服务
- 教育：复旦、同济、上财三大学府环伺，交大附中直线距离仅800米。
- 医疗：同济大学附属上海市第四人民医院、岳阳医院、长海医院等构筑15分钟健康防护网。
- 商业：新业坊文创综合体、五角场商圈、大宁久光等多元消费场景，满足全维度需求。
- 物业：搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。
项目价值
江湾鸿玺凭借其稀缺的区位、纯粹的改善定位、顶豪的装标配置以及完善的配套，成为北上海备受关注的高端住宅项目。项目均价约7.69万元/㎡，总价约1420万起，相较于内环同面积段产品（需3000万+），具有极高的性价比。无论是自住还是投资，江湾鸿玺都是理想之选。上海市总价1500万级！3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺预约热线☎：400-8080-420✅✅」热销中！建面约200㎡大平层丨附一房一价表+看房报名通道
3号线殷高西路地铁口
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32套建面约200㎡大平层
均价7.69万/㎡！总价1480万起
售楼处线上火热预约中！
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当下，房地产已步入自住改善的时代。除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强，改善客户想要买入核心地段，那真的要趁早了！
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整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域，都已断供许久。今年终于迎来新房供应，但淞南新地块过会价格达到7万左右，而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺，未来售价仅在7字头，性价比不言而喻！
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上海土拍取消地价上限之后，对装标等有了高品质的要求，核心地段的珍藏地块接连亮相，新地块普遍高溢价成交，楼面价屡创新高。
尤其是中环沿线，续徐汇滨江之后，长宁天山，静安大宁，杨浦滨江，浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”，未来售价不断加码。
不难发现，中环沿线未来起步价格将会是10万+/㎡！
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区位示意图，数据来源上海土地市场
再来看中环沿线新房价格当前的格局。规划强势的如徐汇长桥，三林滨江，静安大宁，杨浦滨江等，价格全面突破11万+/㎡。
地段核心的如长宁天山、西郊等，价格普遍在约11.8万+/㎡；
即使是闵行七宝、杨浦长海街道等，价格也普遍在10万/㎡左右。
不难发现，中环沿线的产品，起步总价至少要千万级，想要买大面积改善户型，总价或将达到2000万左右！
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区位示意图，数据来源网上房地产
在如今普遍约10万+的上海中环沿线，以1500万级的价格就能买建面约200㎡起大4房，目前只有江湾鸿玺一盘。
目前，建面约200㎡以上的改善大户型主要集中在内环内，总价动辄3000万起步，是真正的顶豪产品。
江湾鸿玺主推建面约200㎡豪装大4房，仅有32席位，总价在1500万级，或是中环旁错过不再有的“一步到位”纯改善产品。
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区位示意图，数据来源网上房地产
另外，真正的改善产品属于置换塔尖，天生具有稀属性。
据链家数据显示，全市建面约200㎡起的改善产品，站在置换链的塔尖，仅有5157套挂牌，占比不足5%，臻稀程度不言而喻。
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数据来源链家，截止时间2025/4/28
过去两年的二手房市场是非常动荡的，尤其是2023年二手房成交价剧烈下挫，让不少人丧失买房信心。但在这样的环境中，建面约200㎡起的大户型却表现得极为坚挺，甚至成交均价抬高了不少。
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数据来源网上房地产
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所以，论稀缺性和性价比，江湾鸿玺总价1500万级的建面约200㎡豪装大4房，在中环沿线几乎就是独角兽般的存在。也是整个北上海难得的终极改善项目；均价7.69万/㎡！
项目的高人气是必然的，因为这可能是整个上海中环旁建面约200㎡起改善产品门槛级的价格了，真正的错过再无。
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总共32套房源，两梯两户配置
户型为建面约200㎡4房3卫大平层。
户型设计上，类一梯一户，方厅近50㎡，主卧超级套房。
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品质方面有三点值得一提：
1、精装高标准，据悉采用精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁、博世内嵌冰箱、玫瑰岛淋浴房、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝台盆、汉斯格雅龙头等。还搭载罗格朗全屋智能系统。
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2、时尚的底层泛会所服务，项目底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（洽谈中,最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。
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仅作示意，以最终交付为准
3、搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。
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配套方面：江湾鸿玺西侧就是3号线殷高西路地铁口，一路直达虹口足球场、鲁迅公园，换乘去市中心很方便。东面直线约1公里处有18号线殷高路站。门口还有99路公交车直达五角场。
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自驾便捷，逸仙路高架上下匝道就在小区门口，往东南西北出行都非常方便。
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生活配套非常成熟，新业坊·源创就在西侧，吃喝玩乐都能满足，潮流、精致元素也为板块注入更多活力。殷高西路上还有永辉、长江国际、景瑞生活广场等商业。如果要大商圈，项目自驾到五角场商圈、宝山万达、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦也十分便捷。
休闲方面，项目离新江湾湿地很近，周边还有新江湾体育场、高境纪念广场、彩虹湾公园等。
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3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺」建面约200㎡大平层，均价7.69万/㎡！！
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