2025年上半年，上海楼市交出了一份看似亮眼的成绩单：二手房成交约13万套，同比增长约19.5%，创下近四年同期次高。

然而，在这片繁荣景象下，一场悄无声息的分化正在上演：一批房子正在被抛弃！

PART.01

上海有房子跌破6000元/㎡

2 025年的上海楼市上演着残酷的“双城记”。一面是核心地段的热火朝天，另一面则是两类房产的加速沉沦。

远郊老破小首当其冲 。

比如，金山的石化十五村。

据贝壳数据显示，今年6月，小区成交一套建面约53.78㎡房源，成交总价约31万，折合单价约5765元/㎡。

2002年，小区同面积段房源，成 交总价约80万，成交单价约15376元/㎡。

相比之下，石化十五村的 二手房价，可谓是“腰斩”。

再比如，嘉定 的红梅小区 。

贝壳找房数据显示，今年7月，小区成交一套建面约47.35㎡房源，成交总价约73.5万，折合单价约15523元/㎡。

要知道， 2023年12月，小区建面约48.82㎡房源，成交总价约113万，折合单价约23147元/㎡。

相比之下，小区房价跌幅较大。

PART.02

远郊老破小没人买

为什么远郊老破小的房价越来越低了呢？归根结底，主要还是三个原因：

1、产业空心化

作为计划经济时代的"工业卫星城"，石化新村、月浦新村等曾依托宝钢、上汽等巨头创造就业神话。

但随着传统工业转型，这些区域产业下滑，人口流失。

比如宝山，钢铁产能缩减导致产业工人外迁，直接冲击本地购房需求。

再比如松江，新城产业导入不足，松江新城靠G60科创走廊吸引人才时，松江老城面临年轻人口流失。

2、新城虹吸

"五大新城"战略重塑了上海郊区格局。

首先是配套的落差，相比老城，新城的城建配套更加完善，而老城发展已基本定型，很难再有改善空间。

其次，公务员、教师等稳定收入群体集体迁往新城，老城的老破小，也就没人买了。

3、产品力坍塌

当近郊老破小靠地铁、学区维持流动性时，远郊产品正在经历全面溃败。

交通硬伤：距市区40公里+无轨交直达，通勤成本碾压居住性价比。

产品代差：对比九亭电梯次新房，远郊老破小在物业、停车位等方面远远落后。

价格无优势：安亭芙蓉新村2.1万/㎡挂牌价，而昆山花桥的电梯商品房单价约1万/㎡。

对此，你怎么看？