浦东世博板块的区位优势可是明明白白的：

滨江外围是CAZ、央企总部林立、地铁密布直达多个核心商务区。

但是这么光鲜亮丽的地段红利，却没有阻止板块内的老破小下跌。

仅仅三年时间，这里的房价就腰斩了，像是“高空坠落”一样！

在2021-2022年的高点，世博很多老破小成交在7-9万元/m²，对比现在的成交价已经跌惨了：

昌七小区从7.2万元/m²跌到3.6-3.8万元/m²，几乎腰斩了；

雪野二村从9万元/m²跌到5万元/m²，跌了44.4%；

上南十村从7.3万元/m²跌到4万元/m²，跌了45%。

昌七小区、雪野二村、上南十村最新成交价

一般跌幅腰斩的老破小是之前炒作过热的XQ概念性老破小。

比如杨浦鞍山的密云小区从14万跌到7万， 闵行春申受XQ调整的高兴花园从10万跌到5万以下。

而世博老破小没有XQ和炒作概念，为啥也跌得这么狠，几近腰斩了？

世博板块老破小太多了，同质化严重，存在互相压价的现象，加剧了跌幅。

世博原是上钢工业区，为了解决工人居住问题，从60年代开始陆续建设了大量的工人新村。

这里有上钢新村、上南新村、济阳新村、德州新村等，在今天的人们眼中一一成了老破小。

世博板块图

上钢一村、上南三村、雪野二村实拍

世博板块2000年后建的商品房小区很少，老破小几乎垄断了区域内的二手房供应。

因此说世博是一个老破小板块实在不为过：

这么多小区有9万多户存量，按照3%的抛盘量计算，近2700套老破小同时在售。

抛盘量这么大，同质化的老破小产品竞争就很激烈，互相压价加剧了跌幅。

大家购买老破小一般选择浦西核心地段、烟火气更浓的地方，老破小在浦东认可度没那么高。

上海购买老破小的群体更倾向于浦西内环核心地段，那里商业更加繁华、市井气息更加浓厚。

笔者一位住在世博的同事表示，烟火气没有浦西那么浓，乡下感比较强，居住的差别还是挺大的。

世博老破小的繁华仅限于昌里路1公里，这条街店铺较多，分布了浦东商场、三钢里等商业：

但是出了这个片区后，沿街商铺就减少了，没有那种老上海的感觉：

浦东马路宽阔、绿化率较高，对于商品房来说次新的界面非常宜居。

但是对于老破小来说就不利，沿街连个店铺都没有，不利于烟火气的聚集。

缺乏本地的购买力支持，更加削弱了世博老破小在浦东的认可度和价值支撑。

浦东的发展逻辑是产业走到哪，房价涨到哪，购买力就流到哪。

来到浦东的大多是新上海人，他们不屑于在上海购买老破小，喜欢住新房子、大房子。

浦东的高薪产业多，产生的购买力强，购买力大多流到了商品房市场，老公房在浦东不是很吃香。

从大周期来看，上海老破小结构性遇冷，给世博老破小板块带来了一个传导效应。

上海老破小总体供应在增多，但是对应的购买群体相较以前减少了，助推了世博老破小跌幅。

上海老破小供应量持续攀升，今年全市二手房挂牌量重回22万套高位，其中老破小占比显著增加。

在供应增多的同时，购买群体却在收缩。

根据链家的成交统计，老破小在市场中的成交占比从2021年的38.1%下降到了2024年的31.8%：

尤其是70平以下老破小成交占比较2019年下降20%，40平以下降幅达35%：

这反映出市场对小面积（老破小）的需求在锐减。

供需矛盾凸显出市场对老破小的选择更趋谨慎，老破小没有以前那么受欢迎了！

世博的老破小没有稀缺价值去支撑，比如挂XQ、搏动迁、旧改的红利等，所以没那么抗跌。

世博老破小没有XQ价值，失去了一个很大的支撑，所以跌幅偏大。

世博最好的清流中学仅仅是三梯队，在浦东众多的学校中没有一点竞争力。

这正是板块老龄化、优质生源流出的共同作用结果，没有中产力量的注入使得教育商业都在下滑。

虽说像密云小区、高兴花园这样的XQ老破小腰斩了，那是因为XQ调整了，造成了价格的不稳定。

而那些XQ稳定的老破小价格依然坚挺，没有出现暴跌。

比如市区顶级的XQ老破小海防村，小户型成交价还是保持在20万元/m²以上，一直比较贵：

再比如长桥XQ老破小长桥五村，对口的学校一直很稳定（园南小学+园南中学）；

现在的成交价在7.4-8.4万元/m²，相较9-10万元/m²的高点跌幅不大。

没有拆迁的预期支撑，即没有搏动迁的稀缺价值，世博老破小更加不抗跌了。

上海只有极少数的老破小具有搏动迁的稀缺价值。

像这类房子持续受到搏动迁买家的青睐，价格一直比较稳定，不至于出现腰斩的情况。

比如此前的东安一二村，在动迁之前价格还出现跳涨现象。

浦西老城区土地受限，为了城市更新拆迁力度比较大，因而动迁的老破小比浦东多。

徐汇今年的拆迁预算以430.15亿元排在了全市第一，而诺大的浦东只有283.06亿元居第二。

浦东腹地辽阔，发展空间巨大，有太多地方等待开发，不会为了腾挪土地而去搞大规模拆迁。

对世博大片存量老破小而言，系统性拆迁改造的可能性极低，丧失了拆迁价值的博弈点。

正是因为旧改力度小，老破小在浦东的品质不是那么的高，在一定程度上也助推了跌幅。

上海的老破小太多，在上游有更高品质的老破小可以替代。

之前我们写过上海的老破小之王——徐汇康健。

得益于徐汇的美丽家园建设，康健的居住品质和社区环境非常好，赛过了浦东世博。

世博老破小跌幅这么大，已经跌出了极致的性价比，对于刚需自住来说是不是福音呢？

世博的地段较好、交通也好，浦东浦西兼顾，上班通勤近，购买的性价比还高，给了刚需机会。

世博是一个浦东浦西兼顾的板块，地段、交通都可以，上班通勤非常方便。

世博周边都是产业强区，世博央企总部、后滩、前滩、南码头等都是密集的办公区。

即使跨江通勤，从世博到人广、新天地、南京西路、徐滨、陆家嘴、张江等都很近。

我们以地铁交通导航一下，看看世博距离市区一些核心地段有多近：

上海的城市发展方向是东西向，要想通勤效率最高最好是住在南北中轴线（南北高架）上。

同时上海又在向南发展，所以世博的位置非常好，处在上海南部，也处在南北中轴线上。

同样4万+元/m²的老破小成交价，世博的地段、交通和居住环境比同是中轴线上的彭浦要好很多。

正是因为剥离了XQ溢价、拆迁预期和传统市中心（黄浦徐汇静安）的光环，世博老破小回归到了真正的居住的本质，价格很亲民，很适合市区对预算和通勤都有要求的刚需一族上车。

黄浦、徐汇、老静安作为浦西传统市中心，享受的资源更好，老破小一直比较贵。

而且有XQ和拆迁因素的叠加，买一套老破小自住的成本是比较高的。

而世博老破小没有这些溢价，表现出了极致的性价比，购买成本低不少。

在老破小的围剿下，世博的少数商品房也卖不上价，性价比同样很高。

比如万科金色城品（2007年建）成交价低至6.8万元/m²：

2012年的凯德嘉博名邸成交才8万元/m²左右，爵士悦（2007年建）7万元/m²左右。

住在世博，生活游乐设施比较齐全，很宜居。

在世博逛公园和滨江，爬山、看展览非常方便。

世博文化大公园、世博双子山、中华艺术宫、梅赛德斯-奔驰文化中心很近。

19号线的建设，将串联前滩、世博、陆家嘴、北外滩，以后从世博出行更加方便。

世博还正在进行水环品质提升的工程改造，聚焦白莲泾、大寨河、北界河、人民江、三林塘港、小黄浦6条河道的滨水新空间构造，全长约 22.3 公里，惠及160万人口，以后社区环境会变得更好：

世博水环规划及效果图

同时，浦东正在加大对世博地区的城市更新力度，老破小迎来了美丽家园改造，还开出了商品房，板块居住品质在提升、产品结构在改善。

比如上南十二村正在改造，外立面焕然一新：

世博地区近期还供应了新房，如中铁世博云境、保利世博天悦，后滩的商品房也在路上。

同时临近世博的南码头社区也出了新地，将进行商品房开发：

新商品房的开发，会为板块带来新的、年轻的居住人群，改善居民结构。

这对提升板块的商业和教育活力都有帮助。

可以说，回调幅度这么大的世博老破小片区，是市场对没有核心价值支撑、同质化严重产品的残酷出清。

世博老破小已经没有什么泡沫了，对于追求通勤效率、预算有限还想离市区近的刚需人群来说是一个不错的选择。

随着城市更新的推进、交通能级的提升和人口结构的优化，世博板块的居住价值越来越明显了！

从中铁世博云境5.4万元/m²的楼板价来看，跌到4万元/m²左右的世博老破小已经到了房屋价值底部。

但是由于区域的房源踩踏较重、老破小主流购买力在减弱，老破小整体市场没那么景气，这类房子在“市场侧”还没有跌到底，不是投资好选择。

放到市中心来看，世博地段还是弱一级，老破小产品本身也不稀缺，浦东卖不过浦西。

你会买世博的老破小吗？