今年，很多之前卖的火热的项目，都突然卖不动了。

购房者们，直接完全放弃了一些区域的新房——

这就直接造成，一些新房项目完全“割不动韭菜”了，房子卖不掉了。

为什么这些项目，被购房者完全抛弃了？

先说一个很多粉丝朋友反应过来，也是比较典型的案例，就是洞泾地铁口的新房，华发海上都荟。

这项目是个大项目很多个地块，去年首开卖的很火，当月就去化了七成。

后面加推的几期虽然没有首开那么火热，但是去年续销的也还可以，断断续续的也卖了个七七八八。

不过等到今年，这项目就有点卖不动了，实际销售情况慢了下来。

按照网上房地产的数据，该项目的二期今年5月27日开盘之后，取证的198套房源，目前仅仅网签了2套。

签约数据虽然有滞后性，但是也能一定程度上看得出冷了。

作为一个有双地铁（9+12）预期的项目，这项目为什么今年突然就卖不动了？

当然，这不是第一个在今年销售遇冷的项目，我们不妨多看几个找找共性。

早在几个月前，上海就出现了今年第一个0认购的项目，就是位于外高桥板块的阳明花园。

这项目看起来卖相还是很不错的，石材干挂的外立面，小区边上就是地铁站。。

这也是一个当年曾经“火过”的项目，这项目前几年甚至还触发过积分。

但是这项目到了今年，也是突然就卖不动了，直接来了个零认购。

当时同期也有另外一个项目，就是位于宣桥板块的璟澜湾，也是直接零认购。

这项目被很多媒体报道在惠南板块，其实实际上是在宣桥镇上，距离野生动物站已经不远。

这项目倒是今年首开，不过三万多一平的联排别墅，实际上也是非常便宜了，毕竟这地方可比临港到张江近了不少。

但是很可惜，这项目也是0认购。

不仅仅是这里，隔壁的航头的森兰航荟名庭、新场的招商象屿星耀翠湾卖的也很差。

当然，卖不掉的新房不止这些。

位于江桥新开发的北虹之星区域（现在叫上虹桥）的首发项目保利虹桥和著，之前开盘卖的特别火，号称年初嘉定卖的最火的新盘。

但是后面的情况也是类似，也卖不动了，在认购期间也是无客户参与认购。

作为一个大虹桥范围内、自身规划概念宏大、地铁不远的新房，如此滞销也是大家没有预料到的。

当然，具体的案例不止这些，比如淀山湖的璟云里项目也是因为认购人太少取消摇号。

最离谱的是嘉定南翔、云翔大居的某个项目，位于南翔的新开发区域，当时也是刚开盘卖得还可以，后来越来越差；

现在都交房了还没卖完，新房自己打折，直接拖崩了同项目二手房的价格，直接干破发了。

类似的滞销、卖不动的项目还有很多，欢迎大家在评论区再举举例子。

那么，为什么，今年这么多郊区的新房都卖不动了？

这些项目，有什么共性？为什么这些项目被购房者放弃了？

私信免费领取资料

这些新房卖不掉的区域，从板块特点上，其实是有共性的：

大多位于那些“无法翻身的”的区域。

什么叫无法翻身？

就是按照当下上海的城市发展速度，这些区域很难在短时间发展起来，很长一段时间都要维持现状。

细分下来，大概是两大类。

第一类，就是位于刚起步、周边都是荒地、不知道什么时代才能建成的区域，想要卖房子都得靠画大饼、讲规划为客户造梦的地方。

比如刚刚启动开发的洞泾（下图）、江桥的封浜站北虹之星、南翔的云翔大居这些地方你一过去周边除了菜地就是工厂。

这样的地方，即便是周边有了些非常唬人的规划图——

但是只要去项目周边逛过，基本就会在荒凉的外部环境包围下，直接“下头”。

包括上虹桥的北虹之星区域、南翔的云翔大居这些地方都是如此，我们都做过实探分析，感兴趣的朋友可以联系客服要一下之前的分析文章。

这样的地方，不知道要发展多少年才能崛起。

第二类，就是位于淀山湖、外高桥、宣桥这些地方的项目。

这些区域周边其实已经有了很多社区、已经成熟的城市界面、甚至有一些产业。

但是这些地方，问题也非常明显：

历史包袱太多、部分区域甚至还在产业清退，但是“城市更新”或者“产业发展”还没轮到他。

比如外高桥的问题，之前在浦东北部这篇文章，我就讲过：

这区域产业正在更新，城市界面很老旧——

但是按照浦东目前的城市开发节奏，整体的开发节奏主要还是以新建为主：

一方面内环到中环开发之前的“存货”比如北蔡楔形绿地、后滩、新杨思；另一方面就是向东向南开发唐镇、周康区域。

连陆家嘴周边的城市更新目前都没有提上日程，短期很难对外高桥老旧的城市界面进行更新。

产业也是在围绕张江展开，浦东北部的区域目前整体发展速度的确是慢下来了。

而虽然说浦东一路向南，但是像宣桥这样的地方，又属于短期无法发展到的区域。

板块周边都是“乡镇级别”的成熟界面，短期来看也是无法翻身的。

而去年以来，随着市场的下行，上海的购房者其实也开始了群体的意识觉醒，意识到了一个关键问题：

上海楼市买房的安全边界，正在全面收缩。

之前还能收割的项目，现在都卖不动了，就是因为上海的购房者形成了新的板块选择共识：

1、成熟要买能够持续保持（购买力）强势的区域，荒凉要买真正有大量资源投入的区域。

2、刚需要选择能融入市区置换链条的区域，改善要选择能站稳中产社区地位的区域。

像开篇提到的洞泾板块，就是十分典型的区域。

这地方的主要卖点，其实就是为了吸引两类典型购房者：

1、即将开通的12号线西延申线和已经有的9号线将会让区域成为双地铁板块，借此优点来吸收市区的外溢购房者。

2、开发商营销的另一个概念就是松江新城2.0，产品升级、别墅定位，借此优点来吸收松江本地居民的改善购买力。

但是实际上这地方就是我前文说到的：

按照当下城市开发进度上，很难快速起来的区域。

以前购房者很好骗的时代，靠着这两点的确能吸引到购房者。

但是如今随着购房者的意识觉醒，这两个卖点都没有用了：

首先，市区外溢购买力已经意识到了，市区的置换两条很难扩展到洞泾。

松江9号线过来的外溢购买力到了泗泾都已经出现了严重的内涝和踩踏，上海楼市最惨烈的情况：无量下跌，泗泾市场一度陷入“降价都卖不掉房子”的行情，一堆品质不错的次新房。

你一个新开发的区域、周边啥配套都没有，凭什么打的过泗泾，凭什么融入市区的置换两条？

连泗泾的新房都没有那么畅销，没有卖完，凭什么轮到洞泾？？

市区外溢的不会来买，地缘改善的本地人也不买。

松江万达、松江印象城作为松江本地非常新的两大商圈，如今都属于没有全部建成的地步。

万达那边几个项目的写字楼不得不搞成公寓销售，印象城二期至今遥遥无期。

如今广富林街道的项目都没有那么好卖，你现在跟我说洞泾要成为松江新城2.0？

当本地人改善不买，市区外溢的不买，这样的地方自然就卖不掉了。

再举个例子：

像浦东，所有的刚需、改善购买力，如今都知道应该选靠近张江的地方，选择陆家嘴、张江、前滩能辐射到的地方。

你无论是浦东北部更新缓慢难以翻身的的区域、还是南部新场、惠南、宣桥这些难以崛起的地方——

如果是市区外溢，自然会抛弃这些地方；

即便是当地的改善家庭，也会去浦东如今“共识最大化”的地方卖房子——浦东中部正在全力开发的这些区域。

房子不会卖，价格不好谈

卖房策略轻度咨询

结语

当然，作为一个希望大家能够“买对房”的自媒体，我们很高兴看到大家对于选房的集体觉醒，终于有了一定的判断“镰刀”、避免“被收割”的能力。

但是，即便是如此，还是不够的：

上海楼市买房的安全边界收缩的比大家想的要更严重。

篇幅有限，从预算视角、从区域发展视角、从城市发展规律视角，哪些区域能够长期保值，我们后面再推文详细分析，感谢您的关注。