来源：成都淘房志
从去年中旬至今，天新总部商务区的房价一直处于横盘阴跌状态。
备受追捧的天西、麓湖、公园区、天东，无一例外，均是如此。
在昨天（8月5日），麓湖沚院一套法拍房仅有2人报名，最后流拍。
此外，据淘房君不完全统计，整个7月，天新麓湖4个板块，核心二手项目成交量仅有20套左右。
无疑再次表明当前天新二手改善购买力依旧处于观望状态。
图源网络
不过，近期天新也迎来了一则比较大的利好。
世运会要来了。
天新总部商务区作为本次成都世运会开幕式的场地，近段时间备受瞩目。
总部商务区世运会彩排 图源网络
目前在网络上已经流传出不少世运会开幕式彩排的照片，从中不难发现，当前天新总部商务区至少有三点值得关注：
1、无论是商业办公、高层住宅，还是公园配套，总部商务区的呈现度不错，已有大城气质；
2、无论是国家级会议，还是世界级活动，总部商务区在承接超大型活动逐渐趋于成熟；
3、一些项目的高层【瞰景房】开始展露特殊优势。
图源：央视频
所以，还有1天时间，世运会就要正式开始，
它能带动天新的房价吗？
01
天新核心改善二手
量价齐跌
当前天新的二手情况到底如何？
根据贝壳数据显示，天新7月：
挂牌均价2.23万/㎡，环比下跌0.2%；
成交量406套，环比下跌14.3%。
也就是说，目前整个天新依旧处于一个量价齐跌的状态。
而值得注意的是，因为上月新政的原因，天新还迎来了一波大的挂牌潮。
7月新增挂牌3359套，环比上涨26.7%！
图源贝壳
因为供应继续加大，且市场仍处在修复阶段，当前的天新依旧处在一个绝对的买方市场。
再来细看各个板块。
从天新的4个核心板块细看，淘房君发现，他们近1个月的市场表现的确也比较符合这个数据。
天西：
蔚蓝轩A，7月成交了1套139㎡清水户型，成交单价2.29万元/㎡，近两年最低；
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蔚蓝轩B，7月成交了1套152㎡精装户型，成交单价2.45万元/㎡，近两年最低。
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首开龙湖云著一二期、万科天府锦绣锦院、保利天屿，近两月0成交。
天东：
广汇御园，7月成交了3套二手，其中一套119㎡套三，成交单价1.77万元/㎡，近一年最低；
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秦皇帝锦锦玥，7月成交1套78㎡套二，成交单价2万元/㎡，处在仅1年成交均值；
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中海天府里、天府公园未来城，近一月0成交。
麓湖：
因为麓湖各组团比较复杂，仅拿部分有代表性的中端改善举例。
麓湖生态城浔岭，7月成交了1套137㎡套三，成交单价2.96万元/㎡，处在近1年成交均值；
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麓湖生态城玥港，7月成交了1套136㎡套三，成交单价2.73万元/㎡，近1年最低；
图源贝壳
麓湖生态城沚院、汀院，7月均0成交。
公园区：
中海观园东区、中海麓湖公馆、万科公园都会、万科公园传奇，近一月0成交。
总体来看，经过淘房君的不科学计算，以及贝壳的数据：
天新的4个核心改善区，整个7月，成交了不到20套。
而挂牌量呢？
根据贝壳数据上显示，7月，天新麓湖生态城板块（包含天西、天东、公园区）：
新增挂牌821套，环比上涨了146%。
也就是说，目前天新的核心板块，一些改善项目的成交依旧很困难。
图源贝壳
02
天新楼市的矛盾
在哪里？
目前天新有一个比较明显的问题，
供应量太大。
上月新政后，成都一大批之前限售的房源解禁，这其中天新房源数量排名第一。
尽管如此，天新目前还有大量3倍熔断的限售房源还未放出来。
总所周知，在前几年，天新凭借着：
国家级新区、公园城市、总部产业、城市界面等优势，吸引着大量资金落地，其中包含了开发商和购房者。
但随着新城逐渐成熟后，人口导入放缓后，问题也逐渐暴露：
改善产品存在流通性问题，刚需产品存在价格问题。
就拿通常走量的刚需产品来讲：
天新的刚需产品，虽然流通性不错，但价格是率先开启下跌潮的。
比如，天新刚需核心板块鹤林村，近两年的跌幅就比较大。
2024年1月，中海锦江城云熙成交了一套110㎡套三，成交单价2.1万/㎡，成交总价236万！
图源贝壳
到了今年，小区同户型产品，成交单价基本到了1.6-1.7万/㎡左右。
相较于天新其他改善产品，流通性还看的过去，该小区7月成交了5套。
图源贝壳
此外，还有天东的万达华府。
该项目2021年下半年，成交就接近3.8万/㎡。
目前，万达华府近期的挂牌均价为26020元/㎡，成交均价在1.9万元/㎡左右。
3年多时间，成交价格直接腰斩。
图源好好选房小程序
这就是供应太大，导致了天新结构性矛盾：
刚需产品，流通性强，价格波动很大；
改善产品，流通性差，价格相对坚挺。
因为现在大行情的原因，当下想要马上解决这个矛盾，淘房君认为，短时间内是很困难，得一步一个脚印。
毕竟天新的配套是实打实的，地铁、商业、学校都是看得见摸得着，近些年的发展也不是凭空几句话就能抹黑的。
只不过在当前大行情下，新区市场的确面临不小的挑战。
所以，淘房君认为，世运会或将成为让大家看见天新的重要机会。
你认为呢？
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