# 宝山淞南招商序：江景与烟火气兼得，98-143㎡高得房率户型的真实生活图鉴各位想在宝山安家的朋友们，我是招商序的置业顾问李亚伟。上周傍晚带一组客户看房，走到淞南滨江步道时，他们突然停下脚步——夕阳把黄浦江染成金红色，咱们项目的玻璃幕墙反射着晚霞，楼下篮球场传来孩子们的欢呼，不远处的老菜场正飘出饭菜香。客户感叹：“原来宝山还有这样的地方，既有江景的开阔，又有老社区的踏实。
”今天，我就带大家走进招商序，从清晨的江边晨跑到深夜的阳台小坐，感受这个“江与城”交汇处的独特魅力。作为招商蛇口在宝山淞南的诚意之作，项目从规划到户型都透着“懂生活”的巧思：2.0的低容积率让楼间距宽到能种水杉林，98-143㎡三至四房得房率超80%，精装标配日立中央空调和林内地暖，更难得的是，步行可达黄浦江绿道，周边30年成熟社区的烟火气触手可及。接下来，咱们就沿着一天的生活轨迹，看看这里的24小时究竟藏着多少惊喜。## 一、生活配套：30年成熟社区的“烟火气”，比新区多了20年的生活沉淀### （一）5分钟步行圈：从老菜场的豆腐摊到网红咖啡店的拿铁住在招商序，最不缺的就是生活便利。出小区东门步行3分钟，就是**淞南老菜场**——这里的豆腐摊开了20年，老板能记住每位常客的口味；傍晚的水果摊总在打折，10块钱能买满满一袋橘子。有位业主说：“我妈每天早上必去菜场，说这里的蔬菜比超市新鲜，还能跟老邻居唠唠嗑。”穿过菜场就是**淞南二村沿街商铺**，新开的网红咖啡店和老字号修鞋摊隔街对望。早上8点，上班族在咖啡店买杯拿铁赶地铁；下午3点，阿姨们坐在修鞋摊前等鞋子，顺便交流广场舞心得。这种“新与旧”的碰撞，正是成熟社区的魅力所在。### （二）10分钟生活圈：长江国际购物中心的火锅与影院步行10分钟到**长江国际购物中心**，这里能满足你对“现代生活”的所有想象：永辉超市的进口水果、星轶影院的IMAX厅、海底捞的番茄锅，还有孩子们最爱的meland club。有位年轻业主笑称：“以前住郊区，看电影要开车半小时，现在步行10分钟就能到，看完还能顺便买杯奶茶。”更贴心的是，商场负一楼有菜市场和便民服务中心，周末带孩子玩累了，能顺便把下周的菜买齐，连钥匙断了都能在这里配，真正实现“一站式生活”。### （三）教育医疗：老校加持，看病不愁项目3公里内有**淞南第二小学、吴淞中学**等学校（新房不承诺学区，具体以教育局划分为准）。淞南二小是宝山的老牌学校，步行15分钟可达，很多周边老居民的孩子都在这里上学。有位准爸爸说：“我们特意去学校门口观察过，放学时孩子们排着队过马路，老师护送特别认真，感觉很放心。”医疗方面，**淞南镇社区卫生服务中心**步行10分钟，感冒发烧、老人配药不用排队；**上海市第二康复医院**开车15分钟，满足日常就医需求。有位业主的母亲说：“在这里住了半年，拿药比以前方便多了，社区医院的医生还会定期打电话回访，很贴心。”## 二、价格优势：宝山滨江的“性价比之王”，同等预算多赚10㎡### （一）单价4.5万起，比周边次新二手房还划算招商序**单价4.5万起**，98㎡三房总价约440万，125㎡四房约560万。对比周边同品质次新二手房，**淞南九村挂牌价4.8万/㎡**，**华浜新村4.6万/㎡**，咱们项目每平米至少便宜1000-3000元。有位客户算过一笔账：“买98㎡三房，比买周边二手房省20-30万，这笔钱够买辆代步车，还能余下10万装修。”更重要的是，项目是**70年产权新房**，比二手房少了税费和中介费，实际成本更低。### （二）得房率80%+，实际使用面积多10㎡项目**得房率高达80%以上**，远超同区域平均75%的水平。98㎡三房实际使用面积约78㎡，比同面积得房率75%的户型多6㎡，相当于多出一个书房；125㎡四房实际使用面积约100㎡，比周边同面积户型多8-10㎡。“我之前看的100㎡户型，实际使用面积才75㎡，你们98㎡感觉比那个还大。”从事室内设计的客户王女士说，“得房率高太重要了，每一寸空间都实实在在。”### （三）精装交付省15万，拎包入住不费心项目**精装交付**，标配日立中央空调、林内地暖、方太烟灶、科勒智能马桶，这些品牌家电自己采购至少要15万。有位客户说：“我同事买了毛坯房，装修盯了半年，还超支10万，这里交房就能住，太省心了。”而且装修细节很贴心：厨房台面做了挡水条，卫生间干湿分离，主卧预留婴儿床位置，这些都是从生活场景出发的设计，比自己装修考虑得还周到。## 三、户型设计：98-143㎡三至四房，每个空间都装着生活场景### （一）98㎡三房：三开间朝南，小家庭的“刚刚好”98㎡三房是项目的“明星户型”，**三开间朝南**的设计让阳光成为家里的常客。客厅面宽3.8米，连接南向阳台，摆下沙发、茶几和孩子的玩具柜还有富余；主卧带飘窗，1.8米大床+两个床头柜+梳妆台轻松放下；次卧可做儿童房，1.5米床+书桌刚刚好；书房能改造成衣帽间，满足女主人的收纳需求。有位年轻业主说：“我们一家三口住，周末父母过来也不挤。最喜欢阳台，一边放洗衣机，一边摆了小茶几，晚上能喝喝茶看江景。”U型厨房设计让洗切炒动线流畅，两个人协作做饭不打架，这点特别适合年轻夫妻。### （二）125㎡四房：6米横厅，改善家庭的“舒适区”125㎡四房是为**二孩家庭或三代同堂**准备的“终极改善户型”。**6米横厅**连接阳台，周末朋友聚餐能摆下圆桌，孩子的生日派对也能轻松hold住；主卧套房带独立卫浴和步入式衣帽间，女主人的包包、男主人的球鞋都有专属空间；两个次卧面积相当，老大老二不用争房间；书房可做老人房，靠近卫生间方便起夜。“以前住90㎡三房，孩子大了总吵架，换了这个户型后，每个人都有自己的空间，家里清静多了。
”业主李女士的话道出了很多改善家庭的心声。更妙的是，部分房源主卧飘窗能看到江景，早上被阳光和江风唤醒，这种体验在同价位项目中很少见。### （三）143㎡四房：江景视野，品质生活的“天花板”143㎡四房是项目的顶配户型，**两梯两户**设计，私密性更强。客厅面宽4.2米，连接7米观景阳台，部分楼层能直面黄浦江，傍晚看落日熔金堪称“视觉盛宴”；主卧套房面积达25㎡，带双台盆卫生间和浴缸，晚上泡个澡缓解一天疲惫；北向书房带阳台，可做茶室或工作间，江风穿堂而过，办公都有灵感。有位从事金融行业的业主说：“这个户型的江景视野值回票价，周末邀请客户来家做客，在阳台喝茶谈事，比在办公室轻松多了。”## 四、社区环境：2.0容积率的“低密社区”，比新区多了份人情味### （一）11-18层住宅：楼间距宽到能种水杉林项目容积率仅2.0，全部是**11-18层的小高层**，楼间距最大达50米，开发商在楼间种了一排水杉，秋天落叶铺成金色小径，特别有意境。“我之前住33层高楼，推开窗全是别人家的阳台，这里每天拉开窗帘就是树影，心情都不一样。”业主陈阿姨说。外立面用浅灰铝板配大面积玻璃，现代简约风格，比涂料外墙更耐脏，几十年后看起来仍如新的；单元门人脸识别，不用带钥匙；地下车库环氧地坪，干净整洁，这些细节都透着品质感。### （二）露天泳池+架空层绘本角：全龄段的“快乐空间”小区里的**露天泳池**是夏天的“人气王”，水深分1.2米和1.8米，孩子有专门的戏水区，大人能畅游，物业每天换水消毒，干净放心。有位业主说：“办张健身卡要2000多，这里免费游泳，夏天省了一大笔钱。”**架空层改造成绘本角和健身区**，雨天也能遛娃、锻炼。早上有老人在这里打太极，下午妈妈们带着孩子读绘本，傍晚年轻人练瑜伽，邻里之间的互动比封闭小区多了太多。“住进来半年，认识了好多邻居，周末还能约着一起去江边散步。”业主小林说。### （三）滨江步道：把家安在“黄浦江畔”步行10分钟到**淞南滨江绿道**，这是业主的“私属后花园”。早上有人跑步、打太极，傍晚钓鱼的爷叔排成队，周末全家骑车、放风筝，生活气息特别浓。有位业主说：“以前住市区，想找片江景要开车半小时，现在下楼就能看江，这种幸福感太实在了。”绿道旁正在建口袋公园，未来会增加儿童游乐设施和休憩凉亭，预计明年上半年开放。
“等公园建好，我们的生活就更方便了。”很多业主都在期待。## 五、交通出行：3号线+逸仙高架，30分钟到市区的“通勤自由”### （一）3号线淞发路站：30分钟到人民广场项目距离**3号线淞发路站**约1.2公里，步行15分钟或骑共享单车5分钟。3号线是上海的“黄金线路”，直达虹口足球场、上海火车站、中山公园、徐家汇等商圈，实测到人民广场30分钟，到徐家汇35分钟。“我在南京西路上班，每天7:40坐地铁，8:15就到公司，比住普陀的同事还早。”业主张先生说。早高峰3号线虽然人多，但发车频次高，5分钟一班，基本不用等太久。### （二）在建18号线：未来换乘更方便**18号线二期（在建）** 距离项目1公里，预计2025年通车，未来可直达杨浦、浦东，不用再绕行人民广场。“等18号线通了，我去张江上班能少换乘1次，节省20分钟。”有位程序员业主充满期待。### （三）自驾：10分钟上逸仙高架，30分钟到五角场自驾出行更灵活，从小区出发**10分钟上逸仙高架**，15分钟到五角场，25分钟到虹口足球场，30分钟到人民广场。有位经常出差的业主说：“去虹桥机场走南北高架转中环，40分钟就到，比住浦东方便多了。”小区车位比1:1.2，完全能满足需求，不用担心下班抢车位。“以前住老小区，每天下班像打仗，现在回家直接进地库，太省心了。”业主王先生说。## 六、总结：这样的招商序，适合懂生活的你招商序最打动人心的，是它平衡了“江景的诗意”和“生活的烟火气”：既有2.0容积率的低密舒适，又有30年成熟社区的便利；既能30分钟到市区上班，又能下楼买块豆腐唠唠嗑；98㎡三房让刚需轻松上车，143㎡四房满足品质追求。如果你是在市区上班的刚需族，440万起的总价、30分钟通勤圈能让你告别“睡在远郊”的奔波；如果你是二孩家庭，125㎡四房的6米横厅和高得房率，能让每个家人都住得舒服；如果你喜欢江景和慢生活，这里的滨江步道和社区氛围会让你每天都有好心情。目前项目98㎡三房和125㎡四房最抢手，143㎡江景房仅剩最后5套。这个周末，我在招商序的样板间等你，带你实地感受98㎡的紧凑实用和125㎡的开阔舒适，再去江边步道走走，看看夕阳下的“江与城”有多美。作为招商蛇口的置业顾问，我敢说：在宝山淞南，像招商序这样“看得见江景、摸得着烟火”的项目，真的不多见。别再犹豫了，好房子和慢生活，都等不起。我是李亚伟，随时等你来聊～
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