内环内稀缺宝藏？越秀外滩樾深度测评
最近在上海看房的朋友们，肯定都在寻觅一处既能彰显身份，又能享受舒适生活的理想居所。今天，我就带大家深入探盘一个位于内环内虹口北外滩的稀缺项目 —— 越秀・外滩樾，以新房自媒体的视角，为大家做一个全面、客观的测评。
一、地段：内环内的黄金三角核心
当我们谈及买房，地段永远是首要考虑因素。越秀・外滩樾的地理位置堪称得天独厚。它位于虹口北外滩，与外滩直线距离仅 1 公里，到陆家嘴也不过 1.5 公里，完美嵌入上海最具价值的 “黄金三角” 区域。
北外滩，作为上海 “十四五” 规划中的重点发展区域，其未来潜力不可限量。这里是百年历史的见证者，有着深厚的文化底蕴，同时又是城市更新的核心引擎，正焕发出蓬勃的现代活力。项目周边 3 公里范围内，外滩万国建筑群、苏州河滨水廊道、北外滩航运中心等城市地标星罗棋布，每一处都承载着上海的历史与荣耀。
从交通便利性来说，项目步行可达地铁 12 号线提篮桥站，通过地铁 4 站就能直达南京东路商圈。无论是自驾还是乘坐公共交通，都能轻松畅达上海各处。对于在市区工作的上班族，以及经常需要出差的商务人士而言，这样的交通条件无疑极具吸引力。想象一下，早上还在北外滩享受宁静的江景，半小时后就能身处陆家嘴的写字楼中，开启高效的一天。
而最让人难以抗拒的，当属项目的无敌景观。站在越秀・外滩樾的别墅中，推窗即可将百年外滩的历史厚重与陆家嘴的摩登天际线尽收眼底。白天，能看到黄浦江上来往的船只，感受这座城市的繁忙；夜晚，璀璨的灯光将整个江面映照得如梦如幻，仿佛一幅流动的画卷。这种 “站在历史看未来” 的居住体验，在上海的房地产市场中已近乎绝迹。
就地段而言，越秀・外滩樾无疑占据了天时地利，将上海最精华的资源汇聚于一身，为业主提供了一个既拥有历史底蕴，又充满现代气息的居住环境。
二、产品：现代与传统的完美融合
- 建筑设计：海派经典与现代美学的碰撞
越秀・外滩樾作为虹口北外滩风貌保护区内的新建项目，其建筑设计巧妙地融合了海派石库门的经典元素与现代美学语言。红砖墙、坡屋顶、老虎窗等标志性符号经过重新演绎，搭配大面积玻璃幕墙与金属线条，不仅保留了老上海的韵味，更增添了一份时尚与现代感。这种古今结合的设计手法，让建筑既能与周边的历史风貌相得益彰，又能满足现代人对于居住品质的追求。
走进小区，你会发现每一栋别墅都像是一件精心雕琢的艺术品。建筑的外立面采用了高品质的材料，质感十足。270℃环幕玻璃的运用，不仅大大增加了采光面积，让室内更加明亮通透，还为业主提供了更广阔的视野，将窗外的美景最大限度地引入室内。超高窗墙比的设计，在提升建筑美观度的同时，也提升了居住的舒适度。
- 户型空间：奢阔尺度与超高附赠
项目的户型面积涵盖 238 - 338㎡，每一种户型都经过精心设计，旨在为业主提供最舒适的居住体验。以 238㎡的户型为例，一进入屋内，便能感受到挑高客厅带来的开阔感。客厅与南北双庭院相连，这种设计让自然的阳光与绿意能够毫无阻碍地渗透到室内的每一个角落。想象一下，在阳光明媚的周末，坐在客厅里，透过落地窗就能欣赏到庭院里的花草树木，享受着大自然的馈赠，是多么惬意的一件事。
而项目的另一大亮点 ——6.15 米挑空层，更是为业主提供了无限的创意空间。这部分空间可以根据业主的需求进行个性化改造，比如像前文提到的业主，将其改造成家庭影院，打造专属的视听盛宴；也可以改造成书房、健身房或者储藏室。这种超高附赠空间，不仅增加了房屋的实际使用面积，更提升了房屋的性价比。算下来，实际使用面积远超购买面积，相当于花同样的钱，得到了更多的空间。
花园和露台也是项目的加分项。不同户型的花园和露台面积各有不同，但无一例外都为业主提供了与自然亲密接触的机会。在花园里种上自己喜欢的花草树木，或者摆上一套户外桌椅，闲暇时与家人朋友在这里聚会聊天，享受户外时光，这种生活是很多高层住宅无法给予的。
- 社区配套：2500㎡艺术会所的专属服务
整个社区仅有 49 户业主，容积率约为 1.3，这样的低密度在上海内环内是非常罕见的。低密度意味着更少的居住人口，更宽敞的居住空间，以及更高的私密性。走在小区里，不会有嘈杂的人群，每一步都能感受到宁静与舒适。
为了给这 49 户业主提供更优质的生活服务，项目特别打造了 2500㎡的艺术会所。会所内设施齐全，涵盖了恒温泳池、瑜伽室、茶室、展览区等多个功能区域。在这里，业主可以在繁忙的工作之余，尽情放松身心，享受高品质的生活。例如，在炎热的夏天，跳进恒温泳池畅游一番，感受清凉与畅快；或者在瑜伽室里，跟随专业教练进行一场身心的修行；又或者在茶室里，与朋友品茗聊天，享受悠闲时光。会所还会不定期举办各种活动，如画展、音乐会等，为业主提供一个高雅的社交平台，让邻里之间能够更好地交流互动，形成一个温馨、和谐的社区氛围。
三、性价比：看似高价，实则暗藏惊喜
- 与周边房产对比：价格优势凸显
乍一看，越秀・外滩樾 4500 万 - 8000 万的总价可能会让很多人觉得望而却步。但如果我们深入分析，与周边同类型房产相比，其性价比优势便会逐渐显现。以 1 公里外外滩的江景大平层为例，200㎡左右的房子总价至少 5000 万，单价高达 25 万 /㎡，而且还没有花园和露台等附赠空间。而越秀・外滩樾 238㎡户型的总价约 4800 万，算下来单价约 20.2 万 /㎡，并且还附赠了 60㎡左右的花园和 40㎡左右的露台。按照周边土地价值估算，仅花园和露台这部分就价值不菲，相当于房子本身的价格更为实惠。
再看看陆家嘴的江景公寓，表姐在陆家嘴购买的 180㎡公寓，总价 4500 万，得房率只有 75%，实际使用面积远远小于越秀・外滩樾同价位的别墅户型。每次表姐来家里做客，都对这里的露台江景羡慕不已，直言这里的居住体验比她的公寓强太多。
- 空间附加值：省出百万改造费
前文提到的 6.15 米挑空层，市面上带挑空的别墅，总价普遍比平层户型高 15% 左右。而在越秀・外滩樾，这部分挑空层是附赠的，相当于业主白赚了一笔不菲的空间价值。按照市场价格估算，这部分空间价值可能高达 80 万左右。而且，业主可以根据自己的喜好和需求对挑空层进行改造，无需花费额外的资金去购买更多空间。花园和露台的存在，也为业主提供了个性化改造的空间，无论是打造一个花园小景，还是设置一个户外休闲区，都能让家更具特色，而这些在高层住宅中是很难实现的。
- 圈层价值：千金难买的社交资源
整个社区仅 49 户业主，这种低密度的社区环境使得邻里之间更容易熟悉和交流。在这里，你遇到的每一位邻居都可能是各行各业的精英人士。在 2500㎡的艺术会所里，经常会举办各种活动，业主们可以在这些活动中结识志同道合的朋友，拓展自己的社交圈子。这种高端的圈层资源，是无法用金钱来衡量的。对于一些注重人脉资源和社交生活的高净值人群来说，越秀・外滩樾所提供的不仅仅是一个居住的地方，更是一个高端社交的平台。
四、刚需改善：全龄友好的贴心设计
很多人可能会认为别墅只适合大家庭居住，但越秀・外滩樾的户型设计却充分考虑了各个年龄段人群的需求，做到了真正的全龄友好。
- 长辈房：舒适与便捷的完美结合
在一层设置了专门的长辈房，并且带有独立卫生间，方便老人日常生活。长辈房离花园最近，对于喜欢养花种草或者晨练的老人来说，非常方便。一位业主的母亲就表示，每天早上在花园里打太极，推开窗就能看到江景，空气里还弥漫着桂花香，这种生活比在养老院舒服太多。项目周边的生活配套也非常完善，步行 8 分钟左右就能到达菜市场，新鲜的河虾和蔬菜随买随吃；步行 15 分钟左右可到达凯德龙之梦等商场，老人购物、休闲都很方便。此外，项目附近还有北外滩滨江绿地，老人可以在这里散步、聊天，享受悠闲的晚年生活。
- 儿童房：充满童趣的成长空间
二层的儿童房连着露台，孩子每天早上能在鸟鸣声中醒来，放学后可以在花园里尽情玩耍，追蝴蝶、挖沙子，释放他们的天性。周末还可以和社区里的小伙伴们一起在会所的泳池学游泳，会所的儿童活动区还设有绘本角和手工台，即使下雨天，孩子们也能在这里愉快地玩耍，并且有专人看护，让家长们上班也能放心。项目周边的教育资源也很丰富，步行 10 分钟左右可到达虹口实验小学，这是一所区重点学校，良好的教育环境有助于孩子的成长。
- 主卧套房：专属的二人世界
三层的主卧带独立卫浴和露台，为主人提供了一个私密的 “二人世界” 空间。忙碌了一天后，回到这里，泡个澡，然后坐在露台上，欣赏着城市的夜景，与爱人分享一天的趣事，是多么温馨浪漫的场景。主卧的空间设计宽敞舒适，装修风格也尽显高雅品味，满足了主人对于品质生活的追求。
五、增值潜力：北外滩规划下的价值飙升
- 北外滩规划的强力推动
根据上海 “十四五” 规划，北外滩被定位为 “与外滩、陆家嘴错位发展的新地标”。未来，这里将建成 480 米的新地标建筑、178 万㎡的商业综合体以及 12 万㎡的文化设施。如此大规模的开发建设，无疑会为北外滩带来巨大的发展机遇，其区域价值也将随之大幅提升。规划局的相关人士表示，这种规模的开发，很可能会让北外滩的价值在未来五年内实现翻番。从房地产市场的角度来看，北外滩的房产价格也呈现出逐年上涨的趋势。据中介机构的数据显示，北外滩的江景房每年增值幅度在 10% - 12% 左右，明显高于市中心其他区域。去年，周边公寓价格上涨了 8%，而越秀・外滩樾所在小区的二手房报价已经上涨了 10%，其增值潜力可见一斑。
- 稀缺性决定价值
整个越秀・外滩樾项目仅规划了 48 套风貌别墅，这种稀缺性在内环内是独一无二的。随着城市的发展，内环内的土地资源愈发稀缺，尤其是适合建造别墅的低密度地块更是少之又少。就像外滩的老洋房，从 2010 年的 8 万 /㎡一路涨到现在的 20 万 /㎡，十年间涨幅高达 150%，靠的就是其不可复制的稀缺性。越秀・外滩樾所在区域周边已经没有新的住宅用地规划，这意味着以后很难再出现类似的纯低密别墅区。物以稀为贵，这种稀缺性无疑将为项目的价值提供坚实的支撑。
- 品牌与地段的双重加持
越秀作为一家在房地产领域颇具实力的开发商，在广州开发了众多知名的江景豪宅项目，如珠江新城的越秀金融大厦、南沙的越秀天悦江湾等。这些项目在二手房市场的溢价都比周边项目高出 20% 左右，充分体现了越秀品牌的影响力和市场认可度。而越秀・外滩樾作为越秀在上海的首个高端项目，将品牌优势与北外滩的黄金地段相结合，形成了 1 + 1 > 2 的增值效应。从土地成本来看，去年上海拍出的北外滩地块，楼板价已经达到 15 万 /㎡，而越秀・外滩樾算上附赠面积，实际成本相对较低，这种价差为房产的增值提供了较大的空间。有房产投资专家预测，随着北外滩规划的逐步落地，越秀・外滩樾的价值还将持续攀升。
六、生活配套：10 分钟生活圈的极致便利
- 商业配套：满足多元消费需求
步行 8 分钟左右即可到达提篮桥商圈，这里有各种老字号店铺，比如深受老上海人喜爱的熟食店，每天都排着长队，充满了浓浓的烟火气。同时，项目周边还有北外滩来福士、白玉兰广场等大型商业综合体，汇聚了众多国际一线品牌、美食餐厅、电影院等，满足了业主对于高品质消费和休闲娱乐的需求。无论是想要购买时尚的服装，还是品尝世界各地的美食，亦或是观看一场精彩的电影，都能在短时间内轻松实现。此外，项目周边还有奥乐齐、盒马等社区型超市，为业主提供便捷的日常生鲜、食品等基本生活物资采购服务。
- 医疗配套：为健康保驾护航
健康是生活的重要保障，越秀・外滩樾周边的医疗资源也十分丰富。附近有多家知名医院，为业主和家人的健康提供了坚实的后盾。无论是日常的身体检查，还是突发疾病的治疗，都能在短时间内获得专业的医疗服务。
- 休闲娱乐：享受多彩生活
除了商业和医疗配套，项目周边还有丰富的休闲娱乐设施。北外滩滨江绿地是业主休闲散步的好去处，沿着江边漫步，欣赏着江景，感受着微风拂面，身心都能得到极大的放松。此外，周边还有多个公园和文化场馆，为业主提供了更多的休闲娱乐选择。比如，可以在公园里进行户外运动，或者去文化场馆参观展览、观看演出，丰富自己的精神生活。
七、总结：越秀・外滩樾，内环内的终极居住之选
经过这次深入探盘，我对越秀・外滩樾有了全面而深刻的认识。从地段上看，它占据了上海内环内最核心的区域，享受着北外滩未来发展的巨大红利，同时又拥有外滩和陆家嘴的繁华配套。产品方面，建筑设计融合了传统与现代之美，户型空间奢阔且附赠丰富，社区配套更是为业主提供了高品质的生活体验。性价比上，与周边房产相比优势明显，空间附加值和圈层价值更是无可比拟。在刚需改善方面，全龄友好的设计让每一位家庭成员都能找到属于自己的舒适空间。而其增值潜力，无论是基于北外滩的规划，还是自身的稀缺性以及品牌与地段的加持，都十分可观。生活配套方面，10 分钟生活圈涵盖了商业、医疗、休闲娱乐等各个方面，为业主提供了极致便利的生活。
综合来看，越秀・外滩樾无疑是上海内环内的一颗璀璨明珠，是追求高品质生活、注重资产保值增值的高净值人群的理想之选。如果你正在寻找一处既能满足当下居住需求，又能作为家族传承的终极居所，那么越秀・外滩樾绝对值得你深入了解。
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