这两天，我在网上冲浪的时候，发现有不少人都在传一个观点：

外围五区流动性枯竭。

说人话就是，外围五区的房子卖不动了。

为什么呢？有人PO了一组数据：

今年1-7月，白云、黄埔、番禺、南沙、增城的新房库存已经突破12万套，要28个月才能卖完，而中心区不到8个月就卖完了。

我天呐，外围区已经夸张到这种程度了吗？吓得我赶紧查了一下中指院。

你们猜，结果怎么着？

外围五区新房库存超12万套？

没你想得那么夸张

在扒开真相之前，大家还是要先弄清楚两个概念：

一个是库存，简单来说，就是目前市场上还有多少房子可以卖。

一个是去化周期，就是指按目前的成交量，卖完市场上的所有房源需要多久，且一般来说6-18个月是比较合理的。

接下来，咱们来看看中指院的最终数据：

今年1-7月，外围五区的新房库存加起来只有8万多套，并没有传言的12万+套那么夸张。

具体来看，除了增城库存3万多套，其他四区都是1万多套。

至于去化周期，也没有28个月那么高，不过确实也超过了正常水平。

像黄埔高达32个月，增城、南沙、番禺也超过20个月，唯独白云最好，只有15个月。

再来对比一下中心四区，看看外围五区是不是真的干不过？

比库存，中心四区都在万套以下，确实少于外围五区。

但比去化周期就不一样了。

最高的反而是越秀，高达52个月，其次才是黄埔、增城、南沙，而番禺也比天河稍低一点，白云比海珠还要少2个月。

看到了吧，网传的中心区8个月卖完，也是一本正经地胡说八道。

所以，还是得具体问题具体分析，不能一棍子打死。

按我来看，要说流动性枯竭，部分中心区甚至比外围区还严重，你说对吗？

外围五区
其实比中心四区更好卖

那么，新房库存高的外围五区，为什么去化周期能比中心区更短？

很简单，主要就几个原因：

首先，外围五区虽然库存高，但是卖得也多。

今年1-7月，外围五区的新房成交量全部超过中心四区，即便南沙也卖了3301套。

当然，中心四区的新房供应本来就比外围五区少，成交量比不过很正常。

所以，我顺便也拉了一下供求比的数据。

从结果来看，外围五区和中心四区都只有一个区超过1，分别是黄埔和海珠，但前者比后者更低一些。

同时，像增城、番禺的供求比也低于荔湾、越秀。也就是说，增城、番禺的抢手程度其实更高。

其次，外围五区比中心四区有明显的价格优势。

今年1-7月，外围五区新房均价都在4万/平以下，白云、黄埔、番禺是3万+/平，南沙是2万+/平，而增城还是1字头。

反观中心四区的新房均价，越秀接近9万/平，天河、荔湾都是6万+/平，荔湾也快到5万/平，贵的不止“亿点点”。

此外，外围五区除了有性价比之外，今年不少新盘在地段、产品上都有不错的表现。

像番禺广场、老黄埔、横沥岛、广州设计之都等区域热门板块的新盘，自身或周边基本都有地铁、学校、商业等齐全配套，加上还是新规产品，使用率高，买家自然也容易接受。

所以，不要再用以前的眼光来看外围区，时代已经变了，现在的买家都不是傻子，而是更加精明了。

看完一轮下来，他们也许会发现，不是中心四区买不起，而是外围五区更有性价比。

信心比黄金珍贵，那些危言耸听的说法，咱们还是看看热闹就好，千万别被带节奏。