杨浦国誉府深度测评：五角场低密度洋房的稀缺舒适生活图鉴

在上海这座寸土寸金的超一线城市，低密度住宅一直是购房者追捧的稀缺资源。尤其在杨浦五角场这样的成熟核心板块，能够拥有容积率仅 1.5 的纯粹花园洋房社区，更是可遇不可求。近期，杨浦五角场低密度洋房「国誉府」正式开启认购，首推 76 套建面约 92-141㎡的 3-4 房，均价 10.7 万 /㎡，瞬间吸引了众多改善型购房者的目光。作为深耕上海新房市场多年的推荐官，我第一时间深入项目实地，从地段价值、产品规划、户型设计到生活配套进行了全方位考察，为大家带来这份客观详实的测评报告。

一、区位价值：五角场与新江湾城的双重红利辐射

国誉府坐落于杨浦中外环之间，邻近两大核心板块 —— 五角场城市副中心和新江湾城国际社区，这一黄金区位让项目能够同时享受两大板块的发展红利，成为杨浦乃至上海北部宜居板块的佼佼者。

五角场作为上海四大城市副中心之一，经过多年发展已形成成熟的商业、商务和科教集聚区。这里汇聚了万达广场、百联又一城、合生汇等大型商业综合体，商业体量超过 50 万方，是北部居民购物、娱乐、休闲的首选之地。同时，五角场周边高校云集，复旦大学、同济大学、上海财经大学等知名高校环绕，形成了浓厚的人文科教氛围。区域内还聚集了大量的科技企业和创新园区，如复旦科技园区、杨浦创业园区等，为区域发展注入了持续活力。

新江湾城则是上海知名的国际社区，以生态宜居和高端定位著称。区域内拥有约 9.45 平方公里的生态廊道，包括新江湾城公园、安徒生童话乐园等大型绿地，生态环境优越。同时，新江湾城吸引了众多高端住宅项目入驻，形成了成熟的高端居住氛围，配套设施完善，国际化程度高。国誉府处于五角场与新江湾城的衔接地带，既能享受五角场的商业繁华和科教资源，又能拥有新江湾城的生态环境和宜居氛围，区位优势得天独厚。

从城市发展格局来看，杨浦区正加速推进 “科创中心重要承载区” 建设，五角场创新活力区作为核心区域，不断吸引高新技术企业和人才集聚。根据杨浦区 “十四五” 规划，五角场地区将进一步提升商业能级，优化科创生态，推动产城融合发展。这些规划利好将直接带动区域价值提升，为国誉府的居住价值和升值潜力提供有力支撑。

二、交通网络：双轨加持的便捷出行体验

（一）轨道交通：现有与规划双重保障

国誉府在轨道交通方面拥有显著优势，现有 10 号线和规划中的 20 号线一期东段为业主提供了便捷的公共交通选择。项目距离 10 号线三门路站约 1 公里左右，实测步行时间约 12 分钟，对于日常通勤来说十分便捷。10 号线作为上海轨道交通网络中的 “黄金线路”，串联起了虹桥商务区、新天地、豫园、五角场等重要区域，从三门路站出发，3 站可达五角场商圈，5 站直达海伦路，9 站抵达南京东路，12 站可至虹桥火车站，能够满足业主前往市区各个核心区域的出行需求。

更值得期待的是规划中的 20 号线一期东段，该线路建成后，项目去往国和路站会更近一些，实测直线距离约 800 米，步行时间可缩短至 10 分钟以内。20 号线一期东段起自共青森林公园站，终至上海马戏城站，途经杨浦、宝山两区，未来还将规划延伸至市中心区域。这条线路的开通将进一步完善项目周边的轨道交通网络，提升出行的便利性和多样性，对于业主来说无疑是一大利好。

（二）道路交通：多条主干道通达全城

项目周边的道路交通网络同样十分发达，多条城市主干道环绕，为自驾出行提供了便利条件。项目距离中环路五角场立交约 2 公里，通过中环路可快速通达上海各个区域，实测驾车至人民广场约 30 分钟，至陆家嘴约 25 分钟，至虹桥商务区约 40 分钟。此外，淞沪路、邯郸路、翔殷路等城市主干道贯穿区域，连接着五角场、新江湾城等重要节点，日常出行十分便捷。

对于有车一族来说，这样的道路交通条件能够有效减少通勤时间和成本，提升生活效率。同时，项目周边的公交线路也十分丰富，500 米范围内有 10 余条公交线路经过，可直达五角场、新江湾城、虹口足球场等区域，为不便于乘坐地铁或自驾的业主提供了多样化的出行选择。

三、产品规划：低密度洋房的舒适居住范本

（一）低密社区：1.5 容积率的稀缺价值

国誉府最引人瞩目的莫过于其低密度的社区规划，项目容积率仅为 1.5，这在寸土寸金的上海市区尤其是五角场这样的成熟板块实属罕见。目前，上海内环内新建住宅容积率普遍在 3.0 以上，中环内也多在 2.5-3.0 之间，而国誉府 1.5 的容积率意味着更低的建筑密度、更宽敞的楼间距和更优越的居住舒适度。

项目建筑规划为 4-8 层的纯粹花园洋房，摒弃了高层住宅的压抑感，让业主能够享受更多的阳光和绿化。这样的低密社区不仅居住体验更佳，而且具有极高的稀缺性和保值增值潜力。在上海房地产市场中，低密度洋房一直是改善型购房者的首选，尤其是在核心区域，低密度住宅的价值往往比同区域的高层住宅高出 20%-30%，国誉府的低密属性为其奠定了坚实的价值基础。

（二）建筑风格：优雅大气的品质呈现

国誉府的建筑风格简约大气，兼具现代感与品质感。外立面采用高品质石材和真石漆组合，色彩以米白色和深灰色为主色调，搭配局部的金属线条点缀，营造出优雅、高端的视觉效果。建筑顶部采用坡屋顶设计，既增加了建筑的层次感和美观度，又符合上海的气候特点，有利于排水和隔热。

项目在建筑细节上也十分考究，如采用双层中空 LOW-E 玻璃窗，具有良好的隔音、隔热性能；单元入口设置精装大堂，配备人脸识别系统，提升了居住的安全性和品质感。这些细节处理充分体现了项目对品质的追求，为业主打造了一个美观、舒适、安全的居住环境。

（三）景观规划：白玉兰主题的诗意栖居

国誉府的景观规划汲取了上海市花白玉兰的优雅高洁之韵，打造了具有特色主题的社区景观。项目甄选天然奢石与美玉，通过精心的设计和布局，将白玉兰的元素融入到景观节点、铺装、小品等各个方面，营造出富有文化内涵和诗意的居住环境。

社区内规划了中央景观轴、主题花园、宅间绿地等多层次的景观空间，形成了 “一步一景” 的视觉效果。中央景观轴贯穿社区南北，以水景、绿植、雕塑等元素构成，成为社区的景观核心；主题花园分布在社区各个区域，如玉兰花园、樱花园、桂花园等，四季有景，各具特色；宅间绿地则为业主提供了私密的休闲空间，种植了多种花草树木，营造出宁静、舒适的居住氛围。

此外，社区内还设置了健康步道、儿童游乐区、老年活动区等功能性景观空间，满足不同年龄段业主的休闲需求。健康步道环绕社区景观，配备了休憩座椅和健身设施，方便业主日常锻炼；儿童游乐区设置了丰富的游乐设施，如滑梯、秋千、沙坑等，为孩子们提供了欢乐的天地；老年活动区则配备了棋牌桌、健身器材等，满足老年人的休闲健身需求。

（四）社区配套：便捷舒适的生活保障

为了提升业主的居住体验，国誉府规划了完善的社区配套设施。项目设置了社区服务中心、物业服务中心、快递收发室等基础配套，满足业主的日常生活需求。同时，社区内还规划了小型商业配套，将引入便利店、水果店、咖啡店等业态，为业主提供家门口的便捷购物体验。

项目采用封闭式管理，配备了 24 小时安保系统、智能监控系统、人脸识别门禁系统等智能化安防设施，为业主的居住安全提供了有力保障。社区内设置了充足的地下停车位，车位配比达到 1:1.2，能够满足业主的停车需求，同时实现了人车分流，保证了社区内的交通秩序和行人安全。

四、户型设计：以人为本的空间美学

国誉府首推建面约 92-141㎡的 3-4 房户型，一梯两户配置，充分考虑了改善型家庭的居住需求，空间布局合理，功能配置完善，展现了以人为本的设计理念。

（一）92㎡三房两厅两卫：精致三房的舒适之选

92㎡的三房两厅两卫户型是项目的入门级产品，但在空间设计上却毫不含糊，充分满足了刚需改善家庭的居住需求。该户型采用三开间朝南布局，南向面宽达到 9.3 米，确保了主要功能区的充足采光。客厅面宽 3.5 米，连接南向阳台，实测客厅使用面积约 18㎡，摆放沙发、茶几和电视柜后仍有充足的活动空间，满足家庭日常活动需求。

主卧使用面积约 15㎡，配备南向飘窗和独立卫生间，提升了居住的私密性和舒适度。飘窗高度 60cm，宽度 2.1 米，可作为休闲阅读区或储物空间使用，增加了空间的实用性。次卧面积约 10㎡，可作为儿童房或客房使用，空间布局合理，采光良好。书房面积约 8㎡，可根据家庭需求改造成次卧或储物间，灵活性较高。

厨房采用 U 型布局，操作台面长 3.2 米，预留了双开门冰箱的位置，实测两人同时操作也不会显得拥挤，烹饪动线流畅。卫生间采用干湿分离设计，主卫配备淋浴区，公卫设置浴缸，满足不同的使用需求。全户型得房率约 82%，在同面积段户型中处于较高水平，充分体现了洋房产品的空间优势。

（二）122㎡四房两厅两卫：改善家庭的品质之选

122㎡的四房两厅两卫户型在空间尺度和功能配置上都有了显著提升，适合对居住品质有较高要求的改善型家庭。该户型采用四开间朝南布局，南向面宽达到 12.5 米，采光效果极佳，让整个房间都充满阳光的味道。客厅面宽 4.2 米，与餐厅相连形成南北通透的格局，实测客餐厅使用面积约 30㎡，适合举办家庭聚会等活动，让家人和朋友可以尽情享受欢乐时光。

主卧采用套房设计，使用面积约 20㎡，配备独立卫生间和步入式衣帽间。独立卫生间采用干湿分离设计，配备浴缸和淋浴区，提升了居住的舒适度和私密性，让业主在家就能享受高品质的卫浴体验。两个次卧面积分别为 11㎡和 10㎡，均可满足家庭成员的居住需求，无论是老人同住还是孩子成长都能得到很好的保障。书房面积约 9㎡，可作为家庭办公区或休闲区使用，空间安静舒适。

厨房采用 U 型布局，操作台面长 3.8 米，设置了独立的冰箱位和洗碗机位，烹饪动线更加合理，让烹饪过程变得轻松愉快。阳台采用双阳台设计，景观阳台连接客厅，生活阳台靠近厨房，功能分区明确，既保证了观景休闲的需求，又不影响日常的生活晾晒。全户型得房率约 83%，居住舒适度较高，是改善型家庭的理想选择。

（三）141㎡四房两厅三卫：高端改善的奢华之选

141㎡的四房两厅三卫户型是项目的高端产品，为追求高品质生活的高端改善家庭提供了理想的居住选择。该户型采用四开间朝南布局，南向面宽达到 13.2 米，空间开阔，采光充足。客厅采用横厅设计，面宽达到 5.2 米，与餐厅相连形成南北通透的格局，实测客餐厅使用面积约 40㎡，尽显奢华大气，无论是家庭聚会还是招待客人都能彰显主人的品味。

主卧套房使用面积约 25㎡，包含卧室、独立卫生间和超大衣帽间。卧室配备南向飘窗，采光充足，空间宽敞；独立卫生间采用干湿分离设计，配备双台盆、浴缸和淋浴区，满足高品质生活需求；衣帽间采用步入式设计，收纳空间充足，让衣物收纳变得井然有序。两个次卧面积分别为 13㎡和 12㎡，均可作为儿童房或客房使用，空间舒适宽敞。书房面积约 10㎡，可作为家庭办公区或休闲区使用，也可根据需求改造成次卧。

该户型的亮点是三卫设计，主卧独立卫生间、客卫和次卫分别满足不同家庭成员的使用需求，有效避免了早晚高峰卫生间使用的冲突，提升了居住的舒适度和私密性。厨房采用中西双厨设计，中厨封闭满足中式烹饪需求，西厨开放连接餐厅，增加了社交属性，让烹饪成为一种享受。阳台采用双阳台设计，景观阳台连接客厅，生活阳台靠近厨房，功能分区明确。全户型得房率约 85%，空间利用率极高，是高端改善家庭的不二之选。

五、装修标准：品质生活的细节呈现

国誉府作为高品质的低密度洋房项目，装修标准也体现了其对品质的追求。项目采用精装修交付，装修标准约 8000-10000 元 /㎡，选用了众多一线品牌和环保材料，为业主打造健康、舒适的居住环境。

地面采用优质实木复合地板和大理石瓷砖，客厅和餐厅地面选用大理石瓷砖，纹理自然美观，质感细腻；卧室地面采用实木复合地板，脚感舒适，温馨自然。墙面采用环保乳胶漆和高端壁纸，局部使用木饰面和石材点缀，环保等级高，确保室内环境安全健康。

厨房配备西门子或博世的烟灶套装、洗碗机和冰箱，品质可靠，性能优越；卫生间采用科勒或 TOTO 的洁具、汉斯格雅或高仪的花洒，带来高品质的使用体验。全屋配备中央空调和地暖系统，实现四季恒温，无论寒冬酷暑都能保持舒适的室内温度。同时，项目还融入了多项智能家居系统，如智能门锁、智能控制面板、安防系统等，提升了居住的便利性和安全性，让业主的生活更加智能化、便捷化。

在细节处理上，项目也十分用心，如厨房设置了挡水条、台下盆、垃圾处理器等，提升了烹饪的便利性；卫生间配备了风暖浴霸、防雾镜、台下盆等，增加了使用的舒适度；全屋采用双层中空玻璃窗，有效阻隔外界噪音，营造安静的居住环境。这些细节设计充分体现了项目对品质生活的追求，为业主打造了一个舒适、健康、智能的居住空间。

六、生活配套：成熟完善的宜居生活圈

（一）商业配套：繁华便捷的购物体验

国誉府周边商业配套成熟完善，能够满足业主不同层次的消费需求。项目距离五角场商圈约 2 公里，这里汇聚了万达广场、百联又一城、合生汇、苏宁易购广场等大型商业综合体，商业体量庞大，业态丰富多样。从项目驾车至五角场商圈仅需 5 分钟，步行或乘坐公交也十分便捷，业主可以轻松享受购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式的商业服务。

除了五角场商圈，项目周边 1-3 公里范围内还有多个社区商业中心和超市，如永辉超市、盒马鲜生、联华超市等，满足业主的日常生活购物需求。项目自身规划的小型商业配套也将引入便利店、水果店、咖啡店等业态，为业主提供家门口的便捷购物体验，足不出社区就能满足日常的生活所需。

（二）教育资源：全龄段的教育保障体系

国誉府周边教育资源丰富，涵盖了从幼儿园到高中的全龄段教育体系，为业主子女的教育提供了有力保障。项目周边有上体附中附属小学、同济第二初级中学、兰生复旦中学等优质学校，这些学校师资力量雄厚，教育质量优良，在杨浦区乃至上海市都享有较高的声誉。

上体附中附属小学距离项目约 800 米，是一所设施完善、教学质量优异的公立小学，注重学生的综合素质培养；同济第二初级中学距离项目约 1.5 公里，依托同济大学的优质教育资源，教学成果显著，升学率在杨浦区名列前茅；兰生复旦中学是上海市知名的民办中学，距离项目约 3 公里，以其优异的教学质量和升学率吸引了众多家长的关注。此外，项目周边还有多所优质的幼儿园，如五角场幼稚园、本溪路幼儿园等，为业主子女提供了多元化的教育选择。

（三）医疗配套：全方位的健康守护屏障

医疗配套是衡量居住品质的重要指标之一，国誉府在这方面也表现出色。项目周边 3 公里范围内有多家优质医院，包括海军军医大学第一附属医院（长海医院）、第三附属医院（东方肝胆外科医院）和同济大学附属肺科医院等，为业主的健康提供了全方位的保障。

海军军医大学第一附属医院（长海医院）是一所综合性三级甲等医院，距离项目约 3 公里，拥有先进的医疗设备和雄厚的医疗技术力量，科室齐全，能够满足各种疾病的诊治需求；第三附属医院（东方肝胆外科医院）是我国著名的肝胆外科专科医院，距离项目约 2.5 公里，在肝胆疾病的诊治方面处于国内领先水平；同济大学附属肺科医院是一所三级甲等专科医院，距离项目约 3.5 公里，在呼吸系统疾病的诊治方面具有丰富的经验和独特的优势。

此外，项目周边 500 米内有多个社区卫生服务中心和药店，为业主提供便捷的基础医疗服务和药品购买渠道。社区卫生服务中心可以提供疫苗接种、健康体检、慢性病管理等服务，让业主在家门口就能享受到基本的医疗保障