近日，广州市人民政府办公厅发布关于《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

《实施意见》有效期3年，共二十八项，明确了“一户一宅”认定标准和负面清单，明晰了农村宅基地建房标准。

明确“一户一宅”标准

  • “一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：

1、 夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

2、有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

3、是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

4、离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

  • “一宅”的认定。由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。各区人民政府要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。

  • 其他情形。符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。

明确存量宅基地房屋确权登记原则

1、1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，由村委会（村集体经济组织）报镇街审核同意后，予以确权登记。

2、有合法的宅基地使用权来源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记；

有合法的宅基地使用权来源材料，1999年1月1日至2015年7月14日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记。

3、无合法的宅基地使用权来源材料，2015年7月15日前已建成的，未经批准占用土地建设的农村住宅，区规划和自然资源部门应当核查土地和规划情况，根据不同时期管理政策确定房屋是否符合确权登记条件。对于符合分配宅基地建房资格的农户，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，可申请办理确权登记。涉及新增建设用地的，需补办用地手续后申请办理确权登记。

4、符合确权登记的农村住宅，建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和《不动产权证》附记栏中注明不作为权属面积登记。

5、存量宅基地房屋的建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。

6、非本村集体经济组织成员存量宅基地房屋按以下原则确权登记：

（1）非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记。

（2）非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为本村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。

（3）居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该村委会（村集体经济组织）出具证明并公示无异议的，可依法办理确权登记，在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。

（4）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

农村宅基地建房标准

新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。

对于村（居）民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照总建筑面积≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。

已确权发证的宅基地可置换成拆迁安置房

为鼓励村（居）民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1∶1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房；

宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米，各区人民政府可以在省、市规定的宅基地建房面积标准以内确定置换标准；

宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补偿标准由各区制定。

此外，《实施意见》按照分类施策原则，对于已纳入城市更新三年行动计划，暂未纳入城市更新三年行动计划且位于城镇开发边界内，暂未纳入城市更新三年行动计划且位于城镇开发边界外的村庄或村改居区域，分成3类分别明确建设管理要求及程序，并对盘活存量土地提出明确要求。

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来源：广州市人民政府办公厅、羊城纵览

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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