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朝棠揽阅在对刚需人群足够友好的同时，它还是一个妥妥的地铁盘和河景房。

距离规划中22号线永顺站的直线距离，不足200米；南边跨过绿化带，则是通惠河。

再看看它周边的配套。往南1公里是号称北京最大的万达广场；距离朝阳医院东区、263医院，也在一公里内；学校则有首师大附中、潞河中学等通州区重点学校。

强大的产品力，叠加其他一堆辅助因素，朝棠揽阅的buff值加满，几乎凑齐了一个项目热销需要的所有条件。

刚改路线的胜利

加上此前五栋，朝棠揽阅西区除2号楼以外的全部楼栋共501套住宅均已在预售范围内，拟售均价6.48万-6.54万元/㎡区间。

项目定位为刚需加改善类产品，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，产权得房率在76-80.2%区间。

这里重点提下神户型69㎡三居，多数人听到这个户型时的第一反应，都直呼不可能，但朝棠揽阅用实力颠覆认知。

朝棠揽阅西区只有东南角的5号楼里有这个户型，两个半单元共55套。

主卧近12㎡，北向15㎡空间可拆成两间儿童房，独立家政间、玄关柜、LDK一体化设计全配齐。落地窗成标配，连最小户型都配270°转角落地窗，采光通透感直逼大户型。

南向6.8米通长阳台（计半面积）+北向4.6㎡设备平台（全赠送），白赚10㎡扩容空间，得房率冲至92%。

单套总价420万±，首付60万+即可置业，6站到CBD，加“好房子”户型，满配精装，对朝阳通勤族来说，吸引力简直不要太大！

项目分为东西两个地块，总占地面积3.47万㎡，地上建筑规模8.68万㎡，容积率2.5，一共13栋楼，900多户。首开西地块，占地约2.14公顷，规划有7栋住宅楼，11-18层的设计，540套房源。

西区有1500平米的下沉庭院，还有景观连廊的设计。整个社区只是沿着外围分布了南北两排楼，南北楼间距最大可以达到63m，完爆刚需盘平均水平。

首次开盘楼栋1、3、5、6、7,户型涵盖69㎡（55套）、86㎡（110套）、89㎡（33套）、101㎡（132套）124㎡（108套）共438套房源，三至四居，实用率高达92%以上。

1楼11层，三个单元共66套，均为101㎡四居两卫户型，得房率80%。

3楼18层，三个单元共108套，均为顶配124㎡四居两卫户型，得房率77.9%。

4楼11层，三个单元共66套，中间户为101户型，边户86户型，得房率均为80.2%。

5楼11层，四个单元共88套，得房率均为76.2%。其中：一、二单元和三单元01户为68㎡小三居，得房率76.2%；三单元02户和四单元01户为建面89㎡；四单元02户建面约93㎡。

6楼11层，四个单元共88套，中间户为101户型，边户86户型，得房率均为80%。

7楼11层，四个单元共88套，均为89户型，得房率78.8%。

这里还要说明一点，宣传中“得房率超92%”让不少人心动。但翻开产权证，5号楼69㎡户型登记得房率仅76.2%，不少人一头雾水。

赠送面积≠产权面积，朝棠揽阅69㎡户型通过6.8米南向阳台（计半面积）+4.6㎡北向设备平台（全赠送），凭空多出10㎡使用空间，但产权面积不动。

北京2025年新推“好房子”政策，允许阳台、饰面层等部分面积不计入容积率，开发商借此狂送“纸面面积”。例如北京隅·西颂项目，通过飘窗+内嵌阳台设计，得房率飙至95%。

其三，价格上，倒挂二手，性价比炸裂。

拿地楼面价3.12万元，首开均价6.5万/㎡，69㎡备案价超6.7万/㎡。

对比项目周边的二手房，二手房万科东庐挂牌6万/㎡，品质不如新房；隔壁朝阳盘金茂满曜单价8万+。

预算在400-600万左右预算，目前这个项目是北京最佳的新房选择之一。

其四，硬伤不回避，高压线和噪音，选楼栋也有讲究。

项目东南角有个变电站和一排高压线，据说后期会入地，西北边有条货运铁路，偶尔还有飞机航道经过。现场实测噪音确实存在，对声音极其敏感的朋友建议选楼栋时多斟酌。

选楼栋的话，优先选东区（正南正北）+南向高楼层，避开航道、看河景；西区选5#、6#楼，远离西北角。

刚改路线的胜利

按照朝棠揽阅的硬件素质，其完全有资本走大平层路线，但最终定位刚改，则是招商蛇口深耕通州后，产生的结果。

2023年，招商蛇口首进通州，在梨园板块开发了璀璨公元。定位刚改的它表现不俗，长时间霸榜通州楼市各项排名。

目前，璀璨公元期房已基本售罄，进入了现房销售环节。

真正的转折点发生在今年3月份——招商云璟揽阅开盘，首推203套房源，认购11.46亿元，去化率90.43%。

截至目前，它供应367套，网签210套，成交均价5.85万元/平米，网签金额11.8亿元，去化率57.22%，已收回拿地成本。

在它之前，通州虽不是京城楼市的洼地，但也绝非高溢价之地。

随着云璟揽阅的热销，通州土拍开始屡创新高，且朝棠揽阅本身就是一块高溢价地块。

4月8日，招商蛇口经过150多轮竞价，力挫群雄，斩获朝棠揽阅两个地块，但也付出了蛮高代价，总价27.082亿元、溢价率16.28%，成交楼面价3.12万元/平方米。

随后的梨园6007地块土拍中，中铁建地产更是从招商蛇口虎口夺食，经过218轮竞价，以7.755亿元的价格、溢价21.94%拿下，楼面价3.58万/平米，取名花语璟云。

它的楼面价、举牌次数、溢价率，均创下了通州楼市的新纪录。

可以说，招商蛇口凭一己之力，彻底激活了通州楼市。

售楼员点评：

招商蛇口真正加码京城楼市，是从2023年开始的。

彼时，正是市场进入深度调整期。

花姐发现，时至今日，它旗下的项目的表现，似乎都不差。

西边，与首钢建投和香港置地共同开发的元玺，上半年以14.21亿元的网签金额，登顶石景山销冠。

南边的亦庄开发区，招商玺则同样以11.44亿元的网签金额，位列大兴区商品房成交排行榜第一。

在竞争异常激烈的丰台，招商臻园也稳居第一梯队，目前网签349套，成交均价5.7万元/平米，网签金额23.82亿元，去化率54%。

再加上通州3个项目的热销，招商蛇口成了一众央企开发商中，少有踩坑的之一。

这背后，招商蛇口的每个项目，是否找到了精准的客群，满足了大家的购房需求，不得而知。

可以肯定的是，每个项目背后，绝非都有着极强的运气。

面对一个未知的市场，招商蛇口也在持续变化的市场中，不断调整。

近期，为了让管理更加高效，招商蛇口取消了区域架构，而万科也在随后跟进。越来越多房企精简组织架构，已成为行业趋势。

6月份，招商蛇口北京公司主管营销的副总于海波，也因个人家庭原因离职。

这并没有影响到朝棠揽阅，它依旧按照自己的节奏在步步推进。

如今，它的超级开门红，折射的恰是招商蛇口北京公司，对京城楼市独到的理解。

2025年招商蛇口在北京，取得四个区销冠的开门红后，各个项目都步入了平稳的顺销，也更加夯实了其在京的整体操盘能力。

综合来看，朝棠揽阅适合以下几类人群：

1、在副中心、国贸CBD、朝阳东边搬砖的刚需白领，半小时通勤圈+地铁上盖。

2、娃要上学，预算有限的年轻家庭，家门口规划名校，12年优质教育资源环绕，这配置在400万级别里绝对是稀缺品。

3、朝阳外溢党 & 通州地缘客，自驾、地铁都方便，朝阳的钱在这儿能住得更香。

长期看好通州发展，手头预算又卡在400万上下的刚需朋友，这个盘必须列入你的紧急看房清单。

朝棠揽阅的爆发绝非偶然，当“69㎡三居+6站国贸+精装60万首付”三位一体，北京年轻人用脚投票，重新定义了性价比的极限

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