我是紫沐，这是我第459篇日记。
聊聊马场新动态，以及它对广州豪宅格局的影响。
1.马场最新版的投资备案，主要以基础配套建设为主。
包括地上空间、公共通道、市政路、隧道、体育设施、下沉广场等等，合计28万㎡左右。
都属于一级开发，总投资151亿。
等基建成型，后续追加投资的几率很高。
而马场地块的一级开发，确定由越秀承建。
后续公开出让的商业和宅地，越秀优势很大。
经过这几年的发展，特别是琶洲南TOD和越秀观樾这两个产品，越秀已经具备做高端改善的能力。
但代表性的豪宅产品，说实话还是没有的。
所以在住宅层面，马场的天花板能有多高，比较考验越秀的学习能力。
2.马场兑现加速，对珠城东区利好很大。
东区目前有两个问题。
一个是缺商业，一个是板块界面有点参差不齐。
珠城东区的沿江面建设得很好，环珠江公园那片也不错。
但珠江公园以东，包括目前的马场，颜值和配套是有点low的，属于板块瑕疵。
而马场翻新，能把这两个问题都解决掉。
首先是商业兑现，很可能会把SKP带进来。
一个顶级商业的进驻，先别说它后续流量会有多大，至少能夯实东区的顶豪定位。
而且马场能带来的不止是商业，还有城市公园、高端产业和对应的高端写字楼。
作为珠城最后一块核心地，马场下限不会低的。
相当于整个马场，一下子从东区的短板，变成了东区的长板。
另外把视野放大，马场兑现加速，对珠金琶这个未来核心也是大利好。
在广州的板块定位里，珠城和金融城，都属于顶级板块。
但现在从珠城到金融城这段路，从珠江公园到金融城核心起步区，落差感太大。
没有现代化的基建，也没有CBD的繁华，只有老旧的产业和乱糟糟的城中村。
急需要马场翻新，来缓解这种割裂感。
而马场翻新之后，员村这块硬骨头什么时候啃下来，珠城和金融城才能真正连为一体。
3.马场住宅地块，按目前的规划，放在东侧，更靠近员村。
这个位置，只有西南向望马场公园这一个景观面，稍微有点遗憾。
如果放在西侧，东南向望马场公园，并且紧邻珠江公园，朝向和视野会更好。
不管马场住宅最后定位是纯顶豪，还是顶豪+高端改善结合，景观资源都是很值钱的。
如果保利天奕和保利天曜的出现，代表广州改善产品进入下半场。
那马场和冼村兑现加速，保利面粉厂即将入市，则是广州豪宅下半场开启的信号。
下半场，最先上演的，会是传统豪宅的让步。
过去两年，新规盘对二手的冲击力展现得淋漓尽致。
看看琶洲南TOD，次新改善盘的扛把子，也被改善新盘冲垮了。
最近挂牌的一套220㎡中高层四房，单价正式跌破10万。
实际成交价可能会更低，没逃过收楼即浮亏20%的命运。
所以同样的，面对新规盘产品和价格的双重冲击，老牌豪宅也会有一波调整。
相继出现8万的粤海丽江、11万的凯旋枫丹、18万的凯旋广粤，就是证明。
考虑到面粉厂目前吹风15万，实际可能还有惊喜。
老牌豪宅的调整，还远没有结束。
至于马场、冼村、面粉厂，这三个新规豪宅孰优孰劣，目前言之尚早。
从位置上看，马场和冼村短期更有优势。
顶级圈层、顶级配套、顶级环境，都是现成的。
但从完整体的角度，面粉厂天花板更高。
低密大花园+核心区一线江景，都是非常值钱的豪宅属性。
所以市场是动态的。
暂时第一容易，永远第一很难。
传统豪宅会迎来下半场，新豪宅在未来也有它们的下半场。
关键在于，你能不能及时洞察，并做出调整。
能掌控的风险，往往也是种机遇。
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