最近，华润温榆河地块公示了设计方案。

三种产品形态，洋房255套+跃层40套+双拼别墅190套。

这个项目是北京这些年容积率最低的，只有1.01。

北京2013年限墅令以来，明文规定住宅容积率不得低于1.0。

而这个项目的容积率是1.01，可以说是极限（擦边）操作了。

洋房分布于小区的北侧和西北侧，8层高。

其中265平80套，320平175套。

跃层不多，只有5栋楼，一共40套，面积329平。

双拼别墅一共190套，占了小区的绝大部分面积。

其中339平47套，389平52套，439平44套，489平47套。

这个面积段和产品形态与我们2月份预测的是一致的。

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外立面很漂亮，洋房的外立面深灰色色调，用了大量的玻璃幕墙和铝板，奇偶阳台排列，赠送面积应该很多，再加上顺义对这方面一直很放得开，得房率飙到100%以上应该没问题。

双拼别墅的外立面跟洋房完全是两个风格，大面积的石材，应该是法式建筑的风格，很漂亮。

而且相比传统别墅，设计了很多大面积的落地窗，这个真的太好了。

有钱有资格，直接两套一起买，不就是一个独栋别墅了么。

而且为了区分别墅和洋房业态，在景观打造，出入口的设计上也有很多精细的设计。

这个盘绝对是今明两年，北京别墅买家必看的新盘了。

1.01的容积率到底有什么好处呢？

简单理解就是，容积率越低，住着越舒服，小区人又少，绿化又好。直观的感受可以看下图。

饭总查了最近几年的土地供应，容积率最低的是海淀四季青香山樾和印香山，容积率是1.05，顺义这个比四季青还要低一些。

地块位置很好，北京有钱人最多的地方之一，中央别墅区。

这块地隔壁就是优山美地，不少独栋都是1个小目标起的。

优山美地旁边的北京顺义国际学校，北京新英才学校、北京英国学校，一年学费就要二三十万。

地块到祥云小镇、罗马湖都在三公里以内，南边就是温榆河，环境配套都非常好。

周边的道路设施也非常不错，所有的配套都是现成的。

附近的二手房优山美地一共分为4个区。

A区和B区目前挂牌的都是独栋，总价最便宜的也要接近4000万，C区是平层，有一些1000万左右的房子，D区独栋合院都有，总价最低也要2000多万。

旁边的龙湾别墅平层叠拼都有，总价便宜的也要1000多万，大部分都是两三千万的房子。

诺德阅墅总价要低一些，都是1000多万的叠拼，这块地后期产品很大概率会与诺德阅墅比较类似。

附近的一些老别墅业主可能会考虑置换过来，毕竟这些老别墅时间久了，一些设施，建筑布局赶不上新的设计。

除了华润拿的地块之外，这边还有三块地后续会供应。

就是不知道华润会不会接连拿下，搞一个别墅区了。

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