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周末带孩子在雁南公园路露营，马路对面楼上，硕大的五个字格外显眼，中海五代宅，好家伙，四代还没住上，这五代又来了，是露台上户户都有泳池吗？
（中海锦业拾光）
自2023年起，凭借大赠送，露台生活，四代住宅在新房大杀四方，虽然落灰，隐私，采光的问题一直存在，适不适合西安至今仍被争议，但丝毫不影响其销量。
（西安四代住宅交房实景）
与其说四代住宅与三代的竞争是露台，不如说是赠送面积，沣东越秀的四代住宅，实得率甚至做到141%，而同期的三代住宅，高公摊的，确实卖不动。
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。
（一对一私聊房哥答疑）
基于这种现状，四代住宅在交房后的争议仍会长期存在，但新房市场，四代住宅还会更卷，更大，送的更多。
在这种时候，中海打出五代住宅，是没活硬整，还是憋着大招？
五代住宅
作为从业人士，看到中海的五代宅，并不意外，早在两年前，浐灞的中铁阅湖，就首先喊出六代住宅的口号。
中铁的六代宅，和大家想象的楼上能停车，带泳池不同，而是自己定义的第六代住宅。
即在四代住宅结构的基础上，增加对儿童和老年人的关怀，这是一代，又增加了鸿蒙智能，实现万物互联和无感归家，这又算一代。
（中铁阅湖第六代住宅）
4+1+1，六代没毛病，虽然从变化上，就是四代住宅结构+两代噱头，但第一个喊出来，还是收获了流量和热度，也让中铁阅湖成为周边的红盘。
有这个先例在前，再看中海的五代住宅，大致是相同的思路，四代住宅基础上，增加了社区智能化，4+1，五代也没毛病。
如果广告法不限制，外加开发商想象力丰富，那往后西安出现七代，八代，九代宅时，都不用意外，地产营销到如今，降价，名校+，上渠道的三板斧外，能做的就是概念了。
（赛格中京坊实景）
想想当年的赛格中京坊，高密度塔楼，也是在赛格里打出“西安第一豪宅”的口号后，制造热度，带动新房销售，争议虽然多，但黑猫，白猫，能抓老鼠就是好猫。
有这些诸多营销案例在前，六代住宅，五代住宅，平常心看待就好。
锦业拾光
去掉中海五代住宅的口号，具体看小区本身，其实就是锦业元晟的二期，名为锦业拾光，主打临公园，大面积，纯改善。
（中海拿地位置，来源：西安地产视线）
2024年12月，雁塔西沣路城改后续用地，被中海摘得，面积约95亩，容积率不大于3.71，折合楼面价8461元/㎡，位置紧邻在售的锦业元晟。
虽然同样容积率偏高，但二期相比一期，最大优势就是紧邻雁南公园，整个东向，视野开阔，近700米内没有遮挡。
（中海锦业拾光位置实景）
生活配套部分，与周边金地，万科，中海一期相同，雁塔二小，二中，大雁塔小学西沣分校，红星美凯龙商业一应俱全
（宜家荟聚实景）
城市配套部分，约1700亩的雁南公园，宜家荟聚商业，山姆超市（在建），所见所得。
从居住体验来说，生活便利，烟火气的小吃街，高大上的大商业，千亩 公园，成熟住宅区一应俱全，当年这里是高新的刚需外溢首选，如今以宜家，公园为圆心，已经是自成体系的板块。
短板主要是居住密度高，由于土地以西沣路，杜城村城改为主，整体容易率偏高，高层为主，商品房，安置房混合居住。
（西沣路-西部大道片区实景）
实际的观感可参考上图，绿色部分为雁南公园，后面的高层为西沣路，西部大道片区住宅实景。
过去很长的时间，西沣路，西部大道沿线，因为价格低，配套全，主要承接高新的外溢，买不起高新软件新城，CID的首选这里。
但随着楼市内卷，当CID特价房，软件新城二手房，来到17000+均价时，西沣路的降价也不可避免了。
作为锦业元晟的二期，除位置更靠雁南公园外，户型面积也变的更大，包括建面约133㎡、143㎡、186㎡三个户型。
其中4#、7#、10#楼面积最大，且东向看景雁南公园，价格最贵，小区最多的户型仍是建面约143㎡的四室。
（中海锦业拾光楼栋分布图）
面积做大有几个考虑，一是一期小面积多，二期大户型多，二是周边二手房小面积太多，缺四室大户型，三是容积率高，在密度，楼间距不占优的情况下，户型做大，降低户数。
从小区楼栋布局看，小区32F，33F高层为主，排列式分布，小区主入口向北有一条景观中轴，其余更多是楼栋间景观，实际的楼间距有限。
其余亮点还是在小区的公区上，比如下沉的会所，更阔气的大门，更好的户型，以及多层次的景观，这个需要展示区开放后，再看实景。
锦业拾光
户型部分，中海多往的小区一直是不拔尖，但也不落伍，四代住宅露台房的内卷在西安已到新高度，从最开始的有露台，到更大露台，再到一圈露台，再到室内无公摊，中海深处其中，也得卷。
（高科&越秀·星汇云澜户型图）
户型卷到姥姥家的典型，邦泰观宸高新，保利云谷和著，高科&越秀·星汇云澜、招商梧桐书院等。
看完这些，再看中海锦业拾光，就平淡很多，这里面有开发商的自身考虑，也有区域的赠送面积上限要求。
目前主城区范围内，非西咸，高新范围，对于四代住宅的赠送面积，露台宽度，还是很克制的。
（建面约133㎡奇偶数户型示意）
入门的建面约133㎡户型，类四叶草布局，只做了三室，常见的三面宽朝南，南北双阳台布局，更多的心思还是花在赠送面积上。
拨入客厅、主卧，次卧，衣帽间，厨房外区域，都做了大面积的阳台，飘窗，露台设计，或半赠送，或全赠送，基偶数层均在南北有大面积的拐角绿化平台（全赠送）。
（建面约143㎡奇偶数户型示意）
相比常规三室，建面约143㎡的四室，几乎是克隆版，房间结构几乎相同，客厅宽了40公分，北向厨房外增加了一间衣帽间。
和市面主流的四室143㎡户型相比，在房间格局，客厅面宽，卧室面积等部分相比，中海并不算优秀。
更像三室的放大版，房间格局和生活方式没有本质变化，更多的卖点还是露台，阳台，飘窗的赠送面积。
建面约143㎡为小区主力户型，总共14栋楼里，7栋楼都是这个户型，不知大家怎么看？
（建面约186㎡奇偶数户型示意）
最大的建面约186㎡则是plus版本，南向面宽（算露台）达到约18.8米，客厅宽度约6米，主卧约4.2米，南向是实现了四面宽朝南，主卧面积更大，老人房也升级为套房，客厅，厨房，采光都要更开阔。
赠送部分，阳台，飘窗，露台面积也更大，赠送面积更多，但遗憾的是，虽然东侧临着千亩雁南公园，但并没有设计端厅，类似金地中央公园，实现最大景观面。
（金地中央公园端厅东向视野）
而是传统的南北户，临公园一侧，奇数层主要是主卧露台观景，偶数层主要在北向卫生间、次卧外观景。
如果是奔着等端厅，一线雁南公园视野，即便是中海最大的面积，也会让人遗憾。
三个户型，无功无过，谈不上惊喜，也算不上失望，就是很常规的三室，四室布局，叠加赠送露台面积，也很符合中海的产品特点，不求100分满分，只求80分万岁。
不知是受限于容积率原因，还是楼栋排布要满，可销售面积最大化因素。
未来前景
作为长期高新的平替区域，西沣路沿线一直有保持价差的传统，高均价10000+，这里7000+，高新15000+，这里12000+。
如今高新的均价热门盘稳定在20000+，冷门盘回归15000+，西沣路沿线的房价也受影响。
中海作为区域位置最好，品牌最强，业主技术最大的，锦业元晟的销量一直很稳定，开盘18000+起步门槛维持很久。
（中海锦业元晟开盘现场）
锦业元晟2024年首开，更是卖了231套，业绩5.6亿，如果没有周边二手房业主的降价，新房的特价内卷，中海还是稳的。
与中海直接竞争的主要在西部大道，包括泰发祥，陕建，龙湖，中粮等，均价在15000+到19000+不等，特价房竞争激烈。
但从位置来说，西部大道南侧，整体的商业，城市面貌，配套和中海周边相比，仍有差距，如果雁南公园周边单列一个中央居住区，中海锦业元晟，拾光的位置就是核心区，这个优势短期内不会变。
中海的潜在竞争主要是两部分：
1、沿线二手房：作为密集住宅区，周边二手房数量庞大，金地西沣公元，中央公园，海亮新英里，万科公园华府，融创西安宸院，新城首府、甚至天地源万熙天地，都是在业主的购房清单上。
（金地中央公园二手挂牌价，来源：贝壳）
周边二手房，均价横跨13000+至20000+，且各类房源供应充足，高层，小高，洋房都有，中海是区域内第一个四代住宅小区。
2、潜在土地供应：雁南公园西侧是已建成的西沣路片区，东侧是拆迁完的杜城区域，有源源不断供应的土地。
根据2024年《关于雁塔区YT-15-13-1、YT-15-13-2等19宗用地实施详细规划的公示》显示，有18宗全部为杜城城改用地，共计1014.3亩，住宅用地就有10宗，共计770.55亩，容积率统一为3.5。
（杜城城改片区，来源：直击西安楼市）
这个容积率，既是城改，又是源源不断的高层住宅，因此中海在雁南公园周边，并没有稀缺性，杜城土地面世后，后续围绕产品升级，价格比拼，还将持续。
因此，看过往，看未来，再看当下下行的市场，似乎跑得快成为唯一解法，雁南公园，宜家荟聚，四代住宅，中海品牌，都是快速销售的法宝，锦业拾光又是大面积，想必价格也不会高。
以前高新是地主，雁塔是丫鬟，地主吃肉，丫鬟喝汤，现在地主家也没有余粮，软件新城，高新CID，土地，新房不断供应，别说吃肉，汤都不够喝了，地主也得着丫鬟借粮食了。
如果你是丫鬟，为了自己，也要第一时间喊出五代住宅，声音越大，越能安全过冬。
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作者：晴明
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