上海内环内更应该解除住房限购，而非外环外，这也决定了当前中国房地产市场最大的投资机会

文\丁彦皓-可信财商

一、上海与北京最大的不同就是北京可向四周延伸，但是上海北面是江，东面是海，西面又被苏州顶死了，很难大幅扩张的现实决定上海的可供给土地极为优先

2025年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年8月9日起施行

《通知》明确规定符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数

即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数

同时，《通知》明确，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策

由于北京五环和上海外环的规划长度都是99公里，环内面积都是660多平方公里

基于此，一度上海外环外解除限购的言论甚嚣尘上，但是上海与北京最大的不同就是北京可向四周延伸，但是上海北面是江，东面是海，西面又被苏州顶死了，很难大幅扩张的现实决定上海的可供给土地极为优先

土地供给有限与为未来的新兴产业发展储备土地就成了决定上海可持续发展的关键，如果上海为了当前的经济利益，将上海全部储备用地全面推向市场，则在承接未来更高附加值的新兴产业时必然要面临超额代价，最终严重的遏制了上海的可持续发展

基于此，在上海有限的空间中抢夺一席之地不仅仅是取决于财力，还要顾及是否能够为上海的发展添砖增瓦，如果目前盲目取消外环外的购房限购政策，则全国，乃至全球资本都会在上海谋得一席之地，最终透支上海未来新兴产业的发展，这是上海推出住房限购的初衷

二、上海要想确保可持续发展，必须择优而选，将有限的土地提供给更能够创造价值的高附加值企业与人才，且为未来新兴产业的发展与人才涌入提供空间

在上海能够购买房产需要具备三点，而非全国，乃至全球资本将其作为财富增值的途径，即

1、 有钱，能够支付得起巨额的房价

2、 有才，能够获得上海户口

3、 有贡献，社保交足规定的年限

事实目前深圳已经面临因土地供给不足与价格高涨而导致发展严重受限的困境

基于此，上海要想确保可持续发展，必须择优而选，将有限的土地提供给更能够创造价值的高附加值企业与人才，且为未来新兴产业的发展与人才涌入提供空间

即使如此，上海的房价也已再创新高，且持续攀升，早已超出太多人终生都无法企及的高度，严重的遏制了上海的发展

7月25日，在上海2025年第六批次土地拍卖中，位于徐汇区的衡复地块经过28轮竞价，被上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的价格收入囊中，最终该地块成交楼面价20.026万元/平方米，溢价率22.38%

这是国内楼面价首次突破20万，房价兜底应该在38万每平米，甚至40万以上，成为妥妥的全国性历史性地王

基于市场的视角看，这次拍卖会释放的最大信号就是第四轮房地产行情已经彻底的开启，但目前仅仅是个开始，未来的上涨会更猛，可以肯定的是到这一轮行情顶峰，上海内环内多数豪宅的价格会突破100万每平米

三、目前上海得以可持续发展的另一路径就是以“股份制”的形式和嘉兴的嘉善、平湖以及苏州的吴江共建经济特区，基于上海的产业与资本嫁接嘉兴与苏州贴近上海的土地实现双方的各自发展

严格意义来讲，上海内环内的房价走势是社会财富聚集与贫富差距拉大的结果，即少量群体因为各种原因掌握了巨额财富后，将其沉淀在上海内环内的房产中，最终形成马太效应，强者恒强

但也因此成了获取金融杠杆与财富再分配的筹码，居住属性却相对次之，即使引发资产泡沫，也是超级财富阶层的财富再分配，对社会经济的影响极为有限

另外，上海内环内的高房价已经严重的冲击了商业的运行，成本太高，入不敷出，自然企业与个人都不得不外迁至房价更低的地区，最终形成进出平衡的稳态，遏制了该地区的发展

其实，上海外环外暂时空置的土地更应该通过限购留给未来新兴的高附加值产业与顶级精英人才，而内环内已成型的房产更应该取消限购，让超级财富阶层以此实施财富再分配，且为政府提供税收

目前上海得以可持续发展的另一路径就是以“股份制”的形式和嘉兴的嘉善、平湖以及苏州的吴江共建经济特区，基于上海的产业与资本嫁接嘉兴与苏州贴近上海的土地实现双方的各自发展，必须要打破曾经的以城市为单位各自发展的固有路径，而非持续透支上海极其有限的战略储备用地

任何城市的发展最终都会被高房价所遏制，形成一种进出平衡的稳态，很难再有增量的流入，这是导致城市持续外溢的关键

产业、资本与人才是从高房价地区逐级向低房价地区外溢的，对周边附属地区形成增量流入，形成新的经济增长点与推高承接地的房价

四、中国房地产市场依然具备超额红利，只是呈结构化与区域化的特征，主要聚集在上海与深圳周边附属城市

目前中国与欧美日韩最大的不同有六，导致中国房地产市场依然具备超额红利，只是呈结构化与区域化的特征，即

1、 中国已经成为第四次工业革命的主导者与最大红利分配的受益者，这就意味着中国已经彻底的突破了中等收入陷阱的掣肘，将会在未来很长一段时间实现可持续发展

2、 高附加值的高科技产业与人才聚集在上海与深圳一带，持续释放超额发展红利

3、 人口大城市化的进程决定未来很长一段时间全国，乃至全球的精英阶层都会持续涌入上海一带，寻求一席之地，对住房等物理空间形成增量需求

4、 十八大之后，新一届政府将经济的定位从效率兼顾公平改为效率优先，公平次之，最终导致国家对长三角与珠三角等经济发达地区实施了大规模与高频率的基础设施建设，极大的提升了当地的基本面

5、 上海周边附属城市的房价被严重低估，甚至与人均GDP与人均可支配收入全国倒数第一甘肃地级市的房价不相上下，具有极大的估值套利机会

6、 中国将继续推行宽松的货币政策与积极的财政政策，低利率与债务堆砌已是中国发展的必然选择，最终自然会形成超级通货膨胀与资产泡沫

五、未来的房地产投资一定是高认知财富阶层的游戏，聚集在上海与深圳一带的极少数地区，呈现“结构化”的特征

房地产投资主要赚三波财富，即

1、 基本面提升，即产业附加值、人口净流入以及基础设施建设

2、通货膨胀透支贷款本金，每年透支额=（通胀率-按揭贷款利率）*未还按揭贷款额

3、房价上涨导致的资产泡沫存量分配他人财富，资本趋利避害的本性决定其更期望聚集在低估的优质资产中，共同推高该资产的价格，直至形成资产泡沫

其实，房地产投资获益的终极就是取决于基本面持续提升的优质资产未来、超额货币宽松以及资产泡沫，既有增量产出，更有存量的再分配

但是未来的房地产投资一定是高认知财富阶层的游戏，聚集在上海与深圳一带的极少数地区，呈现“结构化”的特征，全国其他地区受基本面的走衰而持续下跌，最终投资属性尽失，仅有基本的居住属性，受益者只是极少数的人，大量的人将会成为这一轮房地产行情最大的埋单者

另外，未来房地产投资并非取决于社会的平均收入与薪酬高低，而是基于贫富差距最终形成的边际化，即只有极少数拥有大量资产的财富阶层成为房产投资的获益者，尤其一旦上海内环内取消限购后更为严重，事实一般人连上牌桌的机会都没有

新一轮房地产行情已经悄然而至，叠加国家政策的日益宽放松，无形中会形成新的财富分配体系，但最终必然要有人为此买单，而这一轮房地产行情最大的埋单者就是非上海、深圳之外的其他地区，优质产业、精英与资本都在持续流向上海与深圳一带，形成净流出，冲击基本面与砸低房价

六、为什么选择投资湖州的住房？

1、湖州代表未来社会生活顶级追求的水准

2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线

青山绿水的顶级生态是所有人财富到一定程度之后生活的必然选择，过去40年湖州错过这一轮工业化的机会，导致其保持了青山绿水的原始生态，恰恰契合社会财富大爆发后的顶级生活追求，自然成了财富阶层所追求的居住目标

2、具有存量零和分配的财富集聚机会

在全力发展生态，且生态与经济两手都要抓的背景下，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴的现实决定，浙江与湖州必须通过将存量产业、人才与资本规模化导入，极速形成规模，且取得成就，无形中形成了存量财富零和再分配的聚集机会

3、独特的地理位置决定湖州到了大爆发的时代

湖州紧贴杭州、苏州与无锡，与上海、合肥与南京近在咫尺，号称位于长三角的心脏地位，但是由于未赶上上一轮工业化的浪潮，房价与土地相对低廉，对周边产业、资本与人才形成虹吸效应

在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽

同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

4、估值极低，具有极大的套利空间

这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价

理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

5、地处未来500年世界中心地位，具有战略布局的价值

在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块

6、诸多基础设施投资即将释放基本面提升的效力

这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁

湖杭高速已开通，2024年12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通了湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程

城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动

上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”

在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式

中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教