太原楼评☞| 业内视角
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导读
2025年太原楼市两重天，新房价涨二手房持续下跌，其原因为何？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！ 见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原楼市中｜谁是主力军？
2025年上半年，太原经济近三年的“失速”仍未有好转，太原楼市却屡屡上榜全国70城的上涨城市榜单，太原这座城市是如何实现经济下降而房价上涨？
对普通工薪族来说经济不景气，收入不稳定性增强，当下买房无疑是“冒险”的，但太原楼市却这么神奇的运行着——二万多星河湾“清盘”和六千的三给却滞销！
于是关于太原楼市有着两个版本的说法：
一部分说近年太原的楼市基本没啥波动，源于头部TOP楼盘价格+销量均没降低。
另一部分说太原的楼市“惨不忍睹”，源于不少现房降价也是销量近乎“零成交”！
楼评君浅显的认为太原楼市的消费群体中出现了极大的年龄分化趋势。一部分稳固了收入和阶层的中年人愿意当“房奴”；另一部分是怎么降价都“骗不上车”的年轻人，集体选择了延迟满足——不买房缓结婚等等看。
从宏观数据看，太原近二年来的土地成交量基本和商品房成交量接近了，但潜在库存量仍有数千万以上，但相对的好位置楼盘占比仍属较少！
于是太原楼市中优质的好房子仍有大量的群体消费，较为普通的房子丧失了大部分消费群体——太原120万以内占比，从2021年55%降至2024年的33%！
另一方面，从贝壳开始从北京、上海、广州试运行普及卖房3%的中介费看，未来楼市必然属于上车容易下车难——房屋的“保值”流通属性会极大的弱化！
前几天看王军同志写了篇稿子，也想写一写太原当下楼市的成交客群的构成，以个人视角，结合项目定位属性随心了探究一下2025年谁在买太原的房！
NO. 1｜太原刚需房——租房群体
租房者，多为城市“移民”，其构成跟城市的辐射能力有关！
太原毕竟是山西省会，虽然辐射能力有限，但吸引一下晋中、吕梁、忻州、长治和临汾北还是没啥问题的。至于大同跟上京哥，晋城有郑哥，运城有西哥。
于是，太原的刚需购房者群体大部分为周边地县的初级务工人员+大学毕业生的“太漂族”。或有少部分已结婚，留在太原为了“磨砺”一下，或学点技能回县城。
他们往往是零门槛，低收入的岗位，如电话客服，商场促销，富士康等超级流水线大厂，饭店服务员，快递网约车，护工保洁保姆等，收入3000-5000元左右。
这类群体通常偏年轻化，二十多岁的月光族，能力较强的工作岗位有一定的积累升级，分流成刚需购房的主力群体，而大部分人在临近结婚撑不下去了就回了老家。
这一部群体往往是靠不上家里人的农村孩子，大部分购房需求往往是太原八九十年代的老破小，总价四五十万，面积五六十平，首付靠积攒下的十几万起步。
NO. 2｜太原刚改房——婚房群体
山西丈母娘经济是比较强势的，结婚对于山西来说是人生极大的一笔投资。楼评君未到山西之前就接触过一个山西老哥，因彩礼返贫，讲述了他十几年的还债历史。楼评君曾去大同调研商业的时候，明显的感受到商场的男女装档次能差三个段位！
彩礼+婚房，往往是当下太原结婚的必备品。租房结婚放在山西是一道门槛的存在，当然也有很多开明的家长和相爱的情侣，并不在意这些。婚房群体但是近几年在太原楼市中的占比明显降低，预估高峰时期占比新房中近半。
其构成也来源于太原周边的地县“新市民”，只不过他们逐步拥有稳定工作者，如技术蓝领，民企基层，以及从打工到创业转身的个体户，少量能挤入体制内的国企。
通常年龄在28-35岁之间，其父母家庭为地县的中产，或者极为努力的农村大学生，月薪收入能实现4000-7000之间，好的行情可以月收入过万。
婚房的新人，选择通常是新房，哪怕贵一点也是选择新房，图个吉利，预算有限的情况下，不少刚改类群体选择了环线位置的小三居+十万左右的私家车。
为啥主力选择三居，这类婚房的家庭往往是掏空“四个口袋”，婚后被催婚+催生的连串动作影响，家里备着老人的房间，以及普遍多胎的计划。
当下，这部分群体已经退化成为非主力客群，一个是这类客群的收入波动性较大，其次山西地县的中产家庭日子也不好过，搞不好父母还事还着贷款的八零后呢！
NO. 3｜太原初改房——土著群体
太原是个城镇化率极高的城市，2000年太原已经有330万人口的城市，只是近二十年太原发展有点掉队，太原的土著家庭数量还是极高的。
这部分群体的购房原因：或子女未能超越父母辈分的成就，只能泯然于众选择舒适的生活，或者是从一线城市，海外留学卷不动了，重回太原的发展的。
由于历史发展，太原过去是工业底子雄厚的城市，以杏花岭+尖草坪+万柏林区承载了大量的国企和矿企，如太钢、太重、太化、西矿等，由于先天的城镇化优势，往往父母双方有福利分房+拆迁的机遇，通常“老太原”赢在了起跑线。
他们购房有一个特点，不会买最贵的楼盘也不买最符合需求的，往往喜欢中大户型，比如小产权里“最豪”的户型或者大产权里滞销的“一层”，可谓千奇百怪。
囤房是老太原购房群体的一个标签，楼评君接触的土著群体中，即便有购置豪宅的实力，往往也只选择一个初级改善的商品房购置，大部分资产配置热衷当房东。
此外，老太原的年轻人结婚也是优先本地人，河东先找河东的，再看河西的，实在没招了才找非太原的，房子是他们的资产标签，也要对方是“门当户对”！
老太原的收入上，存在较大的区间，当然他们本身也不太看重工资待遇，有个编制他们能花三五十万，所以购房选择的时候，往往也不一定为改善居住的那么纯粹。
NO. 4｜太原改善房——新中产体制群体
中产，看似一个中性词，其实是接近财务自由的那部分城市中高收入者！
太原楼市的价格支撑，目前主要是靠这部分消费群体，他们地域来源已经不太明显，但其收入红利必须依托所在的城市和特定的岗位，导致购房无法脱离太原！
“人才”可以概括其一定的标签属性，通常这部分群体为985、211或者双一流的高校毕业生，在学历阶段就卷死了90%以上的同龄人。
从业为机关事业单位、国企、如医生、教师、律师、银行、他们在自己的岗位工作了十余年打拼，已经具有一定的人脉资源和职务红利可能性，年龄四十岁左右。
从岗位看，普遍已经是中高层，从户口上看也已经是太原人，并且基本拥有了1套商品房作为打底，如果是老太原人，其可能是牛人buff，也可能是素人命好。
他们在疫情三年中，收入没有受到任何影响，待遇仍有持续上涨，即便是太原的GDP下行，行业百废待兴，其所属的行业依旧蒸蒸日上，毫无影响。
其家庭收入约为30-60万之间，家庭开销远低于普通家庭，他们通常拼事业独生子女或者离婚居多，热衷于顶级学区房的争抢，对子女留学圈层极大的热衷。
在住宅消费上，往往是容易进入到“攀比”竞争心态，拥有三百万的资产，购房基本照着顶格去消费，成为目前华润瑞府、星河湾、金茂府入门户型的主力客群。
这类家庭存在“不安分”因素，往往最后也会选择变卖了“豪宅”资助子女去北上广深或者国外留学工作后的安家，可谓是燃尽了自己照亮了孩子的前程似锦！
NO. 5｜太原准豪宅——本地老板群体
太原的头部民企，在山西省发展并不太好，但是从事服务业的中小型老板数量还是非常充裕的，通常这类中小型老板是控制某一些行当的“商帮”！
比如吕梁商人控制的太原连锁酒店行业，福建老板的茶叶生意，江浙帮做的不少中小煤矿开采和运输行当，山东帮的房地产和基建材料等。
这部分人正因为是非太原的属性居多，在某些生意上有了极大的优势，遵守游戏规则，能承担一定的压力，当然自身也要有过硬的能力。
当然，也有老太原属性的本地老板群体，这部分群体相对而言会内敛不足，很多有有大哥的派头，讲究排面和论资排辈，人脉广到离谱，饭局到第三场起步。
这部分群体往往是有伴生属性，也就是人说的四十岁钱都是小钱，四十岁后才有大财之运势，四十岁恰好是是人脉资源成为社会中流砥柱的时候。
在购房倾向中，他们更喜欢距离远一点的，相对安静的环境，居住和商务兼容的，比如某个楼的顶楼一层，某个近郊别墅项目，或者丽华字样的大平层！
NO. 6｜太原豪宅——地县富豪群体
太原顶级豪宅，往往并不是太原人购买！
这部分群体中想当一部分为太原周边地市的“首富”群体在太原消费，这类群体可能是体制内的封疆大吏，也可能是山西企业家中的顶级群体家族的存在。
如山西11个地级市、11个县级市、80个县城，每个区域都有都有自己需要和省会太原联络的需求，以及家庭家族留在太原发展的情况。
这一类群体年龄段以45-55岁之间为主，自己相对低调，但是二代们往往是骄傲不逊的主，顶级豪车+顶级豪宅总要配置的，留学经历是标配。
他们往往会在子侄辈中安顿较为稳定的“继承者”，这部分群体则韬光养晦，有较强的“师爷团”，在其创业或仕途中实现稳定的建树，买房属于可也可无。
太原楼市客研思考：
太原的城市客群逻辑和个大号的县城差不多，由于产业结构的限制，并不能形成较强的层次，颇具县城“婆罗门”的感觉。
在太原，普通人最好的出路就是体制+生意。其中第一条路很难，第二条路更难，从楼市来说，太原属于两头沉的结构——刚需和豪宅成交额占比都重。
这导致了如果刚需、刚改、初改的项目就是拼价格，产品的好坏并没有那么重要；改善、豪宅类的就是拼价格【隔离圈层】，产品的好坏也没那么重要！
通常伴随家庭结构的变化，普通家庭的空间升级是存在的，但是太原目前更多的改善类楼盘需求，很多属于家庭财富到达阈值后“资产配置”，并非消费升级。
从另一个层面也能看出，太原的楼市承压主要在刚需盘，改善和豪宅楼盘由于大量的体制内中产家庭的支撑，波动性并不高。
太原楼市的需求激活，或许好房子并不是根本驱动，而是太原的产业结构和人群结构发生变化，有人口、有产业、有人才的区域才能保障楼市的房价稳定和流通性！
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