编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，聚焦具有标杆意义的更新片区，以"政策落地路径、拆迁安置方案、房地产市场动态、政企民协同机制"为核心维度，客观记录城市更新从"规模扩张"到"品质升级"的转型实践，探索"更新让生活更美好"的合肥答案。

本期关注合肥明珠广场片区，通过工业搬迁遗存改造、微更新等提升城市品质功能，实现从传统工业区向"两湖科创圈"核心引擎的转型，推动居住品质跃升与产城深度融合。

能级跃升：合肥南部副中心的更新使命

明珠广场片区作为合肥“南部副中心”与“两湖科创圈”的核心引擎，承载着联动翡翠湖、南艳湖科创资源、引领西南城市能级跃升的战略使命。然而，这片见证合肥商业启蒙的土地，随着城市的发展，也面临着公共空间滞后和工业用地低效， 城市更新不仅是空间重塑，更是合肥西南发展动能转换的必然选择。

NO.1|壹

合肥西南新地标

早在2019年，合肥公共资源交易平台发布了欧洲风情街改造EPC总承包工程招标公告，标志着这一片区的城市更新正式启动。项目由合肥海恒投资控股集团公司主导，联合合肥滨湖投资控股集团有限公司共同推进。

改造工程占地约40亩，总投资6000万元。工程内容包括建筑外立面改造、景观道排工程、新建旅游服务配套商业等。欧风街改造的最大亮点是新建了32000平方米的地下空间，打造了半下沉式商业街区——明珠广场地下“罍街”。这一设计借鉴了滨湖集团成功的商业运营经验，将地面欧式风情与地下现代商业完美融合。

合肥楼市航拍图

相比之下，佳通轮胎厂的更新规模则要大得多。规划范围达2.8平方公里，北至芙蓉路、南至丹霞路、西至莲花路、东至习友路。根据最新规划，这片区域将转型为明珠广场创新商务区。

根据官方回复，佳通厂区的搬迁计划已明确时间表：2027年底停产后启动搬迁。这块黄金地块的未来规划，展示了合肥城市更新的前瞻思维。

而早在今年年初，就有爆料经开区明珠广场佳通轮胎厂即将启动收储，除天都路以西留一小块外，其他全部收储。

未来规划为居住、教育、社区、商住混合和公园地块，天都路沿线规划一处中央绿谷，将保留的地标烟囱改造成工业艺术打卡地，还将修建体育馆和文体艺术中心。

根据深圳市城市规划设计研究院的方案显示，该区域将形成“两带一廊三组团”的空间结构。最引人注目的是沿天都路打造的中央绿谷活力廊，这条长约1.2公里的立体复合公园将成为区域核心。

中央绿谷的设计极具创新性：地面层布置景观草坪、节点广场等开放空间；地下层则融合了下沉广场、商业空间、运动场地和停车场等复合功能。这种立体开发模式最大化利用了土地资源，创造了24小时活力的城市公共空间。

规划用地布局方面，工业用地将彻底转型：78.69公顷居住用地（含18.44公顷商住混合用地），占比28%；15.48公顷商业服务用地；34.92公顷绿地与开敞空间。工业遗存也将创造性再利用——厂区的地标烟囱将改造为工业艺术打卡地。

NO.2|贰

7年房价翻倍，板块价值提升

随着城市更新的推进，明珠广场片区的房地产市场正经历显著跃升。城市更新不仅是空间改造，更是生活方式的全面升级。明珠广场片区在教育、交通、商业等方面的配套提升尤为显著。

教育方面，除新建的繁华学校（168玫瑰园东校区）外，芙蓉路北规划建设2所公办幼儿园。明珠小学也进行36班制改扩建，全面满足区域学位需求。

交通网络持续完善，地铁7号线建设进展顺利，预计2027年开通运营，未来将贯穿高新、经开、滨湖等区域。地面路网方面，繁华大道、锦绣大道、金寨路等主干道构成了高效交通体系。

商业配套已形成集群效应。除改造后的欧风街外，板块内聚集了正大广场、百乐门、金大地、山姆会员店、汇金商务中心等多元商业形态。这些商业体与新建住宅项目形成良性互动，为区域注入持续活力。

而且随着佳通轮胎厂的搬迁，会带来一个质变，明珠广场与南艳湖和翡翠湖板块打通，能够连片开发，这也是经开区重点打造的“两湖科创圈”，其明珠广场片区是核心。

土地市场方面，经开区近年加大了土地供应力度。2021-2022年，先后出让了置地汇金商务中心、伟星玖都荟、尚泽明珠中心、招商璟园、皖投云启锦上和皖投云启锦悦等项目地块。2023年供应皖投06地块，成为经开区地王4；2024年则推出置地松谷鸣翠项目，这是明珠广场板块首个计容新规项目。

新房市场表现强劲。经开区新房市场较为稳定，成交价格不断攀升，七年间经开区新房价格上涨1.4万/㎡，增长率达115%，截止目前，经开区新房均价达2.65万/㎡。

目前在售皖投云启锦上和云启锦悦项目，是经开区竞品质项目，项目已进入尾盘，还有少量房源在售。而置地松谷鸣翠作为首个计容新规项目，热度非常高，今年首开就创造了千人摇号，二次加推再现500人抢房，项目定位高端，起步户型140㎡ 以上，均价3万/㎡。

皖投安澜府是皖投最高端项目，定位也是高端改善，户型面积153㎡、179㎡、228㎡三种户型，六恒科技，目前项目示范区已经开放，已取预售证，价格区间2.48-3.28万/㎡，项目即将开盘。

板块内二手房市场分化也比较严重，次新房璟园挂牌价格2.4万/㎡，部分房源价格破发。置地汇金商务中心挂牌价2.4万/㎡，伟星玖都荟挂牌价2.2万/㎡，其他项目价格均在2万以内，华润润园挂牌价1.7万/㎡，百乐门悦府1.4万/㎡等。

NO.3|叁

总结

明珠广场片区的更新实践，揭示了城市发展的深层逻辑：城市更新不是简单的空间拆建，而是发展动能转换的密钥。从32000㎡地下商业空间的垂直开发，到中央绿谷活力廊的立体公园构建；从工业烟囱的艺术化改造，到168教育集团的资源导入，这场更新运动实现了三个维度的突破——

土地价值跃升：工业用地转型居住、商服用地，土地效率提升28%，释放出2.8平方公里发展新空间；

产城融合深化：通过地铁7号线串联科创资源，构建"15分钟生活圈"，实现职住平衡；

文化基因传承：在烟囱改造、欧式建筑保留中，完成工业文明与现代都市的对话。

但更新进程中的挑战同样值得关注：如何避免过度商业化侵蚀社区温度？怎样确保工业遗存改造不沦为"表面文章"？这些命题考验着城市管理者的智慧。明珠广场的实践证明，真正的城市更新应当是"有温度的增长"——在提升能级的同时，守护好城市的根与魂。