房地产市场的预言家黄奇帆，又一次用事实证明了其判断的准确性。

这位被称为“楼市预言家”的经济专家，早在2018年就曾语出惊人地预测中国新房交易量将逐年下降。

当时正处于房地产市场的黄金时期，很多地方都是排长队买房，开发商疯狂扩张，整个行业都沉浸在狂欢中。

事实证明黄奇帆的预测是对的，而在今年一月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆又给出了新的预测，这次预测的内容是什么？会再次成为现实吗？

目前我国房地产面临着一系列问题，外表看起来是好的，实际上里面早已千疮百孔，问题百出。

第一个问题就是，房价一路下跌，买房的人越来越少。

很多地方的房价持续下跌，尤其是三四线城市和县城。

这是因为过去几十年过度开发导致住房总量过剩，全国住房可满足 60 亿人居住，远超当前 14 亿人口需求。

房子建得太多，而买的人越来越少，严重的供大于求，部分二线城市的房子需要 30 个月以上才能卖完。

这种情况就导致，库存积压，开发商不得不降价促销，进一步拉低房价。

于是就造成了恶性循环，而且现在开发商的日子也不好过。

这就是要说的第二个问题，开发商欠了很多钱，导致了严重的多米诺骨牌效应。

以前开发商习惯靠借钱扩张，像恒大、碧桂园这些大公司借了太多钱，结果现在连利息都还不上，碧桂园甚至被债主告上法庭要求破产清算。

这些公司资金链断裂后，很多楼盘停工，房子没法按时交给业主，导致大家更不敢买房了。

市场上的情况也很糟糕，全国新房和二手房销量都在跌，尤其是三四线城市，年轻人都往大城市跑，房子根本卖不出去。

就算是北京、上海这样的大城市，二手房价格也在跌，很多业主急着降价脱手。

一线城市核心地段房价稍微稳住了，可偏远地方或设施不好的房子还是没人要。

三四线城市因为经济跟不上、人口外流，库存积压得更严重，房价还在继续跌。

另外，现在全国人口越来越少，年轻人更少了，买房的主力人群自然跟着缩水。

以前大家觉得房子能保值，现在担心买了会贬值，都抱着 “买涨不买跌” 的心态观望。

这些问题搅在一起，房地产行业从以前的快速赚钱变成现在的深度调整，短时间内很难再回到以前的热闹景象。

国家为了解决房地产的难题，使出了一套组合拳。

首先是帮那些欠钱太多的房企减轻负担。

比如融创把欠的债砍了 70%，碧桂园打算把 164 亿美元的外债缩水到最多 48 亿。

政府还专门拨了 3500 亿，让融创在 2024 年顺利交了 17 万套房子，恒大、碧桂园那些烂尾楼也被国企接手改成保障房，让买房的人不用再担心房子烂尾。

然后是想办法让大家愿意买房。

比如说，北京放宽了五环外的限购政策，首付比例也降了，深圳、杭州还允许用公积金直接付首付。

这一调整，北京五环外的楼盘一下子火了起来，看房的人扎堆，深圳上半年二手房每个月平均能卖 5000 多套，市场明显活跃了。

目前全国已经开工建了 112.8 万套保障房，深圳把地铁上面的房子改成保障房，重庆给产业园区配了 10 万套便宜的公租房。

既解决了低收入人群的住房问题，又消化了不少卖不出去的房子。

城中村改造也在加速，广州从化禾仓村、南宁西乡塘五里亭这些地方，先拆掉旧的，然后建新房，采取统一管理。

这种方式不仅让环境变好了，还腾出了新的住房需求，广州从化一年拆了 5.29 万平方米旧房子，安置房都盖了快 80%。

为了防止开发商挪用买房的钱，北京把原本由银行监管的预售资金，改成政府直接管，每一笔钱都得实实在在用在盖房子上，避免出现资金链断裂导致烂尾的情况。

这些办法已经有了效果：全国的商品房库存连续四个月减少，一线城市的新房价格跌得没那么厉害了，二手房的交易量超过了新房，成了市场的主流。

不过三四线城市因为年轻人都往外跑，经济也跟不上，房子还是很难卖出去，库存压力依然很大。

总体来看，房地产行业正慢慢朝着更健康、可持续的方向发展。

针对这个形势，黄奇帆在今年针对房地产，又提出了新的预测。

黄奇帆表示，现在房地产市场的大调整是结构性的，全靠着政策才稳定下来，否则房价、地价、销量还是会暴跌。

他预测未来市场会有三个大趋势：第一，房价会先下跌一些，然后逐渐稳定。

根据他的预测，到 2025 年全国房价较 2020 年可能累计下跌 40%-50%。

长期来看房价将与 GDP 增速、居民收入增长基本同步，不会出现大幅波动。

第二，市场会分化得很明显。

一线城市会因为人多、产业集中，房价会先稳住甚至慢慢涨，像北京五环外楼盘看房量激增，上海、广州的高端项目单价可能会超过 10 万 / 平方米。

但三四线城市因为人往外跑、经济跟不上，房子还是很难卖，有些地方房价可能继续跌。

他特别强调，要是哪个城市房价跌了三成，政府就该马上收购这些房子当保障房，既能稳定市场，又能避免浪费。

关于房企转型，黄奇帆说未来十年房企数量，会从现在的9万多家减少到3万家以下。

房企不能再单一地通过卖房赚钱，而是一部分房子出租，一部分房子销售，还可以把写字楼份额化，让资产流动起来。

土地供应也得改，过去大城市卡着土地、小城市拼命卖地的做法要反过来，把地更多给人多的大城市，这样能压住房价上涨的压力。

政策方面，他建议全面取消限购限贷，多套房和高端房税率高，刚需和保障房就免税。

同时，政府要直接管预售资金，不让银行管，确保每分钱都用在盖房子上，彻底杜绝烂尾楼。

长期来看，城镇化率快到 70% 的天花板了，像城市更新、老小区改造、绿色建筑这些会成为新增长点，房价整体增速会和 GDP 同步，不会再像过去十年每年涨 10% 以上了。

总体而言，黄奇帆的预言既是对行业规律的深刻总结，也是对改革方向的大胆探索。

其价值不在于预言是否全部成真，而是让我们看到了房地产的未来前景。

对此，你有什么看法？

21世纪经济报道——《黄奇帆：生产性服务业有五大战略性功能，应该高度重视》