现在长沙楼市最热的词，除了新规，就是商改住。

自2024年7月长沙允许“符合条件的商业公寓改住宅”后，从去年年底开始越来越多的地块开始“商改住”：从河西的滨江、洋湖、梅溪湖、月亮岛等板块部分红盘，到河东的南湖新城、红星南、开福区等板块部分红盘……纷纷加入这场变革之中。

连续多宗红盘“商改住”，让人不禁疑惑：长沙楼市到底怎么了？

长沙商改住政策实施之后，在长沙突然涌现出好多江景盘，这些江景盘并不是新面孔，而是老瓶子装新酒，老楼盘换了个马夹出来了。

润和滨江湾作为商业大平层的代表作品，在长沙执行限购的背景下，收获了不少高净值家庭的青睐，但也让人踌躇于商业性质，现在未建的南地块准备商改住，从商务用地改成商住混合用地，容积率≤5.23，商住比≥34:66，预计新增住宅约9.6万㎡。

复地滨江金融中心原土地出让条件中规定商住比例51:49，C地块为纯商业用地，规划了4栋商务公寓，现在调规改成商住用地，商住比≥78:22，将新增约2.6万㎡的住宅，C1、C2、C3三栋楼已经销售，C4栋将改为住宅销售。

天心区两大滨江豪宅绿城凤起麓鸣和中海阅湘台，在原来规划中都有两栋公寓，绿城凤起麓鸣10#、11#，中海阅湘台15#、16#，都是商业大平层，一线江景，视野绝佳，现调整为住宅性质对外销售。

中海阅湘台的商业地块，去年南湖新城片控规Z11-F-08地块规划修改批前公示。

本次改规，除了将性质由纯商业变为纯住宅，绿地率从20%调整为30%外，其余容积率、限高等都未改动。

这样的改动结果不太好评价，因为一方面增加了项目大平层的纯粹性，但是另一方面也减少了项目的多样化。

据不完全统计，龙湖春江郦城、龙湖春江天玺、中海阅湘台、旺德福万象时代、绿城凤起麓鸣、万境潇湘、金茂智慧科学城、梦想江悦和鸣、复地滨江金融中心、润和滨江湾、保利天禧、万科里金域国际、润和湘江天地、越秀湘江星汇城、滨江C7\C8地块、湘江雅颂居、青熙中心、滨江华尔街中心、恒大御景半岛、恒大国际广场、金地都会风华、长房星城天地、达美公馆、振业城等等都在进行“商改住”。

很多人问，商改住，究竟怎么个回事？

说实话，控规调整、土地性质商改住，听起来有违常规，又牵一发动全身，背后动机究竟是什么？简而言之：形势所迫。

首先，从政策层面来看，这是一招缓解土地财政压力的策略。

开发商投入巨资盖商场写字楼却回不了本，当然自然宁可晾着不建。所以“商改住”是一招破解商业地产过剩困局，降低系统性风险的方法。

另外，“商改住”并非孤立的市场行为，它涉及的是土地资源再配置，从低效到高效推动城市更新，希望盘活存量土地，激活闲置资源。

一个项目的商改住，并不是简单得一改了之，是一项复杂且需要多方协调的系统工程，涉及政策法规、市场环境、技术规范、经济效益、公共利益等多个维度的综合考量。

是否需要补缴土地出让金差价，目前长沙住宅用地市场价与商业用地出让价存在差额，需要经济测算这中间的差价。

还需要评估用地的形状、大小、高差、地质条件是否适合建设住宅等等。

不过，在“商改住”进行下，也会有一些不一样的声音，比如最近保利时代北中心这个项目的业主在WQ，为开发商承诺建设的32万方综合体商业和200米地标向开发商讨说法。

长沙万境潇湘楼盘多名业主也发声，反对楼盘进行“商改住”。

说白了，“商改住”的最终目的是为了盘活资产，“商改住”属于“结构性调整”，从开发端解决问题，也是市场的大势所趋。

因此，长沙现阶段的商改住也是“顺势而为”。