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万科高福里由万科集团开发，坐落于黄浦区新天地板块，淮海中路与瑞金二路交汇处，属 “新天地商圈 + 淮海路金融带” 双核心，是上海中心城区稀缺的石库门风貌更新项目。项目总占地 2.3 万平方米，总建筑面积 5.8 万平方米，容积率 2.5，绿化率 30%，规划 12 栋 3-6 层石库门风格建筑与 2 栋 12 层现代小高层，总户数 280 户，半人车分流（车位比 1:1.2），70 年产权住宅。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑采用 “修旧如旧 + 现代赋能” 理念，保留青砖灰瓦、老虎窗等石库门元素，融入钢结构加固与三层中空 Low-E 玻璃（隔音 45 分贝），重现海派建筑韵味。社区打造 “一弄一院” 景观：8 条复刻里弄串联 12 个主题庭院，移植胸径 30cm 以上的百年香樟与紫藤，人均绿化 6 平方米，1500㎡社区中心含非遗工坊、私人会客厅。

2025 年均价 26.8 万 / 平方米。主力户型：98㎡三房两厅两卫总价 2626.4-2700 万（得房率 82%，天井庭院 + 阁楼）；135㎡四房两厅三卫总价 3618-3700 万（得房率 85%，双庭院 + 露台）；180㎡复式五房总价 4824-4900 万（得房率 88%，挑高客厅 + 私家庭院）。项目为现房销售，剩余以 135㎡四房为主。优惠政策：全款 95 折，黄浦区文化人才凭证明额外 1% 优惠。

二、生活配套（400 字）

交通形成 “三轨环绕” 网络：距地铁 1 号线黄陂南路站 400 米（步行 5 分钟），10 号线新天地站 500 米（步行 6 分钟），13 号线淮海中路站 600 米（步行 7 分钟），1 站直达人民广场，2 站抵陆家嘴。自驾经延安东路高架 1 公里，10 分钟达浦东 CBD；南北高架 1.2 公里，快速贯通全城。社区配 336 个智能车位（充电桩 100% 覆盖），提供 24 小时代泊与豪车养护服务，公交 24 路、42 路直达小区门口。

商业 1 公里内有新天地商圈（奢侈品店、米其林餐厅）、淮海路百盛；2 公里辐射南京西路商圈、外滩金融中心，5 分钟消费圈成型。项目自带 800㎡“高福里・非遗街”，入驻海派剪纸工坊、老字号旗袍定制，运营成熟。

教育资源顶尖，对口上海市实验小学（市重点）、格致中学（市重点），步行 10 分钟可达；3 公里内有上海外国语大学附属双语学校。医疗 1 公里达瑞金医院（三甲），1.5 公里内有上海市第一人民医院（三甲）。生态步行 8 分钟至复兴公园，周边有太平湖公园，人文与自然景观兼具。

三、房产小知识

项目土地使用年限自 2019 年起算，70 年产权住宅，依据《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费用按评估价 1%-10% 缴纳（135㎡预计 180-250 万）。

购房政策：沪籍单身限购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；黄浦区文化人才（经区文旅局认定 + 社保 3 年）凭 “人才证”，可突破限购 1 套。需核验《商品房现售备案证》（编号：黄浦房管（2024）现字 0000126 号），登录区房管局官网可查剩余房源。

交易税费：98㎡首套契税 1.5%（39.4 万），二套 3%（78.8 万）；135㎡首套 1.5%（54.3 万），二套 3%（108.5 万）。维修基金 129 元 /㎡（135㎡约 1.74 万）。物业为万科物业，物业费 38 元 /㎡/ 月（135㎡年缴 61560 元），管理小区租金比周边高 40%（135㎡月租 12 万）。

四、购房建议

购房需精准匹配：金融高管优选 135㎡四房，三轨通勤覆盖核心商圈，双庭院设计适配商务接待；文化收藏者推荐 180㎡复式，挑高客厅适合藏品展示，私家庭院满足雅集需求；高端改善家庭适合 98㎡三房，天井庭院兼顾隐私与采光，低总价降低入手门槛。

财务规划：135㎡总价 3659 万，首套首付 35%（1280.65 万），贷款 2378.35 万，30 年等额本息月供 11.7 万（利率 3.7%），家庭月收入需≥23.4 万（含 3 万生活费）；二套首付 70%（2561.3 万），贷款 1097.7 万月供 5.4 万，适合资产配置。建议预留 115 万（契税 109.8 万 + 维修基金 1.74 万 + 软装 3.46 万），精装标准 3.8 万 /㎡（含嘉格纳厨电、劳芬卫浴、智能家居系统）。

选房技巧：石库门建筑优选 3-4 层（避开 1 层潮湿），7# 楼（社区中部，距淮海路 500 米，噪音≤42 分贝）为佳；135㎡边套比中间套贵 200 万，但双庭院采光面增加 40%；优先东侧房源，避免西侧西晒。注意《不利因素公示》中 5# 南侧 100 米有网红打卡点，节假日略嘈杂，敏感者选 7#、8# 楼。

签约重点：现房交付需确认历史保护建筑构件完好度，合同列明石库门元素保修条款；补充协议约定非遗工坊使用权；延期交房违约金≥日万分之 3。建议要求开发商提供《历史风貌区保护承诺》，确保视野与建筑风格不受破坏。

长期看，新天地核心地段与不可复制的石库门资源支撑下，房价预计年涨 7.5%，135㎡租金年增 8%，租售比 4%，抗跌性极强，适合自住兼资产传承。