今年的虹口像是铆足了劲，要开启北外滩、乃至虹口的新纪元。
从拆迁旧改提速，到土拍地王预热，再到新房集中供应。
市区的拆迁大户黄浦和徐汇，晃晃悠悠到8月份了还没啥大动作。
虹口区小手一挥，12个地块动迁。
五年前，虹口提出“千人大会战、决战北外滩”。
五年后，虹口为了北外滩，再次跑出加速度。
虹口拆迁，全面提速
上世纪90年代，虹口可以说是能和卢湾齐名的市中心黄金区域。
然而在近二十年的城市更新浪潮中，虹口逐渐掉队。
留给人们的印象只剩下“人口密度大、老年人口多、老破小集中”。
虹口的城市更新需求早已迫在眉睫。
今年，虹口拿出了大拆大建的气势。
5月底，虹口区人民政府发布关于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11个街坊旧区改造房屋征收》获得官方批复。
加上4月批复的虹口30街坊，一口气有12个地块要启动动迁。
8月9日，公示补偿方案，评估均价55588元/㎡。
不过按照以往补偿方案，动迁房屋的补偿金额，主要是评估价格+价格补贴。
评估价格=本房评估价*建筑面积。
价格补贴=评估均价*补贴系数0.3*建筑面积。
再加上各种签约奖励，最终到手价格肯定大幅度高于评估价。
与此同时，虹口的旧改也在紧锣密鼓地筹备中。
8月9日，广灵二村31-34号开启旧改征询。
广灵二村在2020年搞过美丽家园的改造，属于非零星地块旧改区域。
因为周边涉及部队军产，大规模动迁难度比较大。
所以目前该区域是以原拆原建为主。
虽然不能拆迁一夜暴富，但居住条件和生活质量的改善也是实打实的。
虹口区政府这次是动真格的，要大干一场了。
早在年初，各区公示的拆迁预算中，就隐隐能感受到虹口区的野心。
101.4亿元的拆迁预算，在浦西仅次于徐汇和黄浦。
但被寄予厚望的两个老大哥至今“雷声大雨点小”。
而虹口已经快速进入实操阶段。
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主角还是北外滩
细数虹口区这12个拆迁地块，主要分布在四川北路和北外滩两个区域。
虹口的意图很明显：集全区之力，主攻北外滩。
这就和之前增加北外滩核心区住宅用地的规划对上了。
4月15日，上海市虹口区规划和自然资源局发布《北外滩地区控制性详细规划hk314、hk315、hk319街坊局部调整成果公示》，明确将部分原规划为商办功能的地块调整为住宅用地。
其中hk315街坊：缩减商办体量11万㎡，增加住宅用地4.86万㎡。
按套均120㎡起面积段起估算，这宗宅地大概会供应约400套房源左右。
北外滩核心区的新房供应实在太稀缺了。
把商办用地转住宅，既能缓解核心区住宅供需矛盾，又能趁势提高土地开发价值。
7月25日，上海六批次土拍，hk315街坊这块地，引得绿城、金茂、中海、保利等7家顶级房企激烈角逐。
最终绿城以64.72亿竞得，楼面价12.66万/平，溢价率封顶！
这不仅创下北外滩地价新高，更跻身全国单价地王前三甲。
细究这幅地块的特殊性，更能理解房企的狂热。
这是继2020年北外滩新一轮规划面世以来，北外滩地区通过公开途径出让的第一幅纯住宅地块。
也是目前北外滩核心区内唯一的住宅用地。
地块南向正对6万方的北外滩中央公园，附加条件严苛：
竞报住宅装修达上限6000元/平。
竞报公共服务设施面积上限值2600㎡。
竞报高端人才住房配建比例上限值2%。
实际可售楼面价约14万/㎡。
超越金茂璞元楼面价，看齐徐汇滨江地王。
未来售价可能冲击18万/㎡大关。
绿城北外滩这样的产品能级，瞄准的势必是上海塔尖成交。
虹口这是要在北外滩规划提出的第二个五年里，和徐汇掰一掰手腕了？
高端新盘蓄势待发
目前土地市场的热度已经迅速传导至新房市场。
8月9日，位于瑞虹新城板块的金茂璞元开启认购。
均价16.6万/㎡的项目两天内认购率高达164%。
这足以说明，在购房者心中，虹口内环内的地段价值绝对不止16.6万/㎡。
随着北外滩规划落地，虹口内环也迎来了价值重估。
现在的虹口内环，已经有了冲击20万/㎡的苗头。
土拍市场的火爆，正是北外滩价值重估的一个侧影。
过去五年里，虹口区的新房供应稀缺，北外滩的供应更加稀缺。
虹口只有2021年和2022年超过千套供应，其余年份基本只有百余套。
2024年上海内环的豪宅市场非常活跃，尤其是黄浦、静安和杨浦的供应量大增。
但虹口内环的新房市场依旧十分冷清。
未来两年，虹口内环及北外滩的供应或将迎来一个大爆发。
除已开启认购的金茂璞元外。
北外滩核心区，中粮·北外滩壹号，售楼处展厅已在近期开放。
华润外滩瑞府、虹房集团北外滩项目等高端盘都有望在今年入市。
旧改加速，土拍预热，供应爆发。
虹口迈出的每一步都在为北外滩的发展蓄势。
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小结
陆家嘴成为上海金融之巅花了30年，而留给北外滩的时间只有10年。
从绿城12.66万/㎡的楼板价，到金茂16.6万/㎡的新房定价。
这一次，虹口要的或许不是追赶，而是重新定义“黄金三角”的格局。
但两者的规划能级并不相同。
北外滩是与外滩、陆家嘴错位联动的市级战略区域，且发展速度迅猛。
而杨浦滨江更多是区域级更新项目，开发速度也相对较慢。
北外滩核心区从规划到地王诞生仅用5年。
这种"虹口速度"在上海城市发展史上也是罕见的。
不过，北外滩面临的挑战也不容忽视。
与开发成熟的陆家嘴相比，北外滩需要在更短时间内完成从拆迁到产业导入的全流程。
与拥有历史底蕴的外滩相比，又缺乏独特的文化IP。
如何在“黄金三角”中找准差异化定位，成为决定北外滩成败的关键。
至于说未来北外滩究竟能发展到什么高度。
这取决于虹口的执行力。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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