URI城市租住专题-25年中高端公寓市场全景透视与国企布局策略建议|公寓市场|国企|客群|服务式|酒店|长租

本课题内容框架如下：

市场格局与政策环境：使用数据和表格介绍政策利好与竞争态势，包括上海“商改租”新政和三类区域划分。
需求变化与投资转向：分析客群结构变迁和投资趋势，包含本土高净值人群崛起和资本流向。
产品与服务创新模式：通过案例说明产品差异化和运营模式创新，如灵活租期和会员体系。
国企入局策略建议：提出四方面具体策略，包括政企合作、存量改造、科技赋能和服务生态。
URI总结：审慎布局，合规先行，聚焦价值创造

市场新格局

政策红利与多维竞争态势

政策环境持续优化

2025年成为中国住房租赁市场的关键政策窗口期。7月29日上海市政府印发的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》具有行业里程碑意义，该政策创新性地通过“功能兼容”机制破解了长期困扰行业的“商改租”产权障碍问题，允许商务楼宇在不改变产证性质的前提下，通过全周期合同监管兼容租赁住房功能。

该政策将上海划分为三类区域实施差异化策略：

核心区（城市主/副中心）：鼓励兼容商业酒店，允许增加服务公寓和人才公寓，满足高管人群需求

次级商圈（地区中心）：允许兼容租赁住房（含人才公寓），服务青年白领群体

社区级项目（社区中心）：鼓励融合“租赁住房+养老托育+城市建设者之家”，构建15分钟生活圈

与此同时，青岛于2025年8月发布《“中国康湾”建设三年行动计划》，提出到2027年建设100个医康养综合社区嵌入式服务设施，支持既有商业、商务办公建筑转型为高端康复医疗公寓、旅居康养公寓。此类政策为国企通过存量改造入局中高端公寓市场提供了多元化路径。

竞争格局多维分化

中高端服务式公寓市场已形成“三足鼎立”的竞争格局，各类参与主体凭借差异化优势抢占市场份额:

外资系：先发优势明显，持续巩固基本盘

虽然中高端服务式公寓在中国市场已有30余年发展历程，但占据市场份额大头的一直是外资品牌。近年来，铁狮门、博枫、领盛、华平、睿星等外资机构更是对国内中高端服务式公寓行业表现出浓厚兴趣，推出了一批新兴品牌。

以最早进入中国市场的新加坡雅诗阁服务式公寓为例，2023年全年，雅诗阁继续巩固着作为中高端服务式公寓头部品牌的地位，在中国新开20余家物业、逾5000套公寓及酒店单元，刷新了其2019年创下的年开业17家物业、3299套公寓及酒店单元的纪录。但在2024年仅开业5家物业，逾1700套公寓及酒店单元投入运营，签约8个项目，逾2700套单元，布局增速有明显的放缓。

房企系：本土品牌崛起，主动出击融入城市发展

近年来房企系企业表现相当积极。而国资系房企向来是住房租赁行业的主力军，在中高端服务式公寓领域同样不甘人后，如华润、中海、招商等。

以中海为例，中海商业旗下的中海长租公寓推出了商务服务型品牌中海海堂，通过联动项目周边商办、购物、文娱等多元生态，着意将中海海堂打造成“全域商业生态链条”中的居住载体，同时通过城市商业综合体的反哺，让高端租住生活呈现出更加丰富的面貌。中海的打法也并非个例，时至今日，商业综合体配建高端服务公寓几乎成了业主方共识。

民营企业稳扎稳打，同样在中高端服务式公寓市场有了一席之地。中骏方隅采取“基金管理+数字化连锁运营”模式，与基汇资本、中东主权基金等设立多支投资平台，总规模超13亿美元。以协信家为例，作为协信控股旗下的服务式公寓品牌，协信家一开始就锚定了中高端服务式公寓市场，并利用市场窗口期获取了一批优越资源和项目，以高端奢华系列协信玛莎服务式公寓和芙嘉洛公寓切入，并在此基础上开拓了精致化的轻奢服务品牌安泊芮，进一步扩大客群覆盖群体，为扎根中国高端服务式公寓市场打下良好基础。目前，协信家拥有芙嘉洛、安泊芮、信汇等三大产品系，并以安泊芮为核心，持续推动着整个产品体系的升级和拓展。

酒店系：深研居住概念，推动居住形态变革

相比其他参与者，酒店系公寓往往背靠成熟的经管体系以及多年积累的私域流量池（例如城家背靠华住集团庞大的2.8亿会员生态，以及城家自有超1200家企业客户和500多家线上合作长租中介，实现高效、低成本的精准导流。有效降低对OTA的依赖，构建私域流量护城河）。同时借助对“居住”这一概念的理解优势，形成与酒店业态的协同，获得更多收益节点和更强的盈利能力。

脱胎于华住集团的城家是酒店系长租公寓的典型代表。近几年，经过多次战略调整，城家已经形成全品类公寓产品线，其中就包括早前战略合并的中高端品牌瑞贝庭。两年多来瑞贝庭扩张势头明显，签约拓店数十余家。2023年11月，瑞贝庭首家旗舰店“上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店”开业（商改租的品质跃迁与社区营造）。此后，城家中高端产品线在一线城市的战略扩张更加势不可当，上海嘉定新城瑞贝庭公寓酒店、北京国门瑞贝庭国际酒店以及城家公寓酒店北京三元桥燕莎使馆店（轻改造的效率典范，像公寓一样的酒店）相继开业。城家对瑞贝庭的愿景也非常明确，即希望发挥自身在长短租周期管理和业态结合上的优势，糅合酒店经营服务和长租公寓双领域积累的经验，打造新的服务式公寓标杆，“做中国人自己的服务式公寓第一品牌”。

需求嬗变与资本转向

本土崛起与理性投资

客群结构深度重构（一线+新一线城市）

中高端服务式公寓市场正经历根本性的客群变迁，这一变化对产品设计和服务体系提出全新要求。URI观察到，在整体租房市场并不景气的大背景下，如火如荼的租赁市场同样感受到了凉意，其中又以高端市场受到的冲击更大。相比中高端服务式公寓供应量的不断增长，对应的新增需求却并未及时跟上。

主要归因于经济下行，消费降级成为趋势，同时许多企业面临着改革调整期，一些外企在疫情后逐渐减少外派人员或降低预算…这些都对高收入人群的数量和消费倾向造成了一定影响。他们与普通租房人群一样，同样有意控制租金预算、缩减租金支出，高端租赁需求也随之有所下降。

与此同时，2023年开始至今，保租房大量入市，对中高端服务式公寓租户形成了一定程度的虹吸。尤其是那些自我定位失误、在高端赛道并不具备强力优势的项目，上无法与标杆高端项目竞争品质，下无法与白领公寓竞争价格，进退失据，往往陷入了尴尬局面。

国籍结构逆转：雅诗阁客群从原本超70%外籍人士转变为超70%中国籍本土客户。北上深三地服务式公寓的外籍租户占比近三年下降超20%而新能源、科技等新兴行业的中籍从业者成为核心增量客群（杭州尤为明显）。

代际特征凸显：Z世代及年轻新中产占比显著提升，其消费特征表现为：
“旅居属性”强化：传统半年起租模式难以满足需求，倾向灵活租期；
体验导向消费：相比硬件规格，更关注社群氛围、美学设计和数字化体验；
非标需求旺盛：48%的生活型租户对项目美学设计、社交场景的关注度同比提升15%

消费行为分化：
商务客群（占比52%）：更看重高效服务与商务配套，如会议空间、行政酒廊；
生活客群（占比48%）：青睐艺术策展、屋顶花园、娱乐设施等非标设计

投资趋势理性转向

资本对中高端公寓市场的态度呈“谨慎乐观”特征：

偏好迁移：2024年超7成投资人表示将聚焦大众化公寓市场（较2023年增长33%），仅不足2成投资人明确关注中高端赛道（2021年超5成）。这一转变主要受保障性租赁住房REITs扩容及财税优惠政策驱动。
评估标准进化：资本对中高端项目的考量维度从单纯区位优势转向综合运营能力，具备以下特质的项目更受青睐：

a. 区位稀缺性：毗邻产业集聚区或交通枢纽

b. 产品迭代能力：空间设计可灵活适配客群需求变化

c. 品牌溢价效应：已验证的服务标准化与客户黏性

d. 科技赋能深度：智能系统降低运营成本

收益表现分化：尽管市场承压，核心城市优质项目仍展现较强抗跌性。2024年上海中高端集中式长租公寓市场规模接近80亿元，优质项目出租率维持在85%-90%，租金抗跌性显著高于写字楼与零售业态。

产品与服务创新

差异化破局之道

产品定位精准化演进

面对竞争加剧，领先运营商通过细分产品线和特色场景营造构建差异化优势（举例部分）：

产品线矩阵分层：
·中骏方隅打造四条产品线：轻奢系（方隅国际公寓）、高端系（方隅精品公寓）、共享社区型（方隅LITE）、委托管理（Managed by FUNLIVE
途趣发展集团形成“途趣·阅府（超高端）-途趣服务式公寓（高端）-悦趣服务式公寓（中高端）”的金字塔品牌结构;
历史空间再造：
北京国企金隅-东四78号精品公寓将四合院改造为服务式公寓，仅设14间房，保留民国建筑外观，融合中西设计元素，出租率长期保持85%以上；
上海海格公寓通过保护性改造，将历史建筑转型为“公寓+精品酒店”混合体，出租率较改造前提升32个百分点;
功能模块创新：
艺龙瑞阁公寓采用“1+N”模块化设计，将空间划分为休闲、零售、社交、健身等可自由组合的功能模块，构建24小时生态圈；
青岛“中国康湾”计划推动建设医康养综合嵌入式服务设施，探索“健康管理+居住”融合模式。

运营模式突破性创新

行业领先企业正通过租期灵活性和服务数字化重构运营范式：

混合租期模式：
途趣推出行业首创的“随心住”模式：全天24小时办理入住，按小时结算费用，未住满时长可跨城市累积使用；
城家公寓实施“长租兜底+短租盈利”策略，通过长短租动态调整平衡收益。典型项目短租日均价较长租溢价48%，有效提升整体坪效
会员体系创新：
途趣设计“安心住”会员计划，提供免费换租、租约冻结、余额转赠等灵活权益，会员粘性达40.9%（日均使用率）;华住依托2.8亿会员体系为城家公寓导流，降低获客成本
智能系统赋能：
成都城投优联开发数字化资产管理平台，实现公租房申请全流程线上化，同时保留线下服务通道，解决老年租客数字鸿沟问题；万科的数字化工具使其续租率提升2.7个百分点至58.5%，在竞争加剧背景下保持93.9%的高出租率

国企入局战略路径建议

资源整合与差异化破局

基于市场趋势与国企禀赋，建议从四个维度构建竞争壁垒：

战略定位：把握政策红利创新合作模式

存量改造优先：重点关注地方国企持有的闲置商办物业，例如上海“15年功能兼容期”等政策红利，通过轻资产运营模式盘活低效资产。典型路径为：接收存量物业→功能改造→专业化运营→通过REITs实现资本回收。

政企协同创新：复制万科与政府共建模式，打造“人才公寓+青年社区”综合平台。万科泊寓已在全国14个城市建立29个“青年驿站”，提供免费住宿超100万天次，同时配套职业规划、创业孵化等服务。此类项目既能满足政府人才安居需求，又可获得政策支持和稳定客源（聚焦高端人才）。

跨主体合作：借鉴艺龙酒店科技与途趣的合作模式（良程酒管×途趣=艺龙瑞阁），国企可依托物业资源优势与专业公寓运营商或酒店集团形成战略联盟，快速获取运营能力及获客渠道。

产品设计：聚焦细分客群拟植入康养元素

精准客群定位：
商务精英：核心区位精品公寓，强调高效服务与商务配套；
银发群体：衔接青岛康湾计划，在适老化设计中嵌入健康管理中心；
青年精英：融合社群空间与共享办公，如中骏方隅LITE的共享社区模式
康养功能融合：
在次级商圈项目中试点“健康服务型高端公寓”，整合中医养生、康复理疗等特色资源，
与地方国资医疗机构合作，将基础医疗服务嵌入高端公寓社区
文化元素赋能：
学习北京东四78号模式，在具有历史价值的国资存量物业改造中保留建筑文脉，打造文化地标型公寓（经典城市更新项目，拦获国际权威大奖），
结合在地文化特色设计公共艺术装置，提升空间认同感

科技与运营：双轮驱动效能提升

数字化基建：
·部署类成都城投优联的资产管理平台，实现“线上+线下”双轨服务，
引入智能水电监测、AI安防系统降低能耗与人房比，方隅通过数字化使出租率保持在92%以上
灵活租约体系：
开发弹性租期产品组合（短租/中租/长租自由转换），参考途趣“随心住”按小时结算模式与城家的旅居模式等，
为新兴行业自由职业者设计“创作居留计划”，提供季度性特色折扣
社群价值挖掘：
建立会员积分互通机制，连接本地商业、文化场馆资源
·定期举办垂直领域社交活动（投资沙龙、艺术工作坊等），强化社群归属感

服务生态：构建“居住+”城市价值网络

超越传统住宿功能，打造全生命周期服务生态：

职业发展支持：
与地方人社部门合作，在公寓内设置“人·才服务驿站”，提供政策咨询、就业对接；联合创业孵化器为租户提供低成本创业空间
健康管理嵌入：
在社区级项目中设置“健康小屋”，配备基础体检设备与远程医疗终端；签约属地三甲医院开通绿色通道
生活方式延展：
设计“城市体验官”计划，组织在地文化探访活动；开发公寓酒店专属APP整合本地生活服务（搬家、洗衣、保洁、生鲜配送）

审慎布局合规先行

聚焦价值创造

中高端服务式公寓市场正经历深刻转型，从“外需驱动”转向“本土深耕”。然而，在当前经济下行、消费理念趋于理性的背景下，高端及泛中高端市场的整体需求承压明显（上海等一线城市亦不例外），单纯依赖地段溢价和豪华硬件的传统模式面临严峻挑战。

对于拟入局的国企而言，必须正视三大核心挑战与趋势：

1. 合规性乃入场基石：服务式公寓兼具长租与短租（类酒店）属性，其核心商业模式依赖灵活租约。国企首要任务是确保持有或拟改造物业具备完整的、可用于酒店/公寓式酒店运营的“特种行业许可证”（特行证）等合规资质。缺乏合规性将极大限制运营模式（无法合法开展短租）、影响收入结构，并埋下政策风险隐患，物业合规是商业模式成立的前提，不可回避。

2. 运营能力是核心壁垒：服务式公寓本质具有强酒店属性（服务基因），其成功高度依赖专业的服务体系、精细化运营（如人员培训、标准化流程、快速响应）及强大的会员/渠道体系。缺乏深厚酒店基因和专业运营团队的国企，将面临显著的运营能力鸿沟。与专业运营商深度合作或收购成熟团队是弥补短板的必要路径。

3. 价值创造是破局关键：在需求趋紧的市场中，单纯提供“标准化住宿空间”已不足够。国企必须发挥资源整合优势，推动：