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国内第一个房价“止跌”的一线城市终于出现了：
它就是——香港。
经过近4年的漫漫熊市，香港楼市终于看见曙光。
根据香港最近半年的二手房价格走势，我们很清楚的看到，从3月至今，香港楼市一直在底部震荡，整整5个月时间，香港楼市都没有再创新低，初步实现了房价“止跌”。
同样是从2021年开始经历熊市，从全国的一线城市来看，香港楼市率先止跌。
背后究竟发生了什么？让我们来一探究竟！
01、
800亿家族财富蒸发，
“香港铺王”家族遗产被申请破产
近期香港地产圈惊雷不断，先是郑裕彤家族的新世界发展在暴雷边缘走了一遭。
没想到当下香港地产家族中，还有比这更惨的！
上个月，有香港“铺王”之称的邓成波家族资产，疑因拖欠物业按揭贷款，被债主一纸诉状告到香港高等法院，申请邓成波家族的遗产破产。
自从邓成波2021年去世，“邓成波家族”就开始走了下坡路。
四年来，家族持有的物业次次上新闻都是因为低价卖铺，从打五折，打六折，到打到“骨折”。
3亿买入的房子，家族接班人6000多万就卖掉。
惹得香港媒体都出来辣评了：儿子邓耀昇“小铺王”应该改名叫“败家仔”，800亿家族财富已经被他掏空了。
时代的一粒尘埃落在每个人头上都是一座大山。香港楼市与四年前的峰值相比，房地产价格下跌了28.6%。
也不要把香港一些地产富豪看的多么了不起和神秘兮兮，明眼人都知道，当年邓成波家族发家也是吃到了香港楼市黄金时代的红利，上了福布斯富豪榜，成为大名鼎鼎的“香港铺王”，不否认邓成波的眼光和能力，但更主要的还是时代的一个机遇，造就了邓成波家族的荣光。
后来，邓成波家族楼市高位疯狂拿地，本以为香港楼市永远涨涨涨，能再次吃到一波时代的红利，但此一时彼一时。
时代的回旋镖终于反噬到了邓成波家族，因果循环，四年的大熊市，破产的命运似乎冥冥中早就注定。
“香港铺王”家族这四年来的命运就是这些年香港楼市凄惨行情的一个缩影。
02、
香港楼市“止跌企稳”
背后的原因究竟是什么？
今年3月以来，香港楼市终于看到了一丝曙光。背后的原因主要是六个方面：
一是超“跌”了，就会“止跌”。
尽管香港是国际化的一线大都市，香港这一轮房价的下跌时间很长将近四年，幅度也比较大。
整体跌幅在-24.6%，比全国-29.1%好不了多少。
相对而言，北京最近6年的跌幅是-15.8%，上海是-3.2%，广州是-23.8%，深圳是-11.1%
在所有一线城市中，香港跌幅最深，处在垫底的位置。
甚至就连作为新一线的成都，跌幅都只有-14.4%，吊打香港。
所以，就和股市一样，超“跌”久了自然随时可能会“止跌企稳”，不是今年就是明年，配合内外部大环境和其他条件，时机一到，行情自然“止跌”，只是迟早的问题。
二是内地新客户源头活水滚滚而来。
2024年10月，香港特区行政长官李家超发布施政报告，香港抢人才加码，“高才通”新增9所内地大学，向共计22所大学毕业生开放“落户”。
而根据香港公布的一组数据，截至2024年7月，香港共收到38万宗申请，约有16万名人才携家人抵港。
2025年第一季度，批准约2.7万份各类签证申请，比2024年同比增长约20%。
持续的人口流入大大刺激了香港楼市的需求！
以今年一季度数据为例，每10名申请人中就有一人计划在香港置业，这将转化为至少2700套潜在需求。
大量内地人才的涌入，是支撑香港房租和房价的重要因素。
有权威机构统计，香港每出售4套住宅，其中就有1套是由内地买家购得，而新房成交中，有一半为内地买家。
三是入学香港人数暴涨，间接刺激楼市。
随着国外留学政策的收紧，香港成为完美平替。
根据最新数据，2024-2025申请季，香港多所高校申请量暴涨200%+，部分院校收到了历史最高数量的申请！其中：
香港大学：2025年报考人数高达42,916人，创近五年新高。
香港科技大学：2025年非本地本科申请人达2万人。
香港理工大学：申请人数突破2.1万人，再创新高。
四是美联储降息预期高涨，房贷利率降至低点等等都为香港楼市“止跌”营造了良好的环境。
截至目前，香港实际房贷按揭利率降至2%，为2008年后最低水平。
按揭政策同步宽松，首套房贷款成数上限提升至七成。
港元挂钩美元，特朗普今年以来，已经多次威胁美联储主席赶紧降息放水。
随着最新的非农数据公布，美国7月非农新增就业人数骤降至7.3万人，创9个月来最低纪录，大幅不及预期的10.4万人。
这一回不需要川普极限施压，美联储也坐不住了，9月美元降息的概率大大增加，美元强烈的降息预期让香港融资成本进一步降低，市场更加看好香港楼市止跌企稳。
五是“租售比”太有诱惑力，投资回报率已经超过房贷利率。
香港房价下跌，但租金却相对坚挺，香港最新的租售比在3.5-4%之间，我们保守一点，总体上应该可以维持在3-4%水平。
与之对应的，则是香港的房贷利率，S叔我了解的情况最低可以做到2%。
因此不难发现，香港的房价租售比超过了房贷利率，可以实现以租养房还有丰厚的利润。
1000万的房子，年租金可以达到30-40万，而香港首付比例为10-40%，我们以香港本地人首付10%计算，可以贷款900万，按2%利率计算，每年需要支付18万，租金远远覆盖房贷利息且尚有结余。
今年5月香港私人住宅租金指数同比上涨2.74%，连续26个月上涨，租金回报率回升至3.5%，显著高于按揭利率2%，投资购房的吸引力大增。
以海茵庄园这套为例，月供12102港币，月租金14300港币，租金每个月还完月供，还能盈利2198港币。
同时，随着今年三四季度，美联储进入降息周期，香港的房贷利率还会下行，届时租金的回报率会比现在更高。
六是、香港股市大牛，财富外溢助力香港楼市“止跌”。
今年香港楼市还有一个重大利好就是：开年以来，股市持续大牛，财富效应爆棚，股市牛，楼市也称为最大受益者，财富外溢效应凸显。
2025年上半年，来自内地的南向资金累计净流入港股市场超7100亿港元，远超往年同期。
受国际资本驱动，香港IPO（首次公开募股）市场募集资金达1071亿港元，同比上涨约700%。上半年港股恒生指数以20%的涨幅领跑全球主要股指。
股市赚了钱，财富效应外溢，从3月至今，香港二手楼市房价指数再也没有创新低，底部效应凸显，初现“止跌企稳”，股市功不可没。
最后，S叔我要特别强调的是，目前香港楼市仅仅就是“止跌”，你说未来它继续回暖上涨，涨幅多大多大的，我觉得可能性不大。
毕竟香港楼市供应量还这么大，未来还有不少新增土地的供应计划，只能说现如今只是短暂止跌企稳。
邓成波家族地产兴衰史告诉我们：香港楼市并不是一个很好的保值增值的投资标的，财富传承规划需要多元化，这也是香港老钱喜欢做家族信托和大额人寿保单的原因。
香港S叔，十年全球资产投资人，定居香港；加我微信，免费领取「投资干货合集」；关注我，打开全球投资视野；
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