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7月18日，朝青板块黄杉木店地块的案名终于官宣—北地块定名“璞樾”，南地块则叫“紫京宸园”。

这两个由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体在4月28日以126亿巨资拿下的“地王双生子”，原计划 9 月底开盘，因规划方案反复调整、政策收紧等多重因素影响，开盘大概率赶不上原计划了。

说几点看法：

其一，开盘推迟，三大拦路虎齐上阵。

黄杉木店项目原定于 8 月 15 日取得规划许可证，但截至目前，两项目的户型图仍未完成报规流程，直接导致样板间开放和蓄客计划搁置。

项目迟迟难以推进，原因有很多：

首先，设计方案的白热化竞争就很激烈。

金茂（璞樾）和中建智地（紫京宸园），表面是“联合体兄弟”，暗地里较着劲要当“朝青一哥”。

听说紫京宸园为了扛住南边朝阳北路的立体声环绕，一拍大腿上了五玻两腔的顶级隔音窗，璞樾一看，立马跟进，一副不能输的架势，方案光速回炉重造。

从外立面到精装，从园林到黑科技，两家跟搞军备竞赛似的，改图改到规划部门都懵圈，这架势，哪是盖房子，分明是拼刺刀。

其次，政策紧箍咒，越念越紧。

朝阳区最近管得是真严，户型尺度、赠送面积，想偷面积、玩花活，想都别想。

之前网传的逆天97%得房率，也不保了。虽然现在还能保住90%+，璞樾靠奇偶层错位阳台硬刚，紫京宸园死磕公摊优化，但超高得房的美梦碎了，心也跟着碎一地。

再加上幼儿园、公交站这些配套也得调，进度条直接卡顿。

最后，就是施工节点的意外干扰，全乱套了。

璞樾的售楼处，原计划8月华丽登场，结果撞上93重大活动，直接停工10天，紧接着又是十一黄金周，买房人都撒欢玩儿去了谁看房，所以开发商大概率会将开盘时间，推迟到10月。

其二，规划调整，户型与得房率的博弈。

尽管面临重重挑战，项目的规划方案已趋于稳定。根据最新流出的信息，预计下周中，也就是8月20日左右，能拿下规证。

这次消息准不准，咱拭目以待，但户型嘛，又双叒微调了。

璞樾北地块的户型，2号楼部分户型从 187㎡调整为 193㎡，5号楼的 187㎡户型缩小至 154㎡，3号楼则通过对拼设计将西边户扩大至 206㎡。

这波操作，既要躲高压线、避噪音，还得在政策红线里蹦迪，设计师头发怕是没少掉。

紫京宸园则通过优化楼栋间距和朝向，降低朝阳北路车流噪音的影响。

（网传户型规划图，以最后公示为准）

此外，尽管政策收紧导致得房率虽降，但仍是尖子生。

璞樾通过奇偶错层阳台设计，实现得房率超 90%；紫京宸园则通过优化公摊布局，确保主力户型得房率稳定在88%-92%区间。

这波“去浮夸、重实用”的调整，反而更对真改善客的胃口，华而不实的假大空，不如实打实的每一平米。

项目推进受阻，原因复杂且交织。首先，设计方案的竞争已进入白热化阶段。金茂（璞樾）与中建智地（紫京宸园）虽为联合体成员，实则暗中角力，争夺“朝青一哥”地位。传闻紫京宸园为应对朝阳北路的交通噪音，果断采用五玻两腔顶级隔音窗，璞樾随即跟进，方案紧急回炉重做。从外立面到精装细节，从园林景观到智能科技，双方如同展开“军备竞赛”，改图频繁到让规划部门都难以跟上节奏，俨然不是在建房，而是在“拼刺刀”。

其次，政策监管日益严格。朝阳区近期对户型尺度、赠送面积等管控趋严，任何“偷面积”或“玩花活”的操作均被杜绝。此前传闻高达97%的得房率已成泡影，尽管目前仍可维持在90%以上——璞樾依靠奇偶层错位阳台设计硬扛，紫京宸园则通过极致优化公摊布局——但超高得房率的美梦已然破碎。此外，幼儿园、公交站等配套调整也拖慢整体进度，开发节奏严重卡顿。

再者，施工节点遭遇意外干扰。璞樾售楼处原计划8月亮相，却因“93”重大活动被迫停工10天，紧接着又是十一黄金周，购房者出游高峰导致看房意愿低迷，因此开发商极可能将开盘时间推迟至10月。

尽管面临重重挑战，项目规划已趋于稳定，据最新消息：预计8月20日左右可取得规证，但户型仍在微调：璞樾北地块2号楼部分户型由187㎡增至193㎡，5号楼187㎡户型缩减至154㎡，3号楼西边户通过对拼设计扩大至206㎡，此举既为规避高压线与噪音，又要在政策红线内“极限操作”，设计师压力之大可想而知。

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