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5月20日，北京市出让海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，起拍价40.6亿元，共吸引了海开、保利+建工、北京城建+绿城三家房企及联合体参与竞争。

最后，保利发展和北京建工以总价45.45亿元斩获地块，成交楼面价78418元/㎡，溢价率11.95%。

本次地块东至街坊路二，西至幸福时光小区，南至核工仪器厂61号院，北至永定路。项目包含两幅子地块，均为R2二类居住用地，土地面积合计4.06万㎡，建筑控制规模5.79万㎡。

其中0003地块用地规模2.35万㎡，地上建筑规模约3.05万㎡，容积率1.3；0004地块用地规模约1.71万㎡，地上建筑规模约2.74万㎡，容积率1.6。

0004地块，土地出让面积17135.31㎡，规划建筑面积27416.5㎡，容积率1.6，用地性质为住宅，起始价192053万元，起始楼面价70050元/㎡。

此前曾对海淀半壁店规划进行了调整，将建筑控高降低至15米。

回到半壁店地块。

4月18日，北京市规自委发布补充公告，原定于4月30日拍出海淀半壁店地块，延期至5月20日。补充公告对海淀半壁店0003、0004地块的调整：

1.根据相关文件及空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，各地块建筑应按15米控制，最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

2.HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。

3.在保证供地条件确定的用地、建筑及绿地等规划指标不减少的前提下，HD00-2201-0003、HD00-2201-0004地块容积率、绿地率可统筹核算，同时，在征得相关部门同意意见后可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通。

结合“北京好房子”关于3米层高要求，理论最高5层，但是以目前北京楼市的产品力来看，4层产品才有市场接受度。

在单块地的容积率不变的情况下，控高的下降将导致楼间距大幅缩小，开发商需在容积率1.3-1.6 的约束下，通过统筹绿地率、地下连通等规划调整，优化空间利用率，实现密而不挤，这非常考验开发商的楼栋排布能力和操盘能力。

半壁店位置不错，但是板块小环境比较差：

规划地铁车辆段+规划高架路+西郊机场航线，堪称噪音三重奏，这样的未来不愿期。

北侧铁路：地块北侧为地铁12号线田村停车场，目前因为种种原因处于停工状态，所以未来除了京门铁路，还有地铁出入线。

上方航线：项目北侧1.8公里就是西郊机场，不用说你也应该知道这个机场是干什么的。虽然飞机起降频率肯定没有首都和大兴机场高，但是噪音影响也是一个不得不考虑的问题。

东侧高架：东侧规划永引南路为城市主干路，标准段道路红线宽40-75米，用四幅路型式，设计速度为60公里/小时；京门铁路~规划支路二段规划横断面为主辅路型式，横断面布置为，中间主路高架型式，东侧辅路下拉槽型式；规划支路二~西西环路段：规划横断面为主辅路型式，受现状规划6号线等因素制约，同时考虑道路方案对北侧现状居住小区的影响，将永引南路主路布置在南侧，永引南路辅路布置在北侧，南侧主路高架型式。

老破小包围，京门铁路+永引渠阻隔，城市割裂感十足。

地块北侧有一条铁路京门铁路（西直门-门头沟），单线、路基型式。目前铁路已经废弃，未来的市郊铁路京门线目前规划也没有到这个为止，不知道未来某一天会不会重新启用。

项目东侧为永定河引水渠。也就是说，往北、往东都被阻断，想出去，实际上只有一个方向，即向南到田村路！

地块紧挨的田村板块城市界面老旧，海淀拔尖的产业基本没有，配套也比较弱，区域内没有顶尖学区，商业依赖京粮广场、万达广场，商业能级较低。

户型做大，总价高，有钱人看不上，改善也买不起；户型做小，开发商没利润，楼面价和溢价率摆在那，刚需也买不起。

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