「西安房哥」本地购房服务平台，深耕11年，接地气，说人话！

小助手：18189215076，买房，装修，投稿，微信同号。

问答438期

问：预算足够，曲江华发锦宸赋和华润悦玺怎么选？

答：虽然都在曲江的CCBD板块，一南一北，但严格来说，是两个定位完全不同的小区，华润悦玺诞生于西安摇号抢房时期，凭借曲江，电视塔，CCBD的位置标签，外加大户型，纯改善小区定位，以及限价的优势，众人追捧。

小区定位改善，建面约169-206㎡，优势在于二手现房，周边配套完善，小区环境不错，短板在于三代住宅，赠送小，公摊大，对于一手业主而言，梦中情房，对二手业主，可以静待捡漏。

（华发锦宸赋实景图）

而华发锦宸赋则是定位豪宅，占地约42亩地，8栋高层，建面约220㎡，270㎡，两个面积段，三个户型，四代住宅全景舱。（备注：预售字第2025220号 开发商：西安曲江铧发置业有限公司）

首开的起步门槛是约700万总价，二批次的门槛是约900万总价，豪宅该有的阔气大门、精装下沉会所，架空层泛会所等配置齐全，还可见不少名贵树种和奢石的运用。

（建面约270㎡户型图）

户型设计也不错，以建面约270㎡四室为例，卧室都做了套房，在端厅基础上做到了南北2-3个露台，实得率约125% 。

具体到室内，主卧面积约44㎡，面宽约7.7米，客厅面积约100㎡，三面采光，很多人看完这里，对二手就无感了。

问：楼越来越高，地面硬化越来越大，西安为什么热？

答：不止一个人的感觉，而是大家都觉得西安越来越热，今年更是提前19天入夏，从五月开始一直到八月，不断有超过40°的高温天。

我地理好的朋友说，是因为今年青藏高压和副热带高压叠加在一起，外加关中平原，北有黄土高原，南有秦岭，三面环山，盆地地形让热量容易堆积，难以消散。

我更多的感觉则是城市化的结果，大城市病里就有热岛效应，尤其是主城区密度高，高层密集，钢筋混凝土，沥青路面占比很高，新建城区绿化密度有限，大树也少，又热又晒，外加高温天，随处可见的空调释放热量。

而一旦去了人少，楼少的地方，比如西咸，长安，草滩，明显体感温度在降，全球变暖还在继续，西安城镇化还在继续，以后热了多去秦岭，没什么办法。

问：西安3.71容积率，盖大面积高层，这也叫改善？

答：如同刚需一样，改善二字本身也是伪概念，小换大，旧换新，郊区换主城，从需求上来说都是改善，新房市场的改善，更多是大户型为主的小区。

西安素来是一个高容积率的城市，十年前，百村城改时期，各种塔楼遍布主城区，2018年后，2.8容积率的住宅成为主流，如今土地市场遇冷后，2.5，2.0容积率的才陆续面世，住宅从纯高层，变为高层+小高，或纯小高层，甚至洋房。

（西沣路-西部大道片区实景）

但在主城区，尤其是城改拿地的位置，由于安置，开发面积的权衡，普遍容积率不低，典型的中海锦业元晟，龙湖景粼天序，金茂璞逸东方，保利天瑞等小区，高容做改善，核心是做大面积，降低户数。

同时楼栋排布也可调整，围合式布局，留出中庭的空间，也保证楼间距，叠加现在建筑新规里，不少位置不计容的面积，也有不错的居住体验。

当然，这都属于螺丝壳里做道场，没有办法的办法，如果既是主城区，又是容积率低的位置，自然两全其美。

问：房哥，团结村的绿城绿汀芳菲怎么看？

答：上周绿城一口气公布四个新盘，高新的长安玉华，未央的 绿汀芳菲，奥体的润百合，桂冠长安，从区域热度，购入门槛看，团结村片区的 绿汀芳菲算最低调的一个。

这块地是绿城6月19号新拿的，占地约46亩，容积率约2.5，楼面价6781元 /㎡，从位置看还是不错的，家门口团结实验学校，红旗铁路公园，龙湖未央天街，10号线地铁口配套完善。

（建面约139㎡户型示意）

小区是周边第一个四代住宅小区，主打刚改+高赠送，四个面积段，建面约89㎡、108㎡、121㎡、139㎡、客厅，卧室，露台，卫生间，厨房等有不少赠送面积，小面积户型比较常规，大户型做了四叶草和端厅，紧跟潮流。

作为未央城市更新的五大片区之一，团结村板块地处三环内，有完整的学校，商业，地铁，公园，住宅，办公规划，在城北算是少见的全面城市更新区域，热度不及经开，港务区，但主打性价比。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

同样15000+预算，不买凤城五路，十路二手房的情况下，不去港务，不去高铁新城，首先只有团结村片区，对于附近的地缘自住，以及凤城八路附近工作的，通勤，预算可控，配套也都齐全。

而对于有能力在奥体，在高新，曲江等一类板块买房的，来团结村意义就不大了！

问：大华曲江公园世家五期，小户型卖多钱合适，被中介带崩溃了？

答：表面看是各路中介上门砍价，赚的盆满钵满，背后则是收入和工作预期导致的二手房降价卖房，如果不是扛不住，谁没事卖房子，具体到生活中，摆摊，吉祥三宝，铁人三项都是证明。

另一个原因是2018-2021年期间，不少人纯投资买房，完全不住，只能接受涨，不能接受降的现状，典型的港务区，高新软件新城，CID区域，交房后不住，又遇四代住宅新房降价冲击，二手想要及时止损，只能降价，中介迎合这种现状，放大了情绪。

回归曲江公园世家本身，降价不止大华，附近的中海，金辉，万科，天地源，保利，招商等二手房，价格都经历了不小的降幅，目前曲江二期门槛，已经来到单价15000+的门槛。

（二手挂牌价格，来源：贝壳）

大华五期，贝壳挂牌二手房价格，小面积单价普遍在16500+左右，总价160万左右，挂牌房源86套，但三个月统计到的成交只有2套，属于供大于求，联系中介，无非继续降价，对买家而言，如果这个时期买，至少奔着打九折的心态来看房。

如果不是急于资金需求，置换新房，又不能接受这个价格，且自己有长期自住的需求，也可以考虑不卖，大家都知道，现在的二手房，更多是情绪成交。

问：大寨路的融侨城三室怎么样，还值得考虑吗？

答：高新买房的平替区域里，一直有西部大道，西沣路，科技路和大寨路四个区域，其中热度不低，但成交价也不高的是大寨路，因为开发时间太早，沿线房子偏老，且没有太好的学校资源。

热度较高的几个小区，中航华府、华洲城、铭城、恒大城、融侨城，清一色的高层，刚需小面积为主，房龄5-10年左右，住在这里，生活，交通便利，但城市面貌一般，距离高新近，高新打工人租房首选。

（二手房挂牌价格，来源：贝壳）

二手房，由于竞争激烈，大寨路沿线二手房内卷严重，目前贝壳挂牌261套，三个月成交有16套，挂牌价普遍在15000+左右，总价门槛约160万。

作为金辉早期的百亩大盘，融侨城占地约310亩，3.5的容积率的高层社区，2013年陆续交房，房龄普遍10年以上，最早买的业主，不少已经置换新房子，或去了高新，如今买融侨城，更多还是预算局限，又看重生活便利度。

但同样预算内，西沣路，西部大道沿线，这些城市面貌，配套，学校更好的区域，也有房可选，比如海亮新英里，金地西沣公元，中央公园，万科高新华府等，大寨路不是唯一选择了，非要看，还有德通昆仑序新房。

问：招商云蘭大户型现房，总价380万，买入会亏吗？

答：对于现在大多数新房，次新房，如果算账，多半是亏的，新房大户型，后期卖到了折扣现房，早期期房的反而高价。

对于二手房，房价之外还有贷款利息，契税，增值税，大修基金，中介费等额外成本，基本都是交房破发。

整个高新CID区域，目前二手房较稳的只有31小，11初周边，中海学仕里，中建悦庐等小区，算上购入成本也是不低的，而到瞳南区域，招商，龙湖，高科等，由于缺乏核心学校支撑，外加供大于求，价格自然也不乐观。

（招商云蘭交房实景）

但回归自住，招商云蘭的交房是当下高新的一梯队水准，无论是小区的园林，公区，还是车库实景，都是羡煞旁人的存在，招商的交付能力，在周边，也是有口皆碑。

如果算账不住，买云蘭短期大概率是亏的，如果自住体验，这是周边优质的次新房小区。

问：孩子27年9月上学，除了31小+11初，还有什么可选？

答：高新目前热门的学校，主要有以下，学位入学的高新一小，二小，三小，四小，高新实验，逸翠园，高新东区，学区入学的高新四校、三初，三十一小，十一初等，有可能成为热门学校的，高新四完，高新四初。

小学阶段，目前家长比较认的，还是一二三四小，高新实验，七小，十五小，二十小，三十一小等，核心体现就是周边的学区房价格上。

比如金泰新里城、国宾中央区，万科翡翠国宾，保利天悦，紫薇田园都市，逸翠园等小区。

（高新区第三十一小学实景）

三十一小，十一初的优势在于周边房子更新，中海，碧桂园，中天，中建等都是刚交付的新房，有地铁，房子新，学校好，因此价格稳定。

如果对新区无感，重点看丈八北路沿线，保利，金泰，万科，现在二手房价格也降下来了，产品旧一点，但配套更完善，大家的建议，也可以留言区补充。

【楼盘点评】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | | | |

【装修报告】

● 户型解析： | | | | | | | | |

● 实景/设计案例： | | | | | 悦 | | | |

【城市观察】

● 热门商业： | | |


声明：未经许可，禁止转载

作者：Kikyo

房哥1对1咨询通道