近期40万一套房的促销广告刷屏香港地铁，房源惊现“白菜价”，随后跨境看房大巴挤满深圳口岸，而这场资本狂飙的起点，难不成是李嘉诚家族“壮士断腕”式的资产大撤退......
今年7月末，一则地产消息如惊雷炸响：李嘉诚旗下长江实业突然抛售大湾区400套房源，最低总价仅40万元人民币。惠州某房源51㎡户型单价从1.4万/㎡腰斩至8632元/㎡；东莞一处别墅更从巅峰期的6.8万/㎡暴跌至1.8万/㎡，跌幅超70%。
中介朋友圈瞬间被“港人专享”广告刷屏。香港退休教师林女士拖着购物车跨境看房：“香港新界首付够这里全款买三套！”现场销售忙到嘶哑：“香港客占八成，部分楼盘只剩尾货！”
这场抛售恰似一针催化剂，让本已低迷的市场再起波澜。惠州临深片区二手房应声下跌6%，广州增城区开发商紧急跟风降价15%，买卖双方陷入深度价格博弈。
李嘉诚公司这次大量抛售大湾区的房产看似商业决策，实则暗藏汹涌暗流。
今年3月，长实集团与美国财团推进一桩228亿美元的全球港口出售计划。当交易细节泄露，市场哗然，清单中赫然包括租约至2047年的巴拿马运河枢纽港口。
特朗普政府趁机放风“收回运河控制权”，中方则启动反垄断审查。这笔交易被舆论解读为在中美博弈中“选边站队”。更耐人寻味的是，交易搁浅后，李嘉诚长子李泽钜突遭监管部门调查，家族危机浮出水面。
真正刺破李嘉诚商业逻辑的，是中央一纸“闲置土地回收令”。今年6月，深圳率先试点强制收回闲置土地机制，直指“囤地捂盘”的暴利模式。
这记重拳精准打在李氏命门上。以成都南城都汇项目为例：2004年以1030元/㎡拿地，拖延开发16年后转手净赚38亿港元，而接盘企业却深陷欠税20亿的泥潭。这种“时间换暴利”的游戏在东莞海逸豪庭项目重演，1998年千元拿地，2025年即便降价70%销售，利润率仍超300%。
当政策公告落下，这名97岁的商业巨鳄嗅到危险。长实财报暴露转型迫切：2024年房地产收入占比跌至28%的历史低点，科技医疗投资却飙升至45%。
细看李氏资产转移路径，全球资产重组图景浮现。断腕地产：惠州、中山项目回笼资金超20亿元，全部注入欧洲风电收购；加码科技：领投美国细胞治疗公司OrcaBio1.32亿美元，布局生物医药赛道；规避风险：抛售年收益34亿美元的巴拿马港口，却保留盐田港等核心资产。
这系列操作践行着李氏名言：“不赚最后一个铜板”。当中国房产税试点扩围箭在弦上，英国基建年均收益达9%时，资本流向早已不言自明。
香港商界正上演冰火两重天。香港各界疾呼“商人有祖国”，霍氏家族支持内地发展，成员可“不带保镖走遍全国”。而李嘉诚选择站队美国资本，遭遇的不仅是舆论风暴，更是在内地融资渠道被切断，成都公司更被直接列入金融机构黑名单。
这种分化映射商业哲学的根本差异：霍家注重国家发展，李氏执着于套利游戏。当相关部门强调“房住不炒”，深圳试点“土地回收”，依赖政策缝隙的暴利模式必然崩塌。
李嘉诚的抛售如同推倒多米诺骨牌：价格体系崩塌：东莞临深片区二手房价单周跌8%，北京土拍流拍率飙升至35%；库存危机显化：惠州新房去化周期达28个月，大亚湾空置率超30%。跨境潮涌：港澳居民2025年上半年大湾区购房不断增加，同比激增47%。
普通购房者站在十字路口：香港中产喜提“白菜价”住房，月供比香港房租还低；内地刚需却面临郊区盘配套缺失、核心区房价高企的双重挤压。
惠州大亚湾的海风依旧咸湿，但“40万抄底”的广告牌下已出现新标语：“城市更新示范区”。地方政府正通过专项债收购存量房改造为保障房，仅去年就新增100万套城中村改造计划。当“造新房”转向“改旧房”，房地产的游戏规则彻底改写：核心城市房价渐趋稳定，而非核心区资产流动性将持续萎缩。
对普通投资者而言，真正的机遇不在“低价噱头”，而在政策红利领域，保障房年化收益达5.8%，深圳福田旧改项目溢价超15%。当住房回归居住本质，那些被李嘉诚抛弃的远郊楼盘，或许终将成为香港中产的养老居所；而资本大鳄的撤离，反而为市场留下更健康的生态。
当四十辆跨境看房大巴仍在深圳湾口岸穿梭，这场资本大撤退已超越商业范畴，它既是李嘉诚对政策红利的告别演出，更宣告国内房地产“囤地暴利时代”的终结。
中央亮剑闲置土地回收，本质是将透支的城市发展红利归还民众。那些曾被囤积二十年的土地，终将变成保障房、学校、医院，而非资本家账面上的暴利数字。
李嘉诚的套现离场给普通人敲响警钟：非核心区房产流动性危机显现，持有周期需拉长至10年；家庭资产亟需再平衡，房产占比应降至40%以下，增配抗通胀资产。
香港买家陈先生签完购房合同，站在惠州楼盘阳台远望深圳灯火，感叹“终于上车”。他不知道的是，自己接盘的正是李嘉诚1999年以每亩不足百万购入的地块。
当大湾区从“开发热土”转向“更新试验田”，李嘉诚的撤退与其说是商业败笔，不如看作对经济规律的最后一次致意。而那些驶向惠州看房巴士上的香港家庭，他们押注的不是超人的点金术，而是湾区融合进程中，普通人安身立命的朴素愿望。
二十载土地套利游戏落幕，唯留普通人在分化市场中寻找新生存法则。而你我真正该思考的是：当资本巨鳄转身离场，谁在承接时代转换的成本？
参考资料：
李嘉诚再次抛售400套房产，哪些市场信号值得关注？｜商业微史记.--2025-08-01 14:46·界面新闻
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