最近看到一个很有意思的讨论：没有小孩，经济真的会坍塌吗？

讨论的点在于，婚育后很多大头支出都是围绕着孩子的，尤其是买房。

就拿广州来说，过去十年间，学区房的核心价值逻辑正是“教育刚需+资产增值”双驱动，楼市高峰期那几年的暴涨，一一印证着这逻辑。

现如今，发地产、经济、结婚率和生育率都发展到一个新节点，很多人仍喜欢将“高山低谷”放在同一水平线对比。

比如越秀区“学区房双星”东风广场和锦绣花园，据说跌下神坛？

到底是消费观念发生了巨变，还是学区房本身已失去昔日光芒？

经典学区房

现在行情如何？

锦城花园最新一套公开成交——约84平2房成交总价532万，单价约6.3万/平。

虽是新低，但距离上一次成交的6.7万/平，7个月时间降幅约6.6%，对比跌幅动辄20%左右的二手房已经算很抗跌了。

同户型对比2023年峰值9.7万/平，两年多时间下调约35%，跌幅依然优于不少二手房。

从小区近两年走势看，锦城花园的成交均价（下图左）较为平稳，甚至有一段时间在持续上涨。

波动缓和已经跑赢广州大多数二手盘了，毕竟不少次新网红盘都在走下坡路 （下图右） 。

左图：锦城花园。右图：广州某网红盘

放到片区看，锦城花园的涨跌情况直接“领跑”东风东板块，甚至超越越秀区和广州市。

要知道，一个超25年楼龄的小区，如果不是学区房加持，很难在大环境下维持这样的价格体系。

看看同地段的水荫路34号大院——101.9平三房，单价才4字头，一对比，锦城花园的含金量瞬间清晰。

同样对口东风东小学的东风广场，6月成交了3套房源，价格都在6.8-7.7万/平，近两年的整体走势呈“小缓坡”状态。

不过看回涨幅趋势图，东风广场成了“垫底”，既没跑赢板块也没好过区、市。

再比如天河北的学区房——中怡城市花园，对口牛校华阳小学，最新一套两房成交价5.5万/平已刷新低。

就整体而言，中怡城市花园近两年跌幅约32.8%，幅度比板块大。

换言之，有学位属性并不是二手市场的硬通货，大行情下的二手房，该跌还是会跌，只是相对而言，跌得没那么夸张。

二手房差异化也愈发明显

近年来，无论新房还是二手市场，广州楼市都面临着一定的调整压力。

新房价格有所下降，这背后是市场以价换量的策略所致，二手房市场情况同样不容乐观。

目前贝壳公开挂牌量超14.7万套，居高不下，竞争激烈，众多业主为求快速成交，不得不降价出售。

学区房作为广州楼市的一部分，即便有教育资源加持，但当整个市场都处于下行通道时，购房者观望情绪浓、价格预期低，学区房受牵连，价格同样难逃下调的命运。

像东风广场、锦城花园等代表性楼盘，登过高位后下滑，便是市场行情影响的直观体现。

在广州教育资源存在差异的当下，优质教育资源仍然稀缺，由此带出的二手房产品差异化也席卷着市场。

一方面，对于有刚性入学需求的家庭来说，学区房依旧有着不可替代的作用，尤其是中心区的老牌名校。

兼具优质教育资源与好地段好配套的学区房，依然具备一定的抗跌性。

另一方面，相较于过去盲目追高的楼市氛围，如今的市场更加理性。

家长不再单纯追求学区房的学位功能，而是更看重居住条件、公共交通、休闲配套等综合因素。

如锦城花园和东风广场，学、铁、商、医疗、公园等外部配套成熟，小区环境不错且有电梯，价格显然比同地段没电梯没名校傍身的小区坚挺。

加上广州推行集团化教学，老牌名校“集体出走”，外围新房也能享受到高质量教育资源，如华润置地·长隆万博悦府，同时引进东风东和广雅办学。

本质上，买房是一种消费行为。费观念的改变，使得一些除学位外并无优势的老破小逐渐失宠，进一步压缩其在二手市场的溢价空间。

广州楼市正在正在深度调整期，学区房也终将回归“房住不炒”的居住属性。

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