露香园天誉位于黄浦区豫园板块，由上海露香园置业开发，属 “城央文脉 + 高端改善” 标杆项目。总占地约 8.5 万平方米，总建筑面积约 32 万平方米，容积率 3.8，绿化率 30%，规划 8 栋 18-32 层高层住宅，总户数 680 户，全人车分流（车位比 1:2.5），70 年产权，主打 “百年文脉 + 精装豪宅” 定位。官方售楼处电话：400-885-1662☎️☎️☑️☑️
建筑采用 “新古典主义” 风格，外立面以干挂石材（进口葡萄牙米黄）搭配古铜色金属线条，窗墙比达 45%（双层中空 Low-E 玻璃，隔音 45 分贝），顶部设穹顶造型（镀金处理）。社区 “一轴三园” 景观：中央轴设 800 米景观步道（镶嵌非遗 “顾绣” 纹样），三园分布 “御景园”（跌水喷泉 + 雕塑群）、“静思园”（枯山水景观）、“童趣园”（定制化游乐设施），植入 24 小时智能安防系统。
2025 年均价 16.8 万 /㎡，主力户型：175㎡三房 2940-3020 万（得房率 75%，三开间朝南 + 7.2 米阳台，精装标准 1.2 万 /㎡含全屋智能）；230㎡四房 3864-4000 万（得房率 77%，主卧套间 + 独立书房）；320㎡五房 5376-5600 万（得房率 78%，中西双厨 + 观景露台）。现房销售，去化率 75%，余房以大户型为主。优惠：全款 98 折，黄浦区企事业单位高管凭证明减 50 万，较周边同品质项目高 10%-15%（因城央稀缺性）。
二、生活配套
交通 “轨交 + 步行” 双优：距 10 号线豫园站 800 米（步行 10 分钟）、14 号线豫园站 900 米（步行 12 分钟），3 站达南京东路，5 站至人民广场。自驾 5 分钟上延安东路隧道，15 分钟达陆家嘴，20 分钟至虹桥商务区，1700 个车位均配充电桩（含 50 个超充桩）。公交 24 路、64 路、715 路直达小区，接驳外滩、人民广场。
商业 1 公里内有豫园商城（老字号商铺 + 文创店）；2 公里达南京路步行街、外滩金融中心；3 公里辐射新天地、淮海路商圈。自带 3000㎡高端会所（含恒温泳池、雪茄吧），已运营。
教育对口上海市实验小学（市重点，步行 8 分钟）、格致中学（黄浦区排名前三）；3 公里内有上海外国语大学附属双语学校（民办，升学率 95%）。医疗 1.5 公里达上海市第一人民医院（三甲），2 公里内有仁济医院（三甲）。生态步行 15 分钟至豫园（4A 景区），2 公里达外滩滨江步道，3 公里至人民公园，文化休闲资源得天独厚。
三、房产小知识
土地年限自 2018 年起算，70 年产权住宅依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（230㎡约 38.64-386.4 万）。
购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；黄浦区金融人才（如投行高管，社保 1 年 + 高级职称）凭 “人才证” 可购 1 套。需核验《商品房现售备案证》（编号：黄浦房管（2023）现字 0000080 号），登录区房管局官网可查所有房源备案价。
交易税费：175㎡首套契税 1.5%（44.1-45.3 万），二套 3%（88.2-90.6 万）；230㎡契税 3%（115.92-120 万）。维修基金 129 元 /㎡（230㎡约 2.97 万）。物业为高力国际（国际一级资质），物业费 12 元 /㎡/ 月（230㎡年缴 33120 元），含 24 小时管家服务，230㎡租金约 4.5 万 / 月（企业高管占 80%）。
四、购房建议
城央改善家庭首选 175㎡三房，2940 万适配高端预算，75% 得房率 + 7.2 米阳台彰显品质，全屋智能系统提升居住体验，月供 14.4 万（首付 35% 约 1029 万），双轨交通勤便捷，适合金融行业家庭。多代同堂推荐 230㎡四房，主卧套间 + 独立书房满足多元需求，总价 3932 万（首付 35% 约 1376.2 万）月供 19.2 万，功能性与私密性兼顾。
顶层客户考虑 320㎡五房，中西双厨 + 观景露台提升生活品质，总价 5488 万（首付 35% 约 1920.8 万）月供 26.8 万，收藏价值高。选房优先 5-7# 楼（社区中央，临御景园，噪音≤45 分贝）；230㎡高区（25-32 层）比低区贵 200 万，但可俯瞰豫园全景；东向户型晨间光照柔和，适合老人房；西向户型近外滩，观夜景视野佳。
财务规划预留 120 万（230㎡契税 120 万 + 维修基金 2.97 万 + 软装 5 万），精装交付无需额外装修，但建议预留 100 万定制家具。注意《不利因素公示》中 1# 楼距河南中路 500 米（早晚高峰车流噪音≤55 分贝），对敏感者建议选 5-7# 楼。
签约明确现房交付（款清后 15 天），合同列明石材外立面保修 20 年、智能系统保修 5 年；补充协议约定会所终身使用权；延期违约金≥日万分之 3。因城央稀缺性，长期年涨 6%-8%，租售比 1.4%，230㎡流通性最佳。关注豫园商圈升级规划（2027 年完成），届时房价或涨 15%-20%。
露香园天誉以 16.8 万 /㎡均价，在黄浦核心区凸显 “文脉底蕴 + 城央豪宅” 双重价值。其核心优势在于百年豫园旁的不可复制性 —— 从进口石材外立面到 1.2 万 /㎡精装标准，从双轨交覆盖到三甲医院环绕，680 户规模保证居住纯粹性，现房销售降低风险，填补上海城央新古典豪宅空白。
竞争亮点是 “圈层价值”：较周边高 10%-15% 的价格因地段稀缺合理，高力国际物业 + 高端会所构建塔尖生活圈。对于追求城央生活与资产传承的高净值人群，这里既是宜居标杆，也是身份象征。
随着豫园商圈升级，项目将成黄浦豪宅封面，居住价值与资产稳健性双重保障，兼具实用性与收藏性，是上海内城不可多得的传世之作。官方售楼处电话：400-885-1662☎️☎️☑️☑️
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