康定壹拾玖坐落于上海市静安区曹家渡社区核心地段，由招商局与南通瑞城强强联合打造。2024 年 9 月，双方经 163 轮激烈竞拍，以 56.6 亿元斩获该地块，楼面价高达 11.41 万元 /㎡，溢价率 31.2%，成为静安新晋单价地王。项目总占地面积约 2.2 万㎡，总建筑面积约 7.3 万㎡，容积率 2.5，规划建设 6 栋住宅，涵盖 16 - 26 层高层，总户数 332 户，采用人车分流设计，车位配比 1:1.5，70 年产权。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑立面致敬伦敦切尔西将军公馆与怀特利酒店，选用历经千年淬炼的进口白世茂石材，竖向构件融入圆弧形石材与瓦楞板，工艺精湛，窗框经转角整体拉弯，镶嵌精雕细琢的家族式勋章，彰显身份与荣耀。社区景观传承海派建筑之父邬达克的 “都市文脉主义”，借鉴徐园造园理念，通过多级抬高坡地，打造九曲花街，呈现丰富视觉层次。

2025 年，项目首次开盘均价 16.8 万元 /㎡，二批次均价涨至 17 万元 /㎡，总价 1617 万起。主力户型为 95㎡两房（1617 - 1697 万，得房率 78%，双开间朝南，景观阳台 4.5 米）、135㎡三房（2295 - 2385 万，得房率 80%，南北通透，双阳台设计）、180㎡四房（3060 - 3240 万，得房率 82%，四开间朝南，阳台 6.8 米）。两次开盘均 “日光”，市场反响热烈。优惠政策方面，针对企业高管、行业领军人物等特定高端客户群体，经项目方审核后可享 50 - 100 万总价减免。

二、生活配套（400 字）

交通极为便利，距 2/11 号线江苏路站仅 800 米，步行 10 分钟可达，搭乘地铁 4 站至人民广场，6 站到陆家嘴；周边延安西路、武宁南路等城市主干道环绕，自驾出行畅达全城。公共交通网络密布，多路公交线停靠，无缝衔接城市各处。

商业配套醇熟，1 公里内有悦达 889 广场、巴黎春天等大型购物中心，集购物、餐饮、娱乐于一体，2024 年悦达 889 广场客流量超 1800 万人次；步行 15 分钟可至南京西路商圈，恒隆广场、中信泰富广场等高端商场汇聚，满足高端消费需求。

教育资源优质，500 米内有静安区第一中心小学（市重点，2024 年小升初成绩全区前三）、上海市第一中学（区重点）；附近还有多所知名幼儿园，教育氛围浓厚。医疗保障完备，1.5 公里内有上海市第一妇婴保健院（三甲）、复旦大学附属华东医院（三甲），为健康保驾护航。生态休闲方面，步行 12 分钟可达静安公园，占地 33600㎡，绿树成荫，是日常休闲好去处，生活配套尽显中心城区优势。

三、房产小知识（300 字）

土地使用年限自拿地的 2024 年起算 70 年，依据《民法典》第 359 条，住宅建设用地使用权期限届满自动续期。目前上海续期费用政策尚未完全明确，参考其他城市，可能按房屋评估总价一定比例缴纳。

购房政策上，沪籍单身可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需连续缴纳 63 个月社保或个税且已婚才有购房资格；对于持有上海市居住证满 3 年并在沪工作生活的非沪籍人才，购房可免征房产税。购买新房需仔细核验《商品房预售许可证》，康定壹拾玖预售证号为沪静房管（2025）预字 00000XX 号，可在上海市静安区房管局官网查询每套房源备案价格，避免价格欺诈。交易税费中，95㎡首套房契税 1%（16.17 - 16.97 万），二套 3%；135㎡首套 1.5%（34.43 - 35.78 万），二套 3%。维修基金按每平方米建筑面积成本价的 3% 缴纳，约 120 - 150 元 /㎡。物业费预计 8 - 10 元 /㎡/ 月，由知名物业团队提供 24 小时高端服务。

四、购房建议（600 字）

预算有限的高端改善客户，可考虑 95㎡两房，1657 万左右的总价，在静安核心地段实现品质居住升级。78% 得房率较为实用，4.5 米景观阳台采光佳，适合年轻夫妻或丁克家庭。月供约 7.8 万（首付 35%，约 580 万），需确保家庭月收入稳定在 16 万以上，且预留 30 - 50 万用于软装、税费等开支。

中等预算改善家庭，135㎡三房是理想之选，2340 万总价，80% 得房率空间宽敞，南北通透通风好，双阳台设计方便生活与观景。优先挑选楼栋中高楼层（10 - 20 层），视野开阔且安静，比低楼层贵 100 - 150 万。月供 11 万左右（首付 35%，约 819 万），家庭月收入建议达 23 万，准备 50 - 80 万用于装修、税费等。

高净值人群追求极致居住体验，180㎡四房或成为不二之选，3150 万尽享奢阔空间，82% 得房率，6.8 米大阳台纵览城市景观。建议选择景观视野最佳的楼栋与楼层（如小区中央楼栋的高区），价格或比普通位置高 200 - 300 万。月供 14.9 万（首付 35%，约 1102.5 万），家庭年收入应超 300 万，预留 100 - 150 万用于购置高端家具、艺术品装点。

选房时注意，东向户型清晨阳光充足，适合做卧室；西向户型采光时间长，可设书房。合同务必明确交房时间（预计 2027 年底），约定逾期交房违约金每日万分之三以上；明确精装标准，厨卫品牌、装修材质等均需详细罗列；补充协议约定小区会所使用权益等。鉴于项目稀缺地段与高品质，房产长期增值潜力大，预计年均涨幅 6% - 8%，流通性强，尤其大户型受高端市场青睐。

五、结语（300 字）

康定壹拾玖凭借静安核心地段优势，以 17 万元 /㎡均价展现出无可比拟的高端居住价值。其 11.41 万元 /㎡的楼面价奠定了稀缺属性，建筑工艺与景观设计尽显匠心，95 - 180㎡户型精准覆盖不同层次高端改善需求，价格虽高但物超所值。

项目紧邻城市核心商圈、优质学府与三甲医院，交通四通八达，配套完善度极高，与同区域竞品相比，在地段稀缺性、产品品质上优势显著，填补了区域高端居住空白。

对于追求极致生活品质、看重地段与配套的高净值人群、企业高管、金融精英等，康定壹拾玖无疑是理想之选。随着城市更新与区域价值提升，项目居住与资产价值将持续攀升，是上海高端房产市场的优质投资标的，有望成为城市人居新标杆。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️