"这是福州楼市一次具有颠覆意义的政策调整。8月13日，福州发布《关于支持房地产项目开发建设的若干措施》，新政核心为第4-6条对容积率计算方式的突破性修订。其中，措施规定：住宅套型建筑面积不大于140㎡的，空调搁板投影总面积不超过5.5㎡；大于140㎡的，不超过7.5㎡。以福州新房1.97万/㎡算，每套或至少可省超10万。"
▎“零公摊”！高得房率成为楼盘大卖点
最近发现，福州好多开发商在卖房时候，都将大比例的赠送面积作为项目大卖点：户型里有很多地方是不算或者只算一半面积，比如放空调的设备平台不算面积，比如阳台只计算一半。
例如五四北的建发国贸望樾，建筑面积约116㎡四房户型，极低公摊约16%、高拓展约17.32㎡，综合得房率约100%，这种户型，在往年产品中，建筑面积至少得125㎡。
尤其四代宅的横空出世，让零公摊户型更为常见。例如，长乐三木乐府，项目偶数层，客餐厅连接南向花园露台，阳台超过8米；北向露台面宽超过14米。总体露台赠送面积超过60%，房屋得房率接近100%。
▎福州容积率新规，每户可增加至少5.5㎡
此次，新政第4-6条对容积率计算方式突破性的修订，堪称福州近十年城市规划管理技术规定中最具颠覆性的调整。其中最关键的变革在于：符合特定条件的门厅、架空层和空调外机搁板将不再计入容积率指标。
以空调外机搁板为例，新政规定，在满足现行空调外机搁板设置要求的前提下，住宅套型建筑面积不大于140㎡的，空调搁板投影总面积不超过5.5㎡；大于140㎡的，不超过7.5㎡。
这也意味着，未来新房设计上，仅能放一个空调的搁板，可扩为至少5.5㎡使用面积。
按福州新房当前均价1.97万/㎡计算，这套“面积魔术”能为购房者节省约10.8万购房成本。当然，以鼓楼区2024年住房平均价格4.77万/㎡计算，节省购房成本甚至超26万。
当然，前提是不因户型得房率提高而抬价。
而这，还不含特定条件的小区出入口门厅、架空层等这些曾经让购房者多掏钱的"公摊黑洞"。如今，不论门厅、架空层，还是空调搁板，这些都有望转化为实实在在的得房率的提升。
▎住宅“偷面积”合法化？好房子获政策鼓励
2024年初，福州出台12条措施优化土地开发，进一步优化计容规则，允许设置跃层户型等。这是福州住宅户型的一次变革。措施提及，住宅建筑外挑阳台面积总和拟从不超过套内建筑面积15%提高至20%控制。
此外，措施允许建筑面积144㎡以上住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型。跃层式住宅仅客厅可挑空，客厅上空楼板开洞面积最高按入户所在层的套型建筑面积30%控制。
禹州天悦湾某房源户型图
而8月13日，这场由容积率计算规则调整引发的楼市第二次重大改革，将重塑福州房地产市场的价值坐标系。往年，禹州天悦湾、东方威尼斯等，因存在违规倒板问题，被城管部门冻结业主房屋产权的问题或将不复存在。
不出意外，接下来市场上将会有越来越多这种高实用率的房子喷涌而出。特别是那种带大阳台、入户花园、大飘窗、n+1、n+2房的产品，会越来越普遍。而户型使用率大大提高，其实也是变相降低房价，直接让利买房人。
文章来源:乐居买房
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