上海的动迁市场可能真的要迎来重大变化了。

最近市场流传出一份徐汇江南新村的动迁会议纪要。

拆迁小区开会么，正常情况下无非是动员拆迁，讲政策、讲标准。

但没想到这里面却透露了一个重大变化。

“江南新村将是最后一个拿动迁补偿款的小区，后续以房票为主。”

也就是说，拆迁之后数钱数到手抽筋的情况再也不会有了。

上海的动迁基本就和现金告别了。

这绝对是上海过去30多年动迁历史上最大的转变。

信息量巨大

如果江南新村这次的会议纪要内容属实，所蕴含的信息量相当巨大。

有这5点大家一定要注意：

1、上海市区的房票制度很快就要来了。

江南新村是上海和核心的地段，如果它是最后一个有拆迁补偿款的小区。

那就是说，市区在不久的将来就会出台正式的房票安置制度。

江南新村就像一个预告。

以前，我们说过上海的拆迁没那么赚钱了。

现在是上海的拆迁见不到钱了。

动迁户依旧有成为“房叔”的可能，只是流动性大大受限。

2、只有拿房这“一个”选择了。

拆迁拿不到补偿款了，但是不代表拆迁不补偿了。

动迁房依旧在选项里，新增的选项就是拿房票，然后自己去买房。

虽然依旧是2个选择，但终点都是“房子”这一样东西。

动迁房便宜，想多拿房就去郊区。

自己去买房，房票肯定会有额外金额补贴，一定程度上补偿金额更多了，但是到手的房子肯定少了。

像之前出台的金山等地的房票制度都是有额外金额奖励。

大概能多10%左右的样子。

3、上海的新房大概率都能选。

会议纪要中有一句是：

“后续市区（主城区）房票，有别于郊区，在向区政府申请一票通用全上海房源（目前只是在争取，还没落地，处于概念阶段）”

虽然还没有最终定论，但是个人感觉它的概率还是很高的。

之前郊区出台的房票制度，大多数是只能在房源库里选择房源。

而且房源库中的房源是开发商自行申报的。

郊区拆迁，可能钱也不够买市区的房子。

但是市区拆迁，能买的范围肯定很大，如果还只是房源库中那一点量。

肯定是大大打击动迁积极性的。

4、新房市场利好更多。

如果房票制度在上海全面铺开，新房肯定是迎来一大波增量客户。

属于是政策发的“流量大礼包”。

利好的是两部分市场：

一种是市区新房。

市区动迁中，那种家里房子多，动迁的时候拆的比较多的，如果选择房票肯定买家附近的。

人家是希望能住回原地，毕竟是从小长大的地方，由地段的感情分。

如果家里就一套老破小拆迁了，又想买房的，大概率是近郊新房了。

市区那种30-60平的老破小，动迁么，能赔偿金额估计就是400-800万这个水平。

市区新房肯定买不动，这样的家庭现金流也不会特别高，也不可能加杠杆买市区。

但是近郊地区能买到的新房选择很多。

而且现在都是新一代住宅了，吸引力还是有的。

5、别在错过了。

当下正在或者即将有机会拆迁的小区，别纠结了。

因为你还有机会选择补偿款。

过了这村就没这个店了。

有人会觉得这是假消息，但是从趋势看真有可能。

而且这种事情，宁可信其有不可信其无。

当然如果你就是想买房，那影响就不是很大了。

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有些要倒霉了

当下一些“盛传”要拆迁的小区估计就没这么好运了。

徐滨、世博这边之前都有一些小区传的沸沸扬扬，说极有可能动迁。

但是形势可能风云突变。

原来以为能拿到大笔拆迁款，但现在只有房票了。

和之前比的性价比肯定是下降了。

而且会议纪要里像徐滨的日晖二村、六村也有涉及，说是可能不拆了，变成成套改造的类型。

今年以来这些小区都有一波房价的反弹，就因为动迁预期。

价格8-10万不等。

不知道这样一来，这些小区的价格会不会有所下降。

回看上海的房票政策路径，会发现是有隐蔽性和麻痹性的。

之前出台房票政策的事金山、嘉定、青浦这样的郊区。

走的是“农村包围城市”的路子。

市区的人可能都觉得根本不会出房票政策。

但是现在它就是悄悄地来了。

从可能的影响来看，未来：

上海动迁可能成为城市规划需要+市场调控的手段之一。

为新房市场去库存加把火。

如果效果还行的话，或许会推动管理层加大拆迁的力度。

影响最大的人群，当然属于接下来的城中村居民了。

从官方报道来看，“2026年上海全面启动城中村改造”。

网上信息显示：

中心城区周边城中村改造将以“三年66个项目”的节奏推进——2024年完成21个，2025年计划是25个，那么2026年还有20个。

进入新时期

种种迹象预示着，上海的动迁又将进入新的时期。

时至今日，上海动迁已经经历了4个阶段。

第一阶段：数人头

从1991年黄菊4号令《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》出台开始。

一直到2001年。

当时是按人头定面积，10-24平/人不等，然后产权互换。

以改善居住条件为主。

第二阶段：数砖头

从2001年到2006年。

主要是数人头大家质疑公平性，就改成了砖头。

不论是拿钱还是拿房，都是以面积为基准。

第三阶段：人头+砖头

从2006年到2010年，是拆迁补偿十分友好的时期。

而且完全匹配了上海房价的上涨时期。

第四阶段：砖头+拖底

2011年到2025年

动迁变征收，保障房和货币二选一。

上海拆迁风格也逐渐向托底保障型转变。

从2024年金山发放第一张房票开始，上海就进入了第5阶段。

房票安置时代。

之前4个时期，核心还都是围绕用什么的方式计算拆迁补偿款。

新时期就是一次换房动作，从旧房到“新房”。

江南新村虽说是最后一个，但是不排除定一个起始时间点。

说不定就是从明年开始，刚好明年也是十五五的其实之年。

趋势不可逆。

当房票制度全面铺开时，一场静默的人口迁徙可能就要来了。

或许楼市的分化和强者恒强会更加明显。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。