花钱买了房子、办了房产证，还用房子抵押贷过款，可15年后，房产证被废除了。这是大连市民张先生的购房遭遇。为什么会出现这种情况？开发商涉嫌一房二卖，该如何追责？
房产证能被撤销，只说明一件事：你手上的“红本”在系统底账里早就被别人占了坑，只是当年没人发现。
张先生的故事，就是把这口深埋十五年的“坑”挖了出来，顺带把开发商、银行、登记机关一起拉进了漩涡。
开发商在2005年就把地下一层整层押给建设银行，换来五千万流动资金。
一年后，他们在售楼处笑得像刚领完年终奖，把这层已经抵押的1524平方米又卖给张风君，收了674万现金。
更魔幻的是，2007年房管部门居然给办了证，银行也高高兴兴放了300万按揭，三方像排练好的一样，把一出“重复抵押+一房二卖”的默剧演得天衣无缝。
直到2022年，原始抵押权人要实现债权，法院一纸执行裁定把地下一层拍卖过户，登记中心才突然“发现”当年的登记是错的，于是启动“更正登记”把张风君的证作废。
张风君一夜之间从“有产者”变“租地佬”，洗浴中心继续营业，只是房东换了人。
法律上，这被称作“先押后售且未经抵押权人同意”，属于典型的无权处分。
《民法典》第406条是这么规定的：抵押期间转让抵押物，必须通知抵押权人并取得同意，否则转让行为不发生物权效力。
换句话说，2007年的那次过户，从根上就不该发生。
但证确实发了，贷款也确实放了，十五年里没人吭声。
这里面的漏洞，要么是登记机关没查档，要么是开发商递交了“变装”材料，要么银行放款流程和抵押查询系统各唱各的调。
无论哪一种，都属于“官方背书”的系统性失灵。
开发商的算盘打得响：先押给A银行套现，再卖给B客户回款，一石二鸟，只要房价一直涨，连环套就永远不会被拉断。
他们赌的就是时间差和信息差。
结果2014年资金链断裂，原始抵押爆雷，游戏穿帮。
张先生现在手里只剩地上一层232平方米，地下1524平方米蒸发。
他能做的，一是打行政官司告登记机关“错误登记+不予赔偿”，二是打民事官司告开发商“欺诈销售+无权处分”。
行政庭会审查当年登记材料是否齐全、程序是否合法；民事庭则会追问开发商是否故意隐瞒抵押事实。
行政赔偿的难度在于，登记机关大概率会引用“自我纠错”免责条款，把责任推回开发商；而民事索赔的胜负关键，在于张风君能否证明自己属于“善意取得”。
善意取得的三大要件——不知情、合理对价、已登记——他至少满足后两项，但“不知情”需要证据，比如当年开发商出具的“无抵押声明”或销售广告里“零瑕疵”的承诺。
如果开发商在销售现场确实没披露抵押信息，张风君可以依据《商品房买卖合同司法解释》第8条，要求返还已付房款及利息、赔偿房屋差价损失，外加不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。
粗略一算，本金加利息已接近千万，再叠加惩罚性赔偿，总金额可能突破两千万。
对开发商而言，最坏的局面是刑事立案。
“一房二卖”若被认定为具有非法占有目的，可能触发合同诈骗罪。
某地之前就判过类似案例：开发商将已抵押商铺重复出售，非法吸金三千余万，最终以合同诈骗罪判处法人十年有期徒刑。
银行也不是白莲花。
当年放出300万抵押贷款的工行，如果贷前没查到建行在先抵押，同样存在审查失职，理论上要承担过错责任。
但实践中，银行往往以“登记簿具有公信力”为由脱责，把锅甩给登记机关。
事情走到今天，最尴尬的是登记机关。
他们既想纠正历史错误，又怕打开潘多拉盒子——大连同批次商铺还有几十户，如果都仿效张风君要求赔偿，财政压力巨大。
所以他们的策略是“只纠错、不赔钱”，把矛盾推回民事领域。
最后，对于普通买房人，这事最大的警示只有两句话：签约前先拉一份最新的不动产登记簿，花上几十块钱，或许能避免未来几百万的损失；再看到开发商鼓吹“售后返租”“高回报商铺”等等，先想想为什么这么好的事会轮到你。
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