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大家好，我是地产高富帅。

提到中海地产，大家这几年对这家房企的标签似乎有了一些变化，从早期的利润王到如今的一线城市王者，这家老牌央企也迎来了不小的变化。

作为中建集团一直以来地产业务最大的平台之一，中海地产一直都是行业的黄埔军校，从地产建造的角度来说，中海代表着主流开发运营第一梯队的综合水平。

随着存量时代的来临，过往较为稳健的中海地产，似乎走向了另外一个极端。特别是近几年的一线城市豪宅战略的实施，都有很多赌的成分。

特别是重点布局的北京市场，去年到今年已经耗资几百亿布局，但是其背后去化与利润表现似乎差强人意，也侧面反映，如今的一线城市并没有想象中那么风光。

北京市场，从这五年的整体格局来看，绝大多数民企与本土国企集体出局，如今还能在北京拿地开发的也就几家央企与外来的地方国企。

曾经的北京一个首创，首开两大巨头，如今都已经亏到吐血的程度，京城国企完全被超级央企持续碾压，京城也正式进入比拼产品的好房子时代。

2024年的北京市场，胜利者是中海地产，凭借多个热销高端项目，持续霸屏北京市场，并且热度也延续到今年年初。

不过2025年第二季度一开始，市场似乎又开始转冷，但是中海地产在北京市场的豪赌仍然还在继续。

过去7个月里，中海地产在北京土拍市场已经砸下了近380亿元（不包括联合体拿地），对于一家千亿央企来说，单一城市这种规格的拿地动作也是相当少见。

分别是总价110.54亿元的丰台万泉寺棚户区改造地块、153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块、40.08亿元的丰台西南郊冷库及周边城中村改造地块，以及此次以75.02亿元拿下的海淀树村地块。

8月8日发布了新政策，不管是五环外不限套数，还是只限新房网签的公积金提取支付首付，都是显而易见的利好新房。

新政后的首个周末，二手房成交情况变化不大，倒是新房市场，几个热门楼盘热度更上一层楼了。

北京楼市两极分化继续加剧。二手房依然在持续“以价换量”，且成交量还在放缓。

部分新房则在新政加持下，加速去化。不过还有更多楼盘依然去化艰难。北京中海地产惊喜之外，遇到的困难仍然还是市场核心。

中海地产去年在北京的业绩辉煌，其实大部分的功劳是来自中海旗下布局北京市场的另外一个团队：中海新城。

而去年，西城区二环内热销的豪宅京华玖序项目，让这两家兄弟公司的竞争格局悄然生变。

简单来说，之前的北京布局的配菜选手反倒远超硬菜团队，这在中海地产内部来说都是无法遮盖的事实。

因此今年，北京中海团队豪宅几百亿拿地，也就是想为自己证明：谁才是北京中海的嫡系团队，谁才是真正的中海北京地区的发言人。

不过中海虽然归为超级央企，但是骨子里仍然还是现金流玩法，这也是中海在建造方面的核心优势，成本优势大，能够做到快速开发回款。

中海地产在北京市场直接把高周转运营带到了新的标准，拿地到开盘直接缩短到45天，直接让其他竞争对手汗颜，中海在北京玩出了很多民企未有的速度与激情。

这种操盘思路在市场上行绝对是没问题的，也符合中海一贯的利润为王特点，但是在北京如今这种产品内卷的市场下，稍不留神口碑就会崩塌。

近一年，中海北京在北京的项目维权声音不断，中海富华里和中海寰宇未来的业主甚至发布了联合维权声明，认为中海地产在两个项目均存在虚假宣传等情况。

从公开资料及社交平台看，还有中海汇德里业主反馈楼盘出现楼体渗漏、建设进度拖沓、空调外机格栅设计漏洞等，中海京叁号院被指存在偷换沙盘、园林减配等，中海长安誉被投诉存在签不平等条款、外立面施工事故等。

基本上这些项目对于中海品牌在北京的打击还是非常大的，特别是对于北京中海团队来说，已经砸了几百亿，后续销售压力可想而知。

当下，中海地产在北京最有钱的三个区——海淀、朝阳、西城，都有了自己的高端标杆项目，高端产品定位、物业服务水准、市场口碑支撑对于中海都将是一大挑战。

随着中海在北京市场的外部压力与内部竞争等多重BUG加持下，团队的稳定度迎来历史考验，从今年年初到现在，北方大区与北京中海都迎来了一批高管变动。

前中海地产北部大区分管营销副总刁鹏与前中海北京分管投资开发副总王XY同一时间离职，或许也是中海北方战队的又一次重新洗牌。

从如今北京头部房企动态来看，今年四大央企北京地区营销负责人都迎来了变化，中海北京公司的内部厮杀已经把京城其他房企逼到了绝境。

然而，大家以为今年下半年中海北京应该不会有什么人员变动，因为已经够折腾了上半年，整个北京地产市场操盘手都处于极度迷茫。

地产一品塘独家获悉，中海北京公司似乎并没有停下脚步，这次调整的是产品团队，集团空降龙湖系研发总樊悦。

樊悦，80后，女性产品人。 早期任职鸿坤地产，加盟龙湖地产多年，从PM一直做到天津龙湖研发总，随后担任北京龙湖研发总。

2024.7月，樊悦正式离职龙湖加盟中海地产总部，担任建筑设计高级经理，并且牵头整体中海地产全国建筑方案的审批与产品研发。

从地区到集团总部，也完成了龙湖系到中海系的蜕变，熟悉中海的朋友应该知道，近三年，中海产品团队都迎来了大批量更替。

数十位万科，龙湖系产品人加盟中海地产，从总部到地区也形成了中海海之子与外聘产品高管的两大阵营。

值得关注的是，早在2023年6月就加盟中海北京担任设计负责人的姜然，如今似乎有点尴尬，集团空降了一位新人，自己的位置已经不太稳了。

姜然，85年出生，2008年本科毕业于天津大学建筑系，2011年硕士毕业于同济大学建筑系。

硕士毕业之后直接加盟北京市建筑设计研究院，开启建筑设计生涯，2016年加盟万科北京公司，正式成为地产经理人。

万科7年时间，从基层到管理多项目设计管理，到2019年全面主持北京万科设计团队工作，可谓是万科产品人才中的佼佼者。

从主持中海北京公司设计团队的这几年，中海也经历过不少高光时刻，不过这几年的产品维权确实非常多。

如今这种尴尬局面，会不会需要外人背锅，小编无从验证，但是从集团本次调任看出来，集团对北京的整体状况肯定是不满意的。

另外一个重要信号，中海地产是唯一头部房企仍然维持三级管控体系的，未来会不会取消区域公司？如今在内部也是讨论最激烈的话题。

地产一品塘独家获悉，如今可以肯定的是，中海也会慢慢对区域平台减少编制与职能，很有可能参考华润置地的配置，慢慢取消大区平台，回归二级管控。

并且取消区域平台策略，中海有着自己的算盘，会根据区域的经营情况推进，而不是其他房企一刀切的全面大调整。

不管如何，北京中海的经营压力已经到了极限，但是仅仅通过换人来应对市场波动与本身运营方面的短板，恐怕也不是长久之计。

今天就聊到这里， 对中海地产还有想分享的 ，都可以留言讨论，感谢大家。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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