保利海上瑧悦。“中环三房 530 万起”“直降几十万”“送车位券还免物业费”，这些标签一出来，不少客户问我：这到底是捡漏的好机会，还是个大坑？尤其是 “墓景房” 的争议，让很多人望而却步。今天就带大家实地探盘，从价格、户型、配套到争议点，一次性说清楚。
一、价格暴击：530 万起抢中环三房，到底有多香？
先看价格，这绝对是保利海上瑧悦最吸引人的地方。530 万起就能在中环买三房，还是保利这样的央企开发，放在以前想都不敢想。
我算了笔账，目前项目 100㎡三房均价 6.07 万 /㎡，130㎡四房 530 万起，这个价格在中环是什么水平？周边同地段的二手房，比如宝华城市花园，均价已经到 6.8 万 /㎡左右，而且还是房龄十几年的老房子。保利海上瑧悦作为新房，价格反而低了 7000 元 /㎡左右，一套 100㎡的房子能省下 70 多万，足够买辆不错的 BBA 了。
再看优惠力度，直降几十万不说，还送 15 万车位券和 5 年物业费全免。按照小区物业费 3.8 元 /㎡/ 月计算，100㎡的房子 5 年物业费就差不多 2.3 万，加上车位券，相当于又省了 17 万多。综合折扣下来，大概有 1-2 个点，对于总价几百万的房子来说，已经很有诚意了。
首付方面也很友好，100 万左右就能上车，对于预算有限又想留在中环的年轻人来说，吸引力很大。而且项目年底就要交房了，属于准现房，买了不用等太久就能入住，这比那些还要等两三年的期房强多了。
不过话说回来，一分钱一分货，这么低的价格肯定有原因，后面会详细说争议点。但单从价格来看，在寸土寸金的中环，保利海上瑧悦确实有足够的杀伤力。
二、剩余房源速报：100㎡三房和 130㎡四房值得重点关注
据售楼处透露，目前项目剩余房源不算少，100㎡三房还有 50 多套，130㎡四房 20 多套，选择空间还挺大的。
（1）100㎡三房：得房率 78%，实用主义者的最爱
这个户型是项目的主力户型，得房率 78%，在高层住宅里算不错的了。我去样板间看了下，整体布局很合理，采用了 LDKB 一体化设计，客厅、餐厅、厨房和阳台连在一起，空间感很强，显得特别通透。
2.8 米的玄关柜是个亮点，收纳空间相当充足，能放下不少鞋子和杂物，对于爱买鞋的家庭来说太实用了。主卧面积大概 15㎡，放一张 1.8 米的大床和两个床头柜没问题，还能再放个衣柜。两个次卧分别是 9㎡和 8㎡，作为儿童房或者书房都合适，不会觉得拥挤。
厨房是 U 型设计，操作动线很顺，两个人在里面做饭也不会打架。阳台宽度 1.5 米，长度和客厅一样，能满足洗衣和休闲的需求。整体来看，这个户型没有太多浪费空间，实用性拉满，很适合三口之家。
（2）130㎡四房：530 万起，性价比吊打外环
130㎡四房 530 万起，这个价格确实让人惊讶，要知道很多外环外的四房都不止这个价。户型设计也很出彩，主卧是套房设计，带独立卫生间和衣帽间，私密性很好。6.2 米的横厅是最大亮点，采光充足，空间宽敞，招待客人或者家人活动都很合适。
四个房间分布合理，除了主卧，其他三个房间面积都在 9-11㎡之间，无论是二胎家庭还是三代同住，都能满足需求。得房率同样是 78%，实际使用面积能有 101㎡左右，比很多项目 140㎡的户型还实用。
我对比了下外环外的一些项目，比如松江的某个新盘，130㎡四房均价也要 5.5 万 /㎡左右，总价 700 万上下，而且到市区的距离比保利海上瑧悦远多了。这么看的话，保利海上瑧悦 130㎡四房的性价比确实很高。
三、配套真香预警：交通、商业、教育全在线
（1）双地铁加持，7 站到静安寺
交通方面，项目距离 15 号线丰翔路站只有 500 米左右，步行 5-6 分钟就能到，这个距离太友好了。15 号线是条黄金线路，能换乘 1 号线、2 号线、3 号线等多条线路，7 站就能到静安寺，去市区上班很方便。
更值得期待的是规划中的 22 号线，虽然还在建设中，但一旦通车，交通便利性会更上一个台阶。自驾的话，周边有南北高架、中环路等主干道，到人民广场、陆家嘴都很方便，高峰期可能会有点堵，但整体通勤压力不算大。
（2）商业配套炸裂，购物狂魔的天堂
商业方面，保利海上瑧悦的配套可以用 “炸裂” 来形容。周边有万象汇、山姆会员店，步行 10 分钟左右就能到，平时购物、吃饭、看电影都能满足。万象汇里面品牌很全，从高端到大众都有，山姆的生鲜和日用品性价比很高，很适合家庭采购。
更厉害的是双 TOD 项目，总建面达到 71 万方，建成后会成为区域内的商业中心，到时候逛街、娱乐选择更多。我在周边逛了下，现在商业氛围已经很浓厚了，生活气息十足，完全不用担心买东西不方便。
（3）教育彩蛋，划片值得期待
教育资源虽然不是项目的最大亮点，但也不差。周边有在建的上师大附小和南大实验学校，按照就近入学的原则，划片的可能性很大。上师大附小是名校分校，教学质量有保障，南大实验学校虽然是新学校，但硬件设施不错，未来值得期待。
不过需要注意的是，具体的学区划分要等交房后才能确定，有孩子的家庭可以提前关注下政策，但不用太担心，区域内的教育资源完全能满足基本需求。
四、争议点坦白局：“墓景房” 到底能不能买？
说了这么多优点，该聊聊最受争议的地方了 —— 项目西侧南大公园旁有公墓，直线距离大约 290 米。这也是为什么项目价格比周边低不少的主要原因。
我特意去现场看了下，从项目西侧的楼栋往南看，确实能看到公墓的一角，不过不是特别明显，尤其是高层住宅，视野会被树木和建筑遮挡一部分。如果是低楼层，可能看得更清楚一些。
对于这个问题，我的看法是因人而异。如果是自住，而且不介意这个因素，那完全可以入手，毕竟价格优势太明显了，而且日常生活中其实很少会特意去关注这个，时间长了可能也就习惯了。但如果特别忌讳这个，或者家里有老人比较在意，那就要慎重考虑了，毕竟住得舒心最重要。
从投资角度来看，“墓景房” 确实会影响未来的升值空间和出手难度。同样条件下，购房者肯定更愿意选择没有这个争议的房子，所以投资的话风险会比较大，需要谨慎。
不过话又说回来，公墓距离项目有 290 米，而且中间隔着南大公园，公园的绿化很好，一定程度上起到了隔离的作用。而且随着城市的发展，周边的配套会越来越完善，这个争议点的影响可能会逐渐减小。
五、和周边项目对比：保利海上瑧悦的竞争力在哪？
为了更客观地评价保利海上瑧悦，我还对比了周边的几个项目。
和同区域的某个新盘相比，保利海上瑧悦的价格低了 7000 元 /㎡左右，而且距离地铁站更近，商业配套也更成熟。那个项目 100㎡三房总价要 650 万左右，比保利海上瑧悦贵了 120 万，性价比明显不如。
和外环外的项目比，保利海上瑧悦的位置优势太明显了。比如嘉定新城的某个项目，100㎡三房均价 5.5 万 /㎡，总价 550 万左右，虽然价格和保利海上瑧悦差不多，但位置差了一个环，到市区的距离远很多，通勤时间更长。
不过周边也有一些二手房小区，房龄比较新，价格和保利海上瑧悦差不多，但没有 “墓景房” 的争议。比如某个 2015 年的小区，100㎡三房总价 600 万左右，比保利海上瑧悦贵 70 万，但没有公墓的问题，而且是现房，拎包就能住。这种情况下，就要看购房者更在意价格还是争议点了。
综合来看，保利海上瑧悦在价格、位置、配套等方面都有一定的竞争力，虽然有 “墓景房” 的争议，但对于不介意的购房者来说，确实是个性价比很高的选择。
六、适合哪些人买？
（1）预算有限的刚需家庭
530 万起在中环买三房，首付 100 万左右，对于预算有限又想留在市区的刚需家庭来说，吸引力很大。而且项目年底交房，能快速入住，不用长时间租房过渡，很适合新婚夫妇或者有孩子的年轻家庭。
（2）在市区上班的通勤族
项目距离 15 号线丰翔路站只有 500 米，7 站到静安寺，到人民广场、陆家嘴等核心区域也很方便，对于在市区上班的通勤族来说，能节省不少通勤时间，提高生活质量。
（3）不介意 “墓景房” 的自住者
如果不介意公墓的存在，只看重房子的性价比和居住便利性，那保利海上瑧悦很值得入手。毕竟在中环，这样的价格和配套很难得，自住的话能省下不少钱，用来改善生活品质。
不太适合投资客和对 “墓景房” 特别忌讳的人。投资客要考虑未来的升值和出手问题，风险比较大；对 “墓景房” 特别忌讳的人，就算买了也可能住得不舒心，影响生活质量。
七、总结：捡漏机会，但要理性看待
总的来说，保利海上瑧悦是个优缺点都很明显的项目。优点是价格低、位置好、配套全、户型实用，530 万起能在中环买三房，性价比确实很高；缺点是有 “墓景房” 的争议，可能会影响居住体验和未来的升值。
对于购房者来说，要不要买这个项目，关键在于能不能接受它的缺点。如果能接受，那这就是个难得的捡漏机会；如果不能接受，那就算价格再低也不要入手，毕竟房子是要住很久的，住得舒心比什么都重要。
我建议大家如果有兴趣，最好亲自去现场看看，感受一下距离公墓的实际距离和视野影响，再结合自己的情况做决定。买房是大事，一定要慎重，不要被低价冲昏了头脑，也不要因为一些不必要的顾虑错过好机会。
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