2018年以来，上海哪里发展最快？

很多人会投票给黄浦、徐汇、前滩，确实，这些地方风头正盛。

这些地方房价太贵，中产根本买不起好房子。

普通人能买得起的区域，哪里发展最快？

真如肯定是选项之一。

真如之前不太行，规划烂尾好几次。

2018年这版规划一来，真如命运彻底改变。

后来提出了“伟大的一平方公里”概念，真如这次规划快速落地。

真如地标-高尚领域一号写字楼正式建成。

不过现在真如主角不是它，而是中海。

中海环宇城开业了，现在是北上海商业地标，持续霸占热门榜前十。

顺带还开了一个位置最好的山姆，人流如织。

2023年真如去化办公楼面积超过10万方，2024年超过15万方，招商成果仅次于徐汇滨江。

真如落户的企业能级也不差，官方宣传的有罗尔斯罗伊斯、元隆雅图、宾尼法利纳、沙驰集团、维迈科技等等。

真如城市面貌也翻新了，远远望去真的有副中心的气象。

有这么多利好落地，真如的房价涨疯了吧？

恰恰相反，真如房价表现非常一般。

2017年开盘的同价小区中，真如涨幅竟然垫底。

瑞虹新城确实好，但是不是这几年变好的，近几年就建成了太阳宫。

变化其实没有真如大，房价涨幅却遥遥领先。

金虹桥、大宁这几年没什么变化，涨幅也不错。

光新板块几乎是被普陀放弃的区域，到处都是老破小。

除了开发了几个楼盘没什么规划，当时宝华城市之星都卖不动。

现在涨幅依旧比亲儿子真如高。

特别是品尊国际，品质也不错，这几年竟然破发了。

2017年上市的市区新房，破发的案例很少。

这么多利好，为什么就是带不动真如的房价？

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真如现象，宣告了传统房价分析的全面失效。

之前销售、大V都怎么分析房价？

这里规划了某某产业园，所以有潜力。

这里规划了大商场，所以有潜力。

这里规划了地铁几号线，所以有潜力。

我们想想也对啊，有新产业、新商业、新地铁，房价肯定涨。

理想很丰满，现实很骨感，追着这些东西买房的朋友都比较惨。

很多人说地铁重要，9号线通车时确实带动了松江，现在地铁落地声音都没有。

去年年底机场联络线通车，大家都感觉吗？地铁线周边的朋友，你们小区涨价了吗？

2021年15号线通车，对顾村带动作用很大。顾村本身是睡城，15号线连接了南大、真如、长风等产业区。

然而顾村的房价领跌上海，在外环外也算跌得多的。

保利叶上海2016年就卖4.5万，最近竟然有两房跌到了3.67万。

如果你还觉得这些利好太小，那就看看国家级规划大虹桥。

如果一个一个讲利好，大虹桥最多了吧。

17号线通车、开市客建成、万科广场建成、华山医院建成、元祖梦世界建成，西虹桥的企业总部一个接一个落地。

8年间仁恒西郊花园业主等来这么多利好，房价等来了破发。

2017年仁恒西郊花园新房卖6万，现在成交单价只有5.8万。

有人说大虹桥过气了，现在是房价最谷底，高峰时涨幅不差。

现在炒作最火爆的区域是哪里？北上海首推宝山南大。

南大现在是宝山最火爆的板块，没异议吧？

15号线刚建成不久，华润的大商场正在施工，华润的新房十开十捷。

地标项目双子塔如火如荼，连最火爆的宇数科技都来了，最近又有重大项目出让。

你可以说南大不好，但是不能说南大不热。

南大开发15年以来，现在绝对是炒作最高峰，当红辣子鸡。

2017年保利熙悦开盘单价5-5.2万，现在只有4.4-4.6万。

南大符合了之前炒作房价的所有要素，外环内、新地铁、新产业、新商场、新界面、新公园……

然而房价就是涨不动。

反倒是没什么规划的地方房价涨了。

唐镇没什么落地规划吧，三个标杆小区涨幅都不低，即使大幅降价后。

2017年大名城紫金九号单价6.4万，现在暴降后还有8万左右。

仁恒东郊、浦发檀府涨幅差不多，2017年你拿着600多万买房，唐镇涨幅上海前三。

房地产市场，已经变得大家都不认识。

再有专家、大V跟你讲，楼盘规划了什么地铁、产业，所以房价要涨。

直接拉黑得了。

之前专家们经常讲的利好，已经拉不动房价了。

哪些区域还有潜力？哪些房子还能保值？

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之前的所有分析，都是增量视角。

新地铁、新产业、新商场、新界面、新公园都会带来新客户，所以房价涨。

现在带不来了。

之前新地铁重要，是上海没多少地铁，地铁一通车，周边迅速汇集刚需购买力。

现在需要坐地铁上班的，早就住在地铁边了。

现在商业遍地开花，规模化的商场四五百个，需要高频逛商场的居民现在有商场逛。

你修个地铁、建个商场，改变不了他们生活区域。

有些区域确实来了新产业，这些企业来之前，办公都在周边。

腾讯在漕河泾搬去徐汇滨江，员工需要卖掉漕河泾的房子，买到徐汇滨江？

其实漕河泾就没什么小区，腾讯员工有能力住徐汇滨江的，早就买过去了。

个别项目确实拉来了外区企业，无非是你抢我的，我抢你的，抢来抢去打个平手。

现在全社会都是招商思维，认认真真孵化企业的太少了。

招商都是存量竞争，对社会贡献不大。

偶尔有点产业增量，新增买房需求立即被刚建好的新房对冲掉。

蓄水池里没水了，你还拼命的安装水龙头，有意思么。

如果往细了看，确实还有带动房价的因素。

比如徐汇江南新村，比2022年竟然还贵了不少，成交单价超过13万。

原因也简单，这里传说要拆迁。

比如浦东杨镇新村小区，一个月时间涨了140万，因为这里划了新学校。

很神奇的是，南大也有学区规划。

宝山区南大实验学校、南大实验幼儿园等5所学校均已建成并投入使用。

市实验性示范性高中上海师范大学附属中学宝山分校也已竣工，等待交付使用。

南大为什么不涨？

杨镇小区划了复旦附属，大家就一窝蜂过来，凭什么？

一方面是宝山居民对学区没那么追捧，一方面是这个新学校大家预期不太高。

浦东居民天生的爱好学区，之前由由新村划了一个挂名学校暴涨，2023年东力新村划了明珠迎桥小学也暴涨100多万。

拆迁+学区，是唯二的能拉动房价的利好。

拆迁跟赌博一样，赌对了大赚一笔，还有人相信。

学区是部分居民硬性需求，不管长期怎么看，当下孩子要读书，该买还是得买。

只有这两方面，还足以改变部分居民决策，其他的已经没多少人信了。

拆迁+学区也有一定风险，去年崂山新村传说拆迁，房价涨了一波，现在又说不拆了。

上面的东力新村短期涨了100多万，后面学区溢价又慢慢下滑，现在只有几十万了。

上面提到的所有因素都有一个特点：着眼短期。

短期的利好很难改变大家决策，作用越来越小。

长期的利好还是在发挥作用。

黄浦、徐汇房价确实涨幅更高，靠的不是大家能列出来的某几项利好，而是长期价值的兑现。

环二认为，未来我们要回到房地产本质，不要被营销软文带偏。

还有哪些长期价值在影响房价，欢迎大家报名沙龙，我们详细解读。