——“双方通过口头等形式所表达的信息不作为买卖双方权利义务确定的依据”条款胜诉？六旬老人的困局引深思

“样板房即交房标准”“步行3-5分钟到北京人大附小、附中，不足10分钟到地铁站，2023年6月地铁开通”，这些诱人承诺，让66岁退休职工韦先生在2022年11月13日，决定向河北省白沟镇尚德房地产开发有限公司（下称“尚某公司”）购房。可这场购房成了噩梦，相关单位的裁判与决定，均未如他所愿。

一、承诺与现实的巨大鸿沟：从满心期待到发现被骗

韦先生回忆，正是销售人员的这些承诺，才让他有了置业的愿望，销售人员吕某等人宣传诱人：除交通和教育配套，还明确样板房与实际交付房屋一致，样板房建筑面积27.52㎡，套内使用面积19.6㎡，公摊面积30%。基于此，他陆续于2022年11月13日、12月7日、12月11日及2023年3月14日，向尚某公司交纳购房款共计153289元，其中尚某公司要求交的首付款包含在内。

2023年3月1日签商品房买卖合同时，韦先生发现异常。合同约定房屋建筑面积29.15㎡，但他实地查看时，实测套内实用面积仅16.2㎡，公摊面积高达44%，比样板房套内使用面积少4.59㎡。依据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值超3%，买受人有权退房，而该房屋的面积误差比绝对值达14%，远超规定标准，按此规定，销售商本应无条件为韦先生办理退房。这一情况无疑是尚某公司未按承诺履行的铁证，显见其欺骗意图。

韦先生当即提出退房退款遭拒，向相关单位反映也无果。更无奈的是，尚某公司销售经理薛经理称退房要扣除7万多元首付款，并用扣这笔首付款胁迫他签合同。“那是我毕生积蓄的一部分”，韦先生怕失去7万多元，无奈下“违心”签了合同，可尚某公司承诺的内容，合同里一件也没有体现，这种不合理条款、强买强卖的行为，严重侵害了买房人的利益，而尚某公司的这些行为，已违反《民法典》第6条、第7条、第148条、第150条、第151条、第488条、第500条之规定，这样的合同本就是不合规的。

2023年6月5日，韦先生发现销售人员承诺的北京人大附小、附中及地铁站根本不存在，尚某公司一而再再而三欺骗买房人，他忍无可忍停交后两期房款，将尚某公司告上保定市高碑店法院白沟法庭。韦先生提出，房屋面积与宣传不符，销售商应按规定退房，可尚某公司却反诉，要求他支付剩余房款132000元及违约金，全然不顾自身未履行承诺，毫无诚信。

二、程序中的争议：证据未被采纳，判决结果难接受

让韦先生没想到的是，河北省高碑店市法院、市中院驳回他的诉求，支持尚某公司的反诉请求。省高院驳回他的再审请求，保定市相关单位也出具不支持决定书。

（一）一审：证据未被认可，诉求遭驳回

保定市高碑店法院白沟法庭开庭时，韦先生提交微信聊天记录、录音等证据证实吕某承诺，提及自测及证人测量数据，申请司法鉴定，并提供尚某公司以扣首付款相威胁的记录。这些证据足以串联起尚某公司欺骗链条。尚某公司辩称合同有效且已网签，否认吕某为其员工，称韦先生自测无效。吕某作为售楼处销售人员，其宣传行为应由尚某公司承担责任，否认员工身份是逃避责任。

一审法院认定合同有效，以合同中“样板房非交付标准”“双方通过口头等形式所表达的信息不作为买卖双方权利义务确定的依据”等约定、韦先生未充分举证受胁迫及自测不具专业性为由，不准许司法鉴定，判决驳回其诉求，要求他支付尚某公司132000元购房款及违约金，承担案件受理费。韦先生不禁疑惑，法官为何不采纳他们的证据，也不问销售商承诺的内容为什么不在合同里履行，学校、地铁站这些承诺为何不去落实，房屋面积有误差，销售商不给退房为何不予理会，反而以这份不合规的合同判买房人败诉，这是不是有意偏向、程序不合规？工作人员这么做对吗？要知道那些条款实为霸王条款，尚某公司先以销售商的承诺诱导交钱，签合同时又用此类条款否定承诺，且未显著提示购房者，属设下的陷阱，本应无效，却以此为判决依据，难以服人。

（二）二审：上诉理由不被采纳，维持原判

韦先生不服一审判决，向保定市中院上诉，请求撤销一审判决改判，理由包括尚某公司欺诈、面积误差大、一审未准许鉴定等，二审再次申请鉴定，并提交与吕某的微信聊天截图等新证据。尚某公司以非新证据为由不予质证，显是心虚。二审法院认为韦先生未充分举证欺诈，称合同目的可实现，判决驳回上诉、维持原判，2940元二审受理费由他承担。可尚某公司承诺的配套全无，房屋面积与宣传相差巨大，根本无法实现购房者的居住及生活配套预期，“合同目的可实现”是忽视购房者真实需求的片面之词。

（三）再审及监督：诉求均未得到支持

韦先生仍不服，向省高院申请再审，认为尚某公司有欺诈行为，高院却以其未充分举证、原审维护交易稳定无不当为由驳回。之后他向保定市相关单位申请监督，相关单位也以合同有效、韦先生举证不足、法院判决无不当为由，决定不支持其申请。

韦先生难以理解：根据《民法典》第148条，尚某公司以虚假承诺误导签约已构成欺诈；依据相关解释第三条，销售人员的宣传对合同订立及价格有重大影响，应视为要约。原审法院以合同中“双方通过口头等形式所表达的信息不作为买卖双方权利义务确定的依据”等格式条款否定欺诈事实，可这些条款尚某公司未显著提示，排除了他的合理期待，应认定无效，原审法院却以此否定尚某公司的宣传责任，变相剥夺了他的法定解除权。此案中的偏向似成尚某公司的庇护屏障，违背公正精神。尚某公司靠欺骗、近乎诈骗的方式诱导签合同，这样的合同怎能合法？难道被欺骗、胁迫签下的合同，也能成“护身凭证”？

三、坚信正义，盼真相大白

韦先生的四次权益维护之路每一步都艰难。从法院到相关单位，他怀揣证据与诉求却屡屡碰壁；寄往各院长的材料，最终也在高碑店法院信访办石沉大海。但这位六旬老人没被现实击退，始终攥着能证明“被骗”的聊天记录与录音，坚信法律终会给公道。

他的诉求很简单：要么尚某公司兑现“面积相符、配套齐全”的承诺，要么解除合同退还房款。可如今，他不仅要面对“面积差超14%”的房屋，还要背负支付剩余房款及违约金的判决，毕生积蓄恐将打水漂。

“双方通过口头等形式所表达的信息不作为买卖双方权利义务确定的依据”的合同条款成了关键。购房者签合同时，怎会料到销售人员的承诺会被这行字否定？若此类霸王条款成房企“挡箭牌”，购房者权益何从安放？尚某公司弃诚信于不顾，靠欺骗牟利却能在司法程序中屡屡“胜诉”，只会让更多房企效仿，让更多购房者陷入困境。

盼相关部门再查此案，看看韦先生的证据是否真“站不住脚”，看看那合同条款是否真公平合理。一个普通购房者的遭遇境，藏着无数人“买房安心”的朴素期待——别让承诺成空响，别让无诚信企业靠不正当手段逍遥法外，唯有如此，才能维护公正，保障购房者权益。