住过老小区的人都知道，物业形同摆设，各种管道线路老化，环境脏乱差，汽车乱停乱放，楼道堆满杂物等等。

居住体验是谈不上了，只想尽快逃离这里。

但是现在好消息来了，时代在变，老房子的命运也在变，从大拆大建到精细改造，老小区正在迎来自己的第二春。

数据显示，全国约有16.8万个老旧小区被纳入改造范围，这些小区不会一味拆除，而是通过多种方式获得新生。

未来五年，老旧小区大概率会通过下面这四种方式，找到自己的最终归宿。

综合改造，整体提升

大多数老旧小区都是采用综合改造的方式，这也是最主要的一种出路，这种改造不是简单的刷墙铺砖，而是从里到外的全面升级。

硬件设施更新是基础，包括老化了的水电气管道更换，建筑外墙保温节能改造，以及加装电梯等。

居住环境也在提升，很多改造后的小区增加了绿地、健身器材和儿童游乐设施。

每个地区的要求还不一样，比如广州要求改造小区必须接入城市运行管理服务平台，实现安防、物业、便民服务一体化。

这种改造方式的好处是，居民不用从小区搬走，就能享受现代化的居住条件，而且改造后的小区，房子也会跟着升值。

拆除重建

这应该是大多数人喜欢的方式，不过目前只有20%的老旧小区，可能会采用拆除重建的方式，这些主要是存在重大安全隐患、不具备改造价值的建筑。

北京就出台了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，启动危旧楼房改建试点，这些房子大多是结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患的楼房，已经没必要再改造了，只能翻建、改建或扩建。

这种方式的优点是能彻底解决老旧小区的各种问题，但过程较为复杂，需要居民暂时搬迁，也需要更多的资金投入。

社区营造，多元参与

第三种方式是社区营造，强调多元参与和社区治理的创新，这种方式不仅关注硬件改造，更注重软环境的提升。

比如居民议事会和社区规划师制度，提高居民自治的能力，改造后的小区物业费可上浮20%-30%，这样就能吸引品牌物业入驻。

这种方式让居民成为小区改造的主角，不仅能更好地满足居民需求，也增强了社区的凝聚力，改造效果更好。

国家出手回购，纳入保障体系

最后一种可能的方式，就是地方出手，把一些位置尚可、但自身条件较差，比如不成规模、改造难度极大、居民改造意愿低的老旧小区房子买下来。

买来之后，主要是纳入保障性住房体系，比如作为公租房、保租房或者人才公寓。

这种方式可以盘活存量房，让这些空置的老房子重新发挥作用，增加保障房供应，解决一部分新市民、青年人的住房困难，落实租购并举。

当然，回购的价格肯定不会是市场高价，更多是评估价或者协商价，这对急需用钱或者想彻底改善居住条件的原业主来说，算是一条出路。

可以预测，未来五年，随着城镇化进程进入新阶段，城市更新将从增量扩张转向存量优化。

选择哪种方式，会根据小区实际情况决定，但无论哪种方式，目标都是一致的，让老小区变得更宜居，让居民生活更美好。