我是紫沐，这是我第462篇日记。
金九银十要来了。
预计会有不少优惠，上车比较划算。
点评几个值得关注的新盘。
保利航天奇观&珠江天河都荟
航天奇观之前碎片化聊过几次。
它最大的价值点不是配套和产品，是便宜。
首推80-95-108㎡塔楼，还有130㎡板楼，预计单价5万左右。
总价400万起步，价位段在400-700万间。
作为对比，越秀观樾125㎡，总价850万起步；143㎡，总价920万起步。
入场门槛，几乎是航天奇观的一倍。
但除了环境更胜一筹，观樾在学铁商和产品上，能领先一倍吗？
这就是航天奇观最大的价值点。
入场门槛减半，却能拥有接近观樾的生活品质。
预算不高又注重环境的刚需刚改，会感兴趣的。
但航天奇观远算不上无敌。
虽然面对配套一般的珠花和华润润府，能做到降维打击。
但一个定位偏刚改的楼盘，没有地铁，依然是很大的硬伤。
漂亮的湖景，未必有地铁上盖实用。
所以即将加推的珠江天河都荟二期，会是航天奇观无法忽视的竞争对手。
天河都荟二期，保留了一期的热门面积段。
72-85-105-123㎡塔楼，搭配105-144㎡板楼。
单价大概率也会维持4.2-5.5万的价位，总价300多万就能上车。
而且二期的位置，更靠近商业和地铁，通勤和生活更方便。
加上不错的产品，在总价和配套上，都能给航天奇观很大压力。
更注重学铁商的购买力，会被它吸收掉。
总的来说，打算上车天河东的刚需刚改，可以优先考虑这两盘。
一个主打环境，一个主打实用，对比其他竞品，综合优势都比较大。
保利面粉厂
目前的消息是，面粉厂可能会在国庆开售楼部。
渠道反馈很多都已经内定了，预计会复刻天奕天曜的开盘热度。
30%阳台率+10%不计容空间，更是绝版产品，不愁卖。
广州后续比较靠谱的豪宅新盘有三个。
一个是面粉厂，一个是冼村，一个是马场。
冼村和马场，下限更高。
珠城毕竟是珠城，称霸广州这么多年，圈层和配套都是断崖式领先。
但面粉厂，其实是上限更高的存在。
因为顶豪很讲究稀缺资源。
冼村的位置在珠城中区，高密，没有顶豪基因。
马场虽然在东区，但不靠江，也没法无遮挡俯瞰珠江公园。
所以这两个豪宅盘，稳健，却缺乏想象力。
而面粉厂不一样，它是货真价实的一线临江、无遮挡南向望江。
这是广州最顶级的稀缺资源。
所以等金融城起步区发展起来，面粉厂的上限注定比冼村和马场更高。
唯一的问题是，面粉厂需要时间。
员村一天没能改造完毕，周边配套一天没跟上定位，面粉厂的地段圈层就始终上不去。
改善盘，可以内部欧洲，出门非洲。
但顶豪不行。
越秀贝好家·嘉悦云启
贝壳的广州首秀，我觉得最关键是价格。
它的优点很明显，配套成熟。
通勤是真正的地铁上盖，商业有云门New Park和即将到来的山姆，教育有6班幼儿园+54班学校，学铁商都在线。
但缺点也不少，人流杂乱，板块界面偏村，产品一般。
还有最重要的，嘉禾望岗房子太多了。
板块存量竞争严重，导致嘉悦云启完全没有稀缺性。
所以吹风5万+，我觉得有点虚。
现在板块内二手次新，以岭南新世界为首，南向基本跌到3万出头，北向更是3万以内。
而存量新房，国贸云上目前卖3.6万左右，且不算热销。
嘉悦云启对比它们，硬实力固然更胜一筹，但抵不上2万的价差啊。
房子多的地方，买家对价格普遍敏感。
嘉悦云启的实力，还没强到突破市场规律的地步。
保利翡丽甲第
这个盘就是保利陆居路项目，翡丽甲第的名字虽然拗口，但属于保利的高级产品系。
吹风价，自然也是高级吹风价。
3T2的板楼，吹风10-12万；3T3的塔楼，吹风8-10万。
幻想很美好，希望现实也能很丰满。
翡丽甲第的底气，来自江景资源。
但这份江景资源，说实话不算顶级。
一来，望江面在北向，没有南向望江稀缺。
二来，项目并非一线临江，而是隔了个立白中心。
保利的破局方式很有意思，直接在楼层上做文章。
5栋楼，包括两栋板楼和三栋塔楼，全是56-58层的超高层，以此绕过立白。
项目宣传的9成户型可望江，超高层设计可谓功不可没。
只是有个问题。
超高层顶豪并非没有，尚东柏悦府就是典型。
但超高层顶豪，基本只存在于顶级版块。
因为只有顶级版块，才能发挥超高层优秀的视野价值。
而翡丽甲第除了江景，周边景观资源，其实是有点一言难尽的。
直白点说，可能在广州连第一梯队末都排不上。
这份视野价值，能否抵得上超高层设计带来的不便，有待验证。
考虑到10万+的价位，选天奕天曜的买家，可能会更多一些。
至于其他在售新盘，之前基本都写过了，可以翻一下。
后续有什么具体优惠，再做分享。
先这样吧。
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