"420 万拍下深圳福田的三居室，刚换好门锁就被人按住手腕 —— 三个壮汉堵在门口，说这房子轮不你住！"
2024 年这个真实案例里，购房者握着崭新的不动产证，却被挡在自家门外整整半年，只因踩中了法拍房最隐蔽的雷区。
法拍房的低价诱惑背后，藏着能让你 "赢了拍卖却输了房子" 的致命陷阱。
哪种情况会让你收房无望？
查封后形成的占用
哪怕对方真住了，只要能证明其占用在查封之后（比如法院查封裁定日期是 2021 年 5 月，对方 6 月才搬入），就能请法院认定其无权占用。
抵押后出现的使用关系
深圳某银行 2019 年抵押的房产，2020 年被人占用，法院最终支持新业主收房，因为 "先抵押后占用不得对抗抵押权"。
保房第一步：锁死风险
1. 隐形风险无所遁形
到住建局查备案记录
深圳 2019 年起要求房屋使用关系必须备案，没备案的主张很难被法院支持。
找物业查实际居住人
假装看房打电话给物业，问 "现在住的是业主本人吗"，录音留存证据。
2. 现场踩盘要做这三件事
拍门问住户："这房在拍卖，您是这里的住户吗？住了多久？"（全程录音）
查水电表读数：对比物业记录，确认是否有人实际居住。
看屋内设施：全新未使用的装修、没有私人物品，可能是刻意制造的占用假象。
保房第二步：紧盯这行字
法院公告里的 "权利瑕疵" 栏藏着玄机。遇到这两种公告要警惕：
模糊表述 "可能存在使用关系"：必须向法院申请查看相关文件原件，否则坚决不拍。
明确写 "存在长期使用约定"：要求法院提供相关支付凭证，一次性支付多年费用的多半有问题。
保房第三步：收房遇阻？这样反击
向法院提执行异议之诉
文件是否在查封前签订（查笔迹形成时间鉴定）
费用是否合理（市场价 5000 元 / 月，文件写 1000 元就有问题）
有无实际居住证据（没水电费单 = 虚假占用）
申请强制清场的技巧
即使占用关系有效，也能试试这招：按市场价支付剩余期限的费用，让对方提前解约。
法拍房的低价背后，藏着 "看得见的风险" 和 "看不见的陷阱"。
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