根据国家统计局数据：

到今年7月，上海的新房价格已经连续上涨了67个月。

在全国楼市中成为独一档的存在。

图源网络

这是不是和跌跌不休的市场氛围完全不一样。

很多二手房别说涨价，不是亏本卖就很不容易了。

尽管是还在涨价的新房市场。

但是今年的上海新房又有了很大的变化。

而且和二 手市场的关系愈发不一样了。

新房二手脱离

首先要说的就是房价关系，这也是大家最关心的。

先说结论。

新时期，上海的房价正在走出全新的趋势，是脱离了历史规律的价格走势。

魔都财观制图

在2016年之前，上海的房价是一种螺旋向上的走势。

新房、二手的价格互动非常紧密。

是新房涨，带动二手涨；当新房缩量，二手带动新房涨。

这一时期，新房和二手的价格价格差异不明显。

产品代际差异导致的价格差异也不大。

老破小能卖上价格，塔楼也不影响价格。

是一个供应主导的时期。

随后进入上海新房限价时代。

属于上海房价的“乱纪元”。

新房不让涨价，二手却可以高价卖。

但如今，上海新房价格正在脱离二手市场。

二手不管市场有多惨，买家砍价有多凶，新房价格仍然一路向上。

可以说是新房在补涨。

但其实是市场的分化。

从供应主导时代，到需求主导时代的一次重大分化。

二手房一方面要为一二手倒挂时期的红利补跌，一方面还要接受市场喜好的分化。

新房市场则是聚焦核心，地段好的更好，地段越差市场表现也越差。

这种分化在深刻影响当下上海楼市。

比去年好卖一些

如果具体来看，今年的上海新房市场，认购情况有所好转但热度下降。

2024年上海新房的平均认购率是121%。

而2025年1-7月上海新房的平均认购率是132%，箱体上移，认购率上涨。

房外房研究院制图

别小看这11%的变化，反映 的是想买新房的人多了10%。

尤其是郊区的一些新盘在产品的加持下，也都卖的不错。

像金茂棠前、招商序这些。

就连洞泾的保利西郊和煦领墅首开都有110%的认购率。

去年旁边保利西郊和煦项目认购率都在80%以内。

也就是说今年，新房的底部被抬高了，比起去年难卖的程度是有所下降的。

当然郊区的非核心地段变化不是很明显。

逐月看，会更清晰。

我们以认购率100%为分界线，得到下面这张图。

房外房研究院制图

今年新房认购率普遍上涨。

从5月开始认购率超过100%的开盘次数占比稳定在60%，从2024年1月开始这个占比就逐月上涨。

对于一个普通楼盘，100%认购率已经足够开盘卖掉6、7成的房子，好一点的能达到9成以上。

但是今年爆款的楼盘少了很多。

鲜有认购率异常高的项目出现。

去年有13次开盘认购率超过300%的。

像杨浦的保利外滩序Bund45认购率高达714%，当年第一。

今年到7月只有4次超过300%，其中：

翡云悦府2次，前滩公馆1次、浦发莲园1次。

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折射出的购买力

今年新房认购变化最大的地方在哪里呢？

“中环”+“8-10万”是今年新房市场的关键词。

分环线的情况，上海今年认购率主要提升在中外环。

房外房研究院制图

数据上也看得到，中环内的新房市场一直都不错。

这几年市区新房豪宅也确实都很火。

郊区一直都是老大难。

不过外郊环之间还是属于卖的动的，只要聚焦在一些核心板块，依然有客户。

真正没人要的都在郊环外，认购率都不足30%了。

将近4套房对应1个有意向的客户。

这些地方算是被上海楼市彻底抛弃了。

没办法，下行市场肯定是向核心收缩。

从单价情况看，今年认购率主要提升在8-10W这个价格区间，12-15W的认购率下滑比较多。

房外房研究院制图

我们整理了一些中外环+8-10W开盘项目，发现卖的好的主要是这三类：

一类是长期热盘，比如浦开云璟+天安1号；

一类是比较靠近市区的别墅类产品，量少相对稀缺，像润云金茂府；

一类是供应比较少的地段，肯定能释放一些改善需求，比如共康+江湾镇。

房外房研究院制图

中环及8-10万这个区间已成为今年上海新房购买力的“共识”。

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新房带二手？

上 海新房和土拍的局面，其实是希望一手带二手的。

去年3批次（2024年6月）土拍放开溢价率后，

高溢价率的地块跟周边二手次新比贵不贵，对二手价格有没有正向影响？

我们统计了2024年4批次到2025年6批次土地供应中，溢价率高于30%的14宗地块。

房外房研究院制图

与周边二手次新对比发现：

这些高溢价项目与周边二手挂牌价的比值范围在0.9~1.6，考虑成交价，比值会更高一些。

平均值为1.17，也就是比周边贵了20%左右。

房外房研究院制图

如果细分到户型面积对比，我们选取已开盘的高溢价地块，跟周边二手对比，对比值范围也是在0.85~1.6这个区间。

平均差不多也在20%左右。

我们又拉取了部分地块周边二手小区价格走势。

这些溢价地块项目对周边二手价格没有明显的拉动。

房外房研究院制图

但是从市场反应来看，成交量或多或少会有些积极的影响。

地王能促成交，但目前不具备给二手抬价的能力。

最后

最后，上海新房还有一个重要变化：

新房正在成为“非主流”市场。

2022年，上海新房供应套数10万套。

但是接下来几年：

2023年9万套，2024年6万套；

今年7月前一共才供应了2万多套。

这一点在成交变化上更明显。

魔都财观制图

新房市场份额逐渐让步给二手。

今年前7月，上海新房市场成交份额只占17.44%。

新房可能不再主导上海楼市，但是新房价格将成为风向标。

二手房将成为上海楼市的底色。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。