今天上午，上海突然发布政策，放开部分限购政策。受此影响，房价还没来得及动，房地产股票倒是开始大涨了。

我总结一下这次政策核心的要点：

第一，外环外限购取消：沪籍外环外随便买，外环内还是限购2套。非沪籍社保/个税满1年外环外不限购，满3年外环内限购一套。

这一条基本等于，外环外不限购。1年的社保/个税可操作空间很大，想买都有办法，相当于上海外环外彻底裸奔。

第二，针对新房的公积金额度提高：购买二星级以上新建绿色建筑住房，最高贷款额度上浮15%。并且公积金可付首付，在公积金付首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

公积金利率比商贷低，只有2.6%（商贷利率≥3.05%），这一条相当于降低贷款利率。

第三，商业贷款放松：不再区分首套住房和二套住房，银行根据贷款人情况确定最高贷款利率。

按照当地银行办理房贷的困难程度，之后应该不论是谁，买的第几套，统统按照3.05%去抢客户。而且“根据贷款人情况确定最高贷款利率”这句话就很模糊，有了操作空间，之后不知道银行会不会打起价格战，往下突破3.05%的限制？

第四，减少房地产税：非沪籍的购买第一套住房免征房产税，二套及以上的还是给予人均60平方米的免税面积扣除。

这个作用比较小，现在中国的房地产税基本是象征性的收一点，跟国外按照总价1%左右收完全不同。就算这象征性的税，现在也只有重庆和上海有，所以这两地的居民还是很不爽的，之前取消房地产税的呼声很大。这次也算是顺应呼声，给一点福利。

好了，问题来了，这次新政会有什么效果？

我把房地产政策分为两类：第一类是降低购入门槛，比如放开限购；第二类是降低购房成本，比如降低利率。

对于降低购入门槛的政策，我认为作用都是很小的。现在大家不买房，真的不是因为没有购房资格，而且因为觉得贵+房价在跌。就算不限购了，但现在真想购入三套、四套的家庭有多少呢？北京半个月前放开，但是我听朋友说作用也不大。没别的原因，只是降低门槛，没有真金白银付出，购房者是不会来的。

不要说放开上海外环外限购了，就算是全城放开限购，我觉得对于大部分房子都没用，只对豪宅有用。外地土豪是不可能来上海接盘普通房子的，有钱人分得清什么才是核心资产。

对于降低购房成本的政策，我觉得才是诚意的政策。之前说了现在购房两大痛点：贵+跌，跌不好解决，那就解决贵的问题。

但是可惜的是，这次让利并不算多，至少是比不过去年政策的（原因下面会讲）。

第二个问题，为什么要现在出政策。

先看去年出政策的节点，一个是5月份，一个是9月份，这两个月都有一个特点，那就是成交量触底（5月份1.3万套，9月份1.2万套）。

我其实有链家真实成交价的数据，但是碍于合规我不能放上了。不过可以告诉大家的是，5月份和9月份并不是去年房价的低点。

也就是说，zf出政策更加看重的是成交量，而不是成交价。

要明白这个道理，就要知道zf最担心什么。第一个担心的是大家不买新房，这涉及到卖地收入，这也是为什么现在媒体老是宣传新房卖得好的原因，而且只报道豪宅。第二担心的是出现金融系统性风险，简单来说就是跌太多导致买房人不还贷了，跟美国08年次贷危机一个逻辑。

要避免这个问题，就需要吸引更多人买房，这也就是为什么成交量比成交价重要。只要成交量够高，价格跌一点其实问题不大。

也是因为这个原因，就明白为什么放开外环外限购了。放开外环外限购，不是因为外环外跌得多，实际上经历了过去两年的下跌后，现在外环外泡沫真不一定比外环内大，最近几个月价格下降幅度也跟外环内差不多。外环外最大的问题，不在于价格跌，而在于量太低了。外环外新房库存周期高达17.6个月，远高于其他环线，这也是为什么要放开的关键原因。

有量下跌，不会出问题。无量下跌，问题很大。

好了，明白这个道理，来看为什么现在出政策。

今年3月份达到成交量高点2.85万套，然后一路下跌，上个月只剩下1.85万套。

其实1.85万套这个数字还好，并没有达到真正的低点（1.5万套以下）。但是这个跌幅速度是非常快的，再加上正好半个月前北京出了放开五环外限购的政策，因此这个时间点就出了。但我现在还是觉得，没有北京的政策，上海可能还会推迟一两个月出政策。

但是也正是因为情况并不紧急，所以出政策的力度是比去年要弱的。不过如果接下来成交量还是下滑，等降到1.5万套以下，才是真正出有诚意政策的时候。

昨天小伙伴又反馈说群满了，今天我直接放3个群上去，应该没问题了吧。。。