新政说来就来。
北京8月8日发布了类似新政（北京新政：《上海即将放松限购》），上海新政力度有所加强。
北京新政效果不错，五环外新房去化明显提速，有些项目日均到访客户达到之前的3倍。
上海新政重点有以下几条：
【关于限购】
1、符合上海购房资格的家庭，外环外买房不限套数；
2、成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
【关于公积金贷款】
1、增加贷款额度
3、支持住房公积金“又提又贷”
【贷款政策】
首二套利率不再区分
【房产税政策】
1、非户籍家庭第一套房免征房产税；
2、非户籍家庭二套房产税，可跟户籍一样，按照人均60平的免税面积扣除。
下面是详细解读：
01
限购部分
限购还是没有全部打开，外地户籍买房还是需要社保/纳税。
现在如果你买外环外：
沪籍家庭&单身不限套数；
外地家庭&单身有一年社保/个税记录，不限套数。
如果你买外环内：
沪籍单身&沪籍家庭，可以买两套；
沪籍单身&沪籍家庭且多子女，可以买三套。
非沪籍单身&家庭，有三年社保/个税记录，可以买一套；
非沪籍单身&家庭，有三年社保/个税记录，且有居住证120分积分，可以买两套；
非沪籍单身&家庭，有三年社保/个税记录，且有居住证120分积分，且多子女家庭，可以买三套。
这次利好重点是两个。
第一个大利好是外环外房产不算套数，记住，是不算套数，比不限套数力度更大。
意思是你在外环外买了10套房子，再买外环内时，等于上海无房。
比如你是沪籍，顾村动迁分了10套房子，现在照样可以买两套外环内的房子。
如果你是多子女家庭，还可以买三套外环内的房子。
大大的减少了置换次数，减少了房产抛售。
看似是外环外新政，其实是利好全市。
第二个大利好是单身视同家庭。
不管是沪籍还是非沪籍，等于都增加了一套外环内购房名额。
而且原来只能买外环内二手的，现在新房二手都可以买了。
一个外地大学生上海工作三年，即使还没结婚外环内也能买两套房子了，这跟全面打开限购有什么区别。
看北京的经验，短期还是外环外利好更大。
北京五环外某些楼盘周末两天接待客户超300组，成交量增长近50%。
二手房带看量环比增长37%，通州、昌平等区域次新房源咨询量激增。
个别楼盘日均到访客户达到之前的3倍。
北京五环内影响还没体现到数据。五环内影响主要是减少房产抛售，需要一定时间传导。
02
公积金调整部分
这部分比较好理解。
一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。
首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。
这里重点是定向刺激新房，明确说购买新建绿色建筑住房。
其实新房大部分都符合二星级，除了个别偏远楼盘。
大家可以问问关心的售楼处确认，二手房就洗洗睡吧。
二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。
三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
这两条也是顺应大势了。
之前就有一些家庭提取公积金买房，怕影响后面公积金额度，只能找别人借钱垫付，买好房子提取公积金再偿还。
现在好了，可以随便提。
反正你想买房，一定给你创造好条件。
贷款额度给你拉满了，首套住房可以贷款85%，审批上能多松就多松。
你还抱怨没首付是吧？现在公积金余额可以做首付了。
还有一些不打算买房的家庭，之前公积金放着没用，现在可以拿来买房了，能创造部分需求。
03
商业贷款放松
二套买房终于不受歧视了。
银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
现在首套房执行利率为3.05%；
二套房实际执行利率为3.45%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山3.25%。
其实没什么道理，二套房凭什么利息高？二套房客户贷款烂账风险高吗？
之前习惯了二套房利率高，是为了打击房产投资，实现房住不炒。
现在没人投资了，二套房无非是买给父母住，买给孩子住。
而且鼓励大家买二套房，外环外直接不限套数，没理由再打击大家。
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04
完善房产税政策
上次北京新政发布时，很多用户就建议上海取消房产税。
目前就上海、重庆有房产税，确实不公平。
放开了套数限制，买的越多税费越多，确实影响积极性。
但是不可能完全取消了，尤其是上海。
全国不敢开展房产税，就是怕大家不接受，房产进一步崩盘。
上海居民好容易接受了，凭什么取消。
但是也给了大家一些红利，尤其是买外环外别墅的居民。
《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；
购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。
由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
这个利好已经够大了。
如果你是非沪籍，原来二套家庭很多都要交房产税。
现在人均60平米以下可以扣除，大部分人都不用交了，三口之家住180平的很少。
现在外地家庭，即使没积分也敢放心购买大户型了。
对于郊区改善产品绝对是利好。
05
新政力度简析
其实政策本身没那么重要，重要的是态度：我们还要坚决贯彻止跌回稳。
狠狠的回应了年中大家对方向的怀疑。
看北京方面的反应，效果还不错，新房看房量与成交量齐升。
上海楼市比北京更健康一些，这次政策力度也比北京略大，外环外新房立即就会看到数据向好。
如果你关注的楼盘房源不多了，得多留心。
上海新政时间点选的也好，马上金九银十开始，新政助推，二手房网签有可能重回两万套以上。
九月份还有金融方面进一步利好预期，股市里已经得到反馈。
这一切的变化，还是在二手房快速去化的背景下。
如果二手库存再连续下滑几个月，市场可能就变天了。
区域上重点利好外环外强势区域，七宝、莘庄、春申、唐镇、大虹桥等等，这些地方跟外环内区别不大。
现在外环内还需要三年社保，还限制套数。
上面这些区域一年社保随便买了，提前释放了部分需求。
再就是部分郊区别墅，能抓住部分改善需求，尤其是之前要置换的现在可以提前买入。
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