你价格少了30%，面积多了30%。请告诉我这里面真实价格的波动是多少。

大A站上了3800，行情如火如荼，市值突破100万亿，达到十年以来的新高。这行情可谓轰轰烈烈，但却出现了一个词叫做“牛熊”。所以这一次的行情有一个特点——分化。

行情走得越好，踏空的人越多，板块分化非常严重，像科技、新能源、高端制造这些板块领涨，但是传统行业却没有动静，甚至掉头向下。所以这一轮行情和大部分人都没有关系，行情走得越好，市场越不开心，踏空的滋味，可比套牢、卖飞难受99倍。

从这一轮大A的行情里，我联想到我们的“水泥壳子”——新房和二手房，也表现出严重分化的特点，可以说是完完全全两个不同的市场，而且也是两种不同的产品。并且现在所谓的二手房成交价已经失真了，为什么这么讲呢？

首先第一点原因是公摊，也就是得房率。2025年新规之后的房子要求是百分之百得房率，没有公摊。你1万一平，100平就是100万，买多少用多少。但是以前买的老房子或者二手房可不是这样，公摊至少20%起步，动不动30%，甚至多的40%都有。你100万买这100平，实际能用的面积没人知道，但起码打个7折起步，这就是得房率，也就是公摊方面的影响。

第二点是装修和车位。我记得2020年前后，那时候买房子是有钱都买不上，贷款都要排队，全款优先。而且要求买一套房子必须搭配买一个车位，现金车位动不动一个卖10万、15万、20万。

有些楼盘还要求搞一个装修包，一平再加1000块、2000块，还有什么喝茶费，预存5年物业费，这种情况比比皆是。这些隐形的现金支出并不体现在成交价上面，但对于购房人来讲却是实打实的成本。而现在很多新房子送装修、送车位，还送物业费，物业费免费免两年，只要来买这些东西都送，还有送家电等等。

第三点是首付跟贷款利率。之前首付30%是最基础的，贷款利率最高能到6%，最低也在4.8%以上，大部分是5%以上。现在的情况是首付15%，资金成本大大降低了，利率差不多在3%左右。

所以我说现在很多二手房的成交价格失真是反映不出真实的价格波动率的，因为没有考虑到我刚才说的这三点因素。要把这些因素都考虑进去，那价格波动绝对不是从高峰下来只有30%。按照现在新房的情况——百分之百得房率、精装交付、送车位、首付15%、月供利率3%，对比原来，现在二手房业主面临的分化差距太大了。

二手房的成交价格我们只看到产证上的面积每平方从高峰下来少了30%。但你想想，原来买的二手房100平里面只有70平能用，现在是百分之百得房率，买100平到手就是100平。所以按照实际使用面积算，这里面还隐藏了30%的波动率。所以我说这个成交价格真反映不出真实价格，你价格少了30%，面积多了30%，请告诉我这里面真实价格的波动是多少。

现在所谓的二手房成交价是不是已经失真了？如果二手房按照得房率或者使用面积算成交价的话，可能远远超过60%的波动了。从高峰下来账面上就是60%，但是银行不会让你看到这个数据，为什么呢？因为贷款剩下的钱可能都不值得贷款的数额，大家听得懂我这意思吧，就是产品本身的残值已经抵不上这个债务了，这会出现系统性风险的。

所以现在的新房二手房，在我看来最大的特点就是分化，尤其是2016年到2022年这一波买房的人，真是没赶上好时候。

我心目中定义的好房子大概是这样，我把情况列在这里：零公摊、百分之百得房率是最基础的，然后调高3米，一梯两户，层高9层以内，别搞动不动20层、30层朝上的超高层，尤其是远郊超高层，这完全就是伪命题。

然后容积率控制在2以内，人车分流，车库1比2，精装交付，现房买卖，一手交钱一手交货，不是盖个大楼、盖个大门就卖期房了。这些是我对好房子最基本的要求。

对于现在着急买房的人，我建议，或者说我对自己的建议，可以再等个两年，很快这些好房子就会上市。这就是我心目中定义的好房子。