8月25日晚，上海市住建委、房管局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自26日起正式实施。新政以“外环外全面放开限购”为核心，同步在公积金、信贷、房产税三端发力，被视为一线城市“去库存”的标志性动作。

一、政策速读：外环外买房不再数“第几套”

  1. 限购：
    • 外环外新建及二手住房，对本市户籍或连续缴纳1年社保/个税的非沪籍家庭（含成年单身）全面取消套数限制。
    • 外环内维持原政策：沪籍限购2套，非沪籍需连续3年社保限购1套。
  2. 公积金：
    • 首套最高贷款额提至184万元，多子女家庭可上浮至216万元；二套同步提高至149.5万元。
    • 允许“又提又贷”——购房人可先提取账户余额付首付，再申请贷款且额度不受影响。
    • 购买二星级及以上绿色建筑，贷款额再上浮15%。
  3. 信贷：
    • 商业银行不再区分首套、二套利率，统一按借款人资信定价。
    • 以200万元商贷、30年期计算，二套房月供可省约439元。
  4. 房产税：
    • 非沪籍首套免征；第二套及以上给予人均60平方米免税扣除，追溯至2025年1月1日执行。

二、政策背景：库存压力与“因城施策”
今年上半年，上海一、二手住房成交1311万平方米，创2022年以来同期新高，但外环外库存去化周期仍超15个月。国务院8月18日会议强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳”，京沪外围项目去化压力凸显，为本次精准松绑提供窗口期。

三、市场反应与区域分化
• 地产股：26日早盘，万科A、金地集团等多股涨停。
• 新房：外环外五大新城案场到访量一夜增三成，部分项目酝酿收回折扣。
• 二手房：外环外挂牌量单日上涨12%，置换链条被激活。

业内预计，新政将直接利好两类人群：

  1. 市区小中产“卖一买一”到外环外改善；
  2. 资产配置型家庭在核心区保留房产同时，于外环外增购大面积户型。

四、示范效应与未来展望
上海此次“核心区严控、外围放开”的差异化路径，为一线城市提供了去库存样本。专家预计，若“金九银十”成交如期放量，深圳、广州等核心城市跟进概率将显著上升；下一步政策或继续围绕信贷利率精细化、公积金提取便利化以及持有环节税负优化展开。