北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
麻烦问下，我们正常26年上学丰台户口，能不能晚上学一年，27年入学前买东城的房子按超龄入学走，东城认可27年才落户按超龄入学吗？
A：
1、这我可不知道，我只是略懂房子，不懂教育政策，还是问搞教育的吧。
我是老章，借这话题聊两句。我不太理解这位家长为什么要让孩子晚一年上学，在我看来这有点儿吃亏。
当然，晚上学也有占优的地方，在体育、思维和表达等方面有可能超过同年级孩子。但是，晚上学了就得无奈的成为“老大”，至少也是哥哥姐姐。而在中国传统文化中，哥哥姐姐是有义务照顾弟弟妹妹的，那就容易吃亏呗。
不信就琢磨一下宿舍里的老大，看是占便宜多还是吃亏多？大多数都是付出大于回报的，而且还不是这几年，很可能是一辈子都得照顾弟弟妹妹，而被照顾的还未必领情，就认为这是应当则分的。
所以在我看来，当大哥未必有当小弟舒服，虽然没有大哥的威风，但是落实惠啊，连受了欺负都自然有人帮着出头，或者是帮忙遮掩错误。
这些事儿最早是我上学时历史老师讲的。当时讲“寇准”，说寇老西儿（其实他是陕西人）为什么一辈子骄奢淫逸+飞扬跋扈啊？除了他确实有才，另外也和他是那届科举的“探花”有关。
宋朝的“探花郎”指这届进士中岁数最小的，小老弟儿，不是后来殿试第三的意思。那既然是小老弟，同届进士就都得照顾寇准呗，无论闯了多大的祸，都自有一堆同年级大佬给照应着。所以寇准才肆无忌惮的折腾，怎么作都没事儿。
当时老师就讲了，做人最好别当老大，争取当小弟才是最舒服的。而且大哥有了成绩总让人感觉是应该的，而小弟一旦有了成绩，那就得到更多的称赞和奖赏，还是得实惠。
总之吧，我认为上学最好还是别错过法定年龄，吃亏多于占便宜。而如果能提前上学才好呢，占便宜最多……
二
Q:
请问，我是刚考上的北京公务员，想请教五个问题：
一是北京户口办妥后，是不是马上就具备了在京买房资格？
二是买房后，户口是必须迁走还是可以留在单位集体户？
三是听说市直单位正在研究新的福利分房计划，您是否知情？请告知。
四是如果买房，是否会对分房资格和排序有影响？
五是如果建议先自己购买，以500万的预算买在哪里合适？通州是否有学区房？性价比如何？
A：
1、只要办了户口就是北京人，无论集体户还是个人户，都立刻具备在京买房资格。
2、个人购房之后，理论上是必须从集体户上迁走的。但这也看单位是否较真儿吧，反正各单位都是年年都清理，年年清理不干净。
3、市直机关重启福利分房？我没听说，感觉也不太可能。因为在理论上，1998年（北京1999年）之后，除了中央机关，省市级以下的都不准再搞福利房了。虽然各地也都明里暗里的以各种形式在弄，但2012年十八大之后基本都停了。北京有好几个小区，本来都是给市里预留的房子，但后来一直空置，现在有好几个或是当做保障房公租房，或是当商品房拍卖了。
所以我倾向于认为这就是传言，或者说仅仅是个计划，真正实施的可能性不大。或者说加大公租房供应是有可能的，但购买福利房的话够呛。
再有一点，就算是有这种计划，那也不是短时间的事儿，至少三五年以后了。而且按照部委福利房的情况，一般都是级别达到处级才有资格排队，否则排了也没用，前边还有司级的也熬着呢。您刚刚入职，哪怕是升到正科都得好几年，所以还是别太纠结着福利房的事儿吧，就当是传闻得了，免得纠结。
4、个人购房，理论上对分房资格和排序没影响。这是自己家的事儿，家里有钱就买，跟单位的福利无关。
5、500万预算，通州兼顾学区，那就看看运河板块呗，500万的预算也适合这里。否则如果买在房价偏低的板块，这总价的房子还算错配呢，影响流动性。运河板块就算通州的学区房，性价比还行吧，一分钱一分货，物有所值。从溢价来说在北京学区房里算相对低的，应该也就10%最高15%吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，我有一套房在顺义的浅山香邑，是13年买的，洋房板楼，小区非常好，就是房价十多年过去还是基本原价，算上我新装修的成本等于赔钱。
这套房我们当时是买来准备度假的，并不是炒房，否则也不会下这么大力气装修。但是现在孩子上学在海淀，需要父母帮着接送，所以无论是我们还是老人都住不上，已经好久基本没住了。
我想请教一下您对张镇的地段怎么看？从周边产业园区和规划发展来看前景如何？交通还是很方便的，就是感觉发展的不快。
A：
1、说实话我只去过这小区一次，还是刚开盘的时候呢，之后再没去过，也没关注过这地段。这刚看了看，距离市中心小70公里，就算交通再方便也得开车小俩钟头吧？比燕郊远的多，如果不是当地的成熟板块，那就都不太好聊地段儿了。
2、未来也不是太好发展，这地方属于顺义和平谷的两区交界，一脚油儿就到平谷了。而两区交界在近郊都很难成为重点板块，远郊就更难了呗，谁会为他人做嫁衣裳啊？
产业园的发展怎么说呢？一般来说，地铁是园区非常重要的配套。毕竟哪个园区都需要人才+员工，而如果没有地铁，人家来面试都不方便，就更不好聊天天上下班了。所以远郊产业园通常都是制造业为主，金融互联网和研发类的高新产业少，员工的高薪比例也就不高，对周边房价一般没什么影响。
3、我的看法，既然是小区很好，那就当做度假自住吧，本来不也是这个设想吗？房子是用来住的，其他的都是副产品，留着自住就挺好的。
仅供参考。
四
Q:
请问，我们今年退休，为了好管理，想把苏州的房子卖了（111平的三居，现在大约卖220万），再加点钱在北京买套合适的房子，算投资，（因为我们和孩子在北京都有住房），等过几年孩子改善住房时，再卖了给他们添上，您觉得这样合适吗？现在在北京投资房产有价值吗？
A：
1、我认为现在北京的房子也不算投资性多强了，至少是不会再像以前似的大涨了，顶多是作为对抗通胀的工具，相对于基金理财什么的落个稳妥而已。
2、这其实可以参考欧美日本等国的核心城市，尤其是欧盟和美国，所谓的房价上涨，其实都是因为货币超发的通胀造成的现象。
典型的就是这次口罩之后的房价普涨，可以说是大城市的房子保值，但其实是钱毛了，大部分商品都涨价了。房价涨的并不算特殊，只是因为作为价值高的刚需品更显眼罢了。
所以我认为北京上海等地以后也是这种情况，谈不上投资性强，但能基本做到对抗货币超发。
3、另外一点我认为现在的时机算合适。因为北京租金的平均收益率已经跟同期银行利率差不多了，1.8%，而国债和存款利息也是1.5-1.8%。这还是平均值，现实中朝石丰等不带学区溢价的小户型收益率2%以上的有的是，最高能到2.8%。所以我不认为房价还有什么下跌空间，没道理。
仅供参考。
五
Q:
请问，我有两套房，一套朝阳门的央产公房，两居室父母在住。一套前几年不懂行买的通州公寓，我在住，条件还可以，就是跌了40多万。
现在是准备结婚，有想法是两套房都卖掉，能卖700多万吧，然后再加200-300万的贷款，在通州买两套房，连婚房加父母的改善，您有建议吗？另外朝阳门这套房是学区房，现在要卖的话合适吗？将来会不会后悔？
A：
1、既然是婚房+改善，那就是典型的自住为主，没必要听别人的建议，自己喜欢才是最重要的，毕竟房子是用来住的。
不过提醒一句，公寓不太好卖，挂牌的时间有可能很长。所以两套房安排好时间周期，别这套房卖掉很久了等那套，未必经济受损失，但挺磨人的。
2、如果短期内用不上学位，那我认为现在卖掉学区房算合适。因为现在还算高峰期，学区溢价的比例降的不太多。而明年之后就是确定的低谷期了，入学人数大量减少，到时候如果没有政策支持，溢价部分有可能受影响更多。
所以如果用不上学位，那就趁着溢价还高就卖掉吧，房子是用来住的，留着用不上的学位也等于闲置，还耽误了改善。
3、会不会后悔那看自己了。卖房就跟换工作似的，将来发展的好就不后悔，混的不好就后悔呗。或者不管混的好不好，或许都会想起过去的日子，没准儿都后悔。不过多说一句，人们一般不后悔做了什么，而是后悔当初没做什么。
仅供参考。
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