即将到来的金九银十，对于青岛楼市来说，最热门话题就是：豪宅。

市南、崂山的新盘，自然都往“豪宅”方向靠拢；李沧、市北、城阳和黄岛，也有不少楼盘，拿出四代宅的魄力，争先恐后打造“区域标杆”。

一瞬间，豪宅四起。

这时候，你是否有个疑问：青岛以前的豪宅呢？它们的现状如何？

近30年的时间（从90年代算起），青岛大概历经了3个阶段。

以弄海园，未央花园为代表的第一代豪宅，几乎都是低密别墅；

以万里海景，东海路9号等为代表的第二代豪宅，几乎都是海景超高层。

以深蓝中心、莱阳路8号、海信君汇、贺府等为代表第三代豪宅，单价六位数，很正常。

一代豪宅，虽房龄最老，但市南崂山别墅稀缺属性，决定了它们仍有大量追随者。这两年，弄海园独栋别墅陆续有原地重建的，房主“不差钱”。

三代豪宅，房龄较短，仍然很新，且产品设计不落伍，仍被富豪群体追捧，价格也最高。

这里面，二代豪宅中的超高层，备受市场冲击。本文展开聊一下，房师傅认为很有启发意义。

1、2007年，单价三万！

聊青岛二代豪宅，东海路9号、万丽海景一定榜上有名。

这俩盘，代表了2007—2010年，市南金边海岸的“黄金时代”。

那时候，好多金融机构扎堆香港中路，市政府、五四广场，赫赫有名；香港西路，靠近八大关，美如画。

2007年、2008年，楼市低迷期，仍旧阻挡不了东海路9号的热销。

案名虽然是“9号”，实际上准确位置是：东海西路15号乙。

开发商是青岛阳光新地置业。当时拿出的杀手锏，震撼众人，主要是：全套家电配置，智能家居，可定制；智能化社区网络系统；一对一私人助理式物业服务……

小区一二层就是会所，设有健身房，室内恒温游泳池，咖啡厅；三层是空中花园，为业主免费开放……这两年流行的社区会所，在2007年，已经被东海路9号拿来做宣传了。

物业费10.3元，英式管家服务，每周入户做一次保洁和清洗……就这一点，四代宅有能做到的吗？

除此之外，开发商还在防噪音、防紫外线等细节做了提升。

再看首开价格：三万！

在2007年，什么概念？市南、市北、崂山好多小区还没过万元线；东李还有不少旧村，2008年绿城才首开……

谁能想到，近20年后，东海路9号的物业和会所服务，仍然不落伍，但户型、产品细节被市场暴击了。

两栋塔楼，56层高层，绿化率低，容积率高；低区一层6户，高区一层3户，部分房源朝向不好；

最小面积148，最大350平，套二户型为主，套三套四复式都有。

（180平的套二，这户型……）

160多平的套二，放在今天，就是负分存在了。更尴尬的是，户型极不规则，完全和主流市场割裂开了。

再看成交价格。161平510万；165平510万；277平900万……

兜兜转转20年，仿佛又回到了起点。

2、售楼电话：8888888

万丽海景和东海路9号，是一个板块的“邻居”。只不过，万丽海景稍晚一点，2009年首开。

当时某媒体的标题是：青岛最高均价豪宅缔造6.3亿开盘热销传奇。

最高均价就是喊给隔壁东海路9号听的……必须压邻居一头。

那时候，报纸上、香港路广告牌等众多醒目地方，都能看到“88888888”，极其嚣张的售楼电话。

三座帆形塔楼，涵盖住宅及酒店式公寓业态，主力户型包括套一至套四，54—566平，均为平层，精装修；

外立面采用渐变玻璃幕墙，配备大金中央空调、新风系统、智能化安防设施及泳池、健身房等私人会所；270°环海景观……

再看看当年的宣传文案：“青岛的珍藏，仅此”、“百年阅海豪宅”、“青岛1号CLUB”

“左眼繁华，右眼静谧”——这一句房师傅印象最深刻。指的是香港路金融街和旁边的八大关。

二十年前，香港路确实是青岛富人密集居住区，山景、海景资源俱佳。

等到2013年，万丽海景交付之后，开发商甚至不着急卖了，真当“恒产”了。

现在，二手房市场，挺“打脸”的。

60平套一，两万多一平。现在复盘一下，市南浮山湾壹号作品，竟然还搞50、60平的套一，有点恍惚。

120多平的套二，中间楼层，能卖到四万多一平。

价格坚挺的，还得属300多平的套四，四开间朝南，三南卧，户型比较方正，不至于落伍太多。

327平，1795万……这个成交价，还算对得住当年高价豪宅的称号。

有人150万住套一，有人两千万住大平层，万丽海景挺魔幻的。

2025年，没人再认为万丽海景是“青岛1号CLUB”了吧？

3、首次高喊产品力！

2009年、2010年，崂山石老人板块，香港东路与松岭路交汇处，上实海上海高调亮相。

那时候，比海景、比地段，海上海显然逊于东海西路“双雄”。彼时，金家岭金融区还没启动。

上实集团在高人指点下，大打“产品力”这张牌。从当时市场反应看，这可是另辟蹊径，太犀利了，豪宅还可以这么搞？

山东第一家“3A三星”绿色节能住宅、270度落地景窗；5栋板楼，28—30层，253户；错位排布（好似五指山）、地势高、采光视野好；46%绿化率，景观绿化设计秒杀市南“双雄”。

再看户型：178—1000平，以大平层和复式为主，搭配独立衣帽间、洗衣房、保姆间、储藏室等。

值得一提的是，上实搞了“保姆电梯”。对，当时是这么称呼的。现在很多大平层豪宅，自称：双电梯分离入户。

实际效果一样。就是，保姆通过单独家政电梯入户，直达保姆房和家政区，与业主的私人空间进行彻底区隔。

和市南豪宅一样，上实也是精装交付。首开价格：26000元/平。

直到今天，上实海上海的户型都有不少亮点。比如，400—1000平的复式挑空客厅，顶楼露台，堪称“空中别墅”。

目前，海上海不少房源依旧是俯瞰石老人沙滩，视野极佳。

不过，用今天的眼光再看，这个盘也有遗憾。比如，后期服务不太给力，这一点确实不如市南“双雄”，配套的会所，功能没有发挥出来。

从物业费也能看出一些端倪——3元/平。这个物业费标准，实在和豪宅定位不搭边。

最后看一下海上海近期成交价。低价有3.9万一平的，也有4.4万一平的。

230平的，900多万；328平的，1455万。

更大户型、更稀缺的顶层复式，房源少，成交也少。

有意思的是，这几年法拍房中，能见到这个小区的房源。

4、江山代有人才出！

江山代有才人出，各领风骚数百年……

二十年前，市南崂山海景的稀缺性，吸引了大批高净值人群，甚至是大批山东各界大佬入住。

东海路9号、万丽海景，曾经一炮而红，曾是豪宅天花板一样的存在；东海西路板块的后来者，深蓝中心，显然吸取了前辈们的教训，取长补短，做的产品更加犀利。

随着经济重心往崂山方向走，随着市南前海空地日渐消失，崂山前海豪宅逐渐成了市场主流。这两年，上实海上海，也经受不住时间的风霜了。

说句难听的，崂山豪宅太卷了……

2025年，环绕在海上海三公里范围内的新建豪宅，真是一家比一家“狠”。王家村一二期，都将是四代宅产品；

黄金海岸·芬迪公寓CASA(澜樾府)据说单价六位数，290平起；

蔚蓝海岸二期，鲁信出品，350平和500平为主，还有少量700平到1000平不等的大平层（单套过亿元）。

这时候，再看海信麦岛豪宅群，天玺、天悦，产品不错，物业服务好，相比价格相对很友好了。

等到下一个周期，2035、2040年，现在的顶流豪宅，会不会也被拍在沙滩上？