二手房的涨跌情况，大家看过很多。

那么，新房到如今，又经历了怎样的变化呢？哪些区“打骨折”，哪些区又稳如泰山？

@深圳买房计划 深扒了高峰期与近两年都有项目入市、并且市场关注度较高的10大热点片区，对比了部分新盘的实际开盘均价：

▲只计入开盘均价（折后），不同新盘之间存在位置与配置差异，仅供参考 | 数据来源：深圳房地产信息平台等

我们发现：

1、几乎全部片区都在跌价；

2、最大跌幅超过30%，包括上塘、赤湾、光明城、沙井等片区；

3、最稳健的妈湾片区，整体跌幅仅4.8%，甚至宝中有新房逆市涨价！

总的来说，大部分现在出手的买房人，已经省下了几十上百万，甚至是一笔首付款。

难怪有人感叹：“感谢房价下跌，终于买到了梦中情房！！”

你还知道哪些区已经“打骨折”了？

降幅超30%！

这些片区为啥栽这么狠？

先说降幅最大的片区。

首当其冲是上塘片区，跌幅37%，接近6折。

跌这么狠，是因为片区高峰期个别新盘的售价实在太高——2020年9月入市的龙光玖悦台，均价超过9万/㎡。

而今年7月入市的塘城壹号花园，折后均价约5.7万/㎡。

对比起来，已经跌没了首付。

▲开盘9万/㎡的龙光玖悦台，目前二手房价约7.4万/㎡ | 图源：贝壳找房

哪怕剔除龙光玖悦台这个价“格刺客”，片区整体跌幅也达到24%。

其实，上塘的居住氛围非常好，近年配套也逐渐增加，但无奈近年来竞品真的太多了。

包括北站、红山、上塘等片区在内，近年入市项目就约有14个/批次，更别说赤湾/新安等片区降价之后，也在抢上塘的客户，竞争太过激烈，上塘的价格也只能一降再降。

整体跌幅最狠的是：

赤湾片区，跌超28%

这个片区从2021年开始，不断入市新盘。

第一个项目半山臻境非常好命：高达10.14万/㎡的均价，却做到了开盘“日光”！

而后入市的前海宸湾、开云府等，也是以8-9万/㎡的价格开盘，但都惨遭滑铁卢，一度降到单价5字头！堪称腰斩！

▲网传开云府曾有业主现场wq

这个片区有三大缺点：

1、新房扎堆供应；

除了已经入市的5大商品房之外，还有人才房深铁熙府，以及即将入市的天健湾时代府。

2、配套近乎“三无”；

无集中商业、无名校加持，有的新盘距离地铁较远。

3、曾有厌恶设施；

过去聚集着垃圾焚化厂、玻璃加工厂及油脂厂等，部分老深圳人不喜欢。

▲半山臻境开盘均价超10万/㎡，如今二手房价7.9万/㎡ | 图源：贝壳找房

接着是光明城片区，跌幅达到约32%。

价格大跌，大概也有2大原因：

一是，片区新盘扎堆供应。

从2021年到如今，片区入市了龙光玖瑞府、特发观月台、中海观园、润晖府、润曜府、中海时光境、观玥名邸，共7个项目、近6000套房源。

▲片区新房扎堆入市

尤其是2023-2024年，润晖府、润曜府、中海时光境、观玥名邸四盘混战，位置上差别太小，只能卷价格——直接将均价拉到了约3.25万/㎡。

比最初已经跌没了32%！

二是，片区配套迟迟没起来。

本来冲着13号线买光明城站的人，从2022年等到2025年，愣是没等到通车。

所幸这两年落地深实验分校，加上大幅降价，加速了片区新房去化，到今年已经基本无房可卖。

不过，先入坑的业主就很难笑出来了。

有业主还没交房就遇到开发商降价，有的迫不及待地挂盘脱手。

▲还没交房就挂牌

此外，沙井片区也因为巨量旧改项目，如万丰海岸城、鸿荣源珈誉府、拾悦城、卓越前海未来城等扎堆入市，价格从5.75万/㎡，拉低至出现部分单价3.6万/㎡的情况，最大跌幅达30%。

你觉得这些片区还会继续跌价吗？

几乎没跌？

这俩片区咋那么稳！

再看相对稳健的片区。

一是宝中：

明面上看，今年最贵的项目比5、6年前还涨了4%。

但如果剔除掉都市茗荟二期高达11.4万/㎡，以及胤璇中心低至8.45万/㎡两个极端值，实质也跌了12.8%。

但相对来说还是比较稳健的。

这得益于新盘限价，宝中新盘高峰期也不能狂涨价，所以现在的回落幅度有限。加上片区确实配套健全、崭新宜居，所以购房需求也一直比较高。

不过，片区最新一块海景地块楼面价不足6万/㎡，也引发外界猜测：宝中是不是还得继续降？

二是妈湾：

从2019年至今，均价都保持在10万+/㎡。

同样是前海，桂湾从当年的11.2万/㎡，跌到9字头，为啥妈湾就能稳住呢？

答案是：用的“邪修”方法。

无论是招商领玺一期二期，还是后面的瑧玺家园、湾启紫荆府，实际开发商都是——前海蛇口自贸。

所以整个片区，最近两三年都是同一个开发商操盘、没有“扯头花”的竞品，自然也不需要搞价格战、“打骨折”。

甚至，如果剔除极端值，这个片区甚至只跌了4.8%。

你还知道哪些片区持续入市不同项目，却价格稳健的吗？

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