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上海楼市新政已经好几天了，效果究竟如何？

作为身处市场一线的团队，我们有些观察想跟大家聊聊。

全局来看，市场热度的确有所增加，但细分来讲，还是冷热不均。

说直白点，该火的地方还是火，该凉的地方依然凉。

不过，新政多少还是有效的，用我们一个选房师的话说，“最近一周的带看比之前一个月的都多”。

新政后外环外出现两个日光盘

8月26日，闵行梅陇的“保利·海上印”三批次开盘，项目入市均价约为8.18万元/平方米，168套房源实现当日售罄； 位于宝山杨行的“金茂棠前”项目共160套房源，均价为5.39万元/平方米，也实现了“日光”。

保利·海上印在外环外的闵行梅陇，紧靠徐汇战略重地华泾。

周边有地铁，有规划，有产业，有一流学区预期，地铁直达漕河泾，区域能级足够高，产品品质也很优秀。

所以即便不出新政，这样的项目也是不愁卖的。现在出了新政，能买的人多了，更是要抢了。

这次新政，算是给外环外新房的一次定向输血，有利于接下来的卖地。

很多楼盘通宵卖房，不少外环外中介分销盘销量明显提升。

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买房卖房咨询多了

从我们实际的感受来看，来咨询买房卖房的客户也明显多了起来。

1）买房这块，观望很久的一些买家，也来询问，现在是否是买房的好时机，应该选择什么样的产品。

直接下场谈判的也有；

当然也有继续观望，不着急看房的，这部分买家占比不小。这都很正常，也没有绝对的对错。

有个朋友，因为老婆失业，所以暂时打消了买房的想法，出了新政也不为所动。

也有原本买自住带学区的次新房的客户，改变了买房策略，选择买挂户口的老公房，首付和房贷压力会小不少。

也有客户看中了房子，但房东执意不降价的，总价400万的房子，就差五万块一直谈不拢。

房东目前也没有别的下家，客户也没其他中意的房子，所以就处在极限拉扯阶段，已经两周了。

2）咨询卖房的多于买房。

这些卖房的群体当中，以外环外100-200多万的小户型为主，动迁房占了大头。

他们基本都是想趁着新政热度，出掉外环外的房子，置换到外环内。

整体来看，买家和房东都比较“佛”。

愿意出来看房的客户普遍心态平稳，没有出现慌乱或害怕踏空的情况。卖房的房东们也相对淡定，毕竟房价已经经历了一波下跌。

也有趁着新政涨价的房东，属于极个别现象。

挂牌量这块，目前没有明显变化，波澜不惊，稳中有跌。

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实数实话，这次新政的诚意还是有的。

新政鼓励买房，鼓励置换，鼓励买新房，尤其鼓励刚需和二套，利率和首套拉平，公积金贷款额度最高184万。

对整个市场有3个利好：

1、利好外环外卖房的房东，出货几率大了；

2、利好外环外强能级地段，如唐镇，莘庄，大虹桥、七宝、华泾等；

不要以为外环外有多远，莘庄1号线到徐家汇只要6站，不到二十分钟。

而且莘庄，七宝的房价，可是要比南大，桃浦要贵。

3、利好整个市场置换链的打开，利好外环内改善房源的价格企稳；

参考过往经验，新政后上海二手房成交量必然提升，外环内的置换客出货后买入外环内，外环内的房东再顺势向上置换，最终利好外环内高品质改善房源。

不过新政也会利空三类产品：

1、对于外环外老破小、无地铁、无配套的动迁房、品质不行的商品房而言，这次新政其实是利空。

因为这次对于买新房的“又提又贷”公积金新政，降低了一些外环外低总价新房的上车门槛，也就削弱了这些非优质产品低总价低门槛的优势。

有能力而且有意愿买多套的买房人，在首套和二套利率拉齐后，部分减轻月供压力，也会推动这类客群购入更加优质资产的意愿。

2、 相对利空市区老公房

很多预算有限的买房人，会纠结买郊区新房or市区老公房。此次的政策对老公 房几乎没有任何利好，又大幅度偏向郊区的新房，老公房的需求端会被分流。

3.环沪更惨了

新政利空环沪，嘉善，昆山，太仓，这些地方彻底成了“小丑”。

上海外溢到环沪 的养老需求，别墅梦想，刚需，全部都被外环外虹吸了。

苏州挂牌量突然大增，一方面原因是放开了限售，一方面可能就是来自上海的投资客在出货。

还有就是可能苏州本地人想卖了投资上海外环外。

对于长三角客群来讲，外环外1年社保要求其实已经形同虚设，买房把付款周期谈久一点就行。

买卖建议

我们认为，新政会有效改善市场情绪。

参考北京，在政策放松后，二手房市场预期小幅好转。

北京8月8号发布新政，即32周，二手网签量2704套。

•33周，网签3082套，环比增长14%

•34周，网签3369套，环比增长25%

这次新政后，很多十几年的老客户老朋友，打电话过来咨询我，要不要卖房或者买房，这里我直接告诉你们。

1）想卖房的，千万别想着涨价，新政是来救流动性的，不是让你涨价的。

目前来看买家普遍是没有为涨价买单的意愿的。

如果你的房子本身素质不错，可以不接受大刀砍价，但还是要在区域内凸出性价比，用我们的话来讲，可以比市场低1厘米。

至于远郊的房东，什么奉贤海湾，青浦白鹤，浦东泥城惠南这些地方，更是要加速卖房。

2）外环外限售新房多的地方，也要警惕，如果你的房子恰好在这些地段，不要怀疑犹豫，趁着窗口期，抓紧出货。

3）对于买房人来讲，还是要多比多看，选择有稀缺性，有竞争力的产品，无论是新房还是二手。

如果对于市场把握不住的，可以联系我们，不论买卖都可以给到你们专业帮助。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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