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前言/INTRODUCTION
去年，桂湾热盘深业云海湾入市即热销，开盘均价约9.2万/㎡，推出919套房源当日去化率达95%，市场反响热烈。
近期，同系产品深业前海湾凭借高品质交付再度引发关注，也带动市场对云海湾前景的期待。尽管新入市的保利瑧誉府推盘204套、去化超80%，成交约160余套，但与云海湾近千套推盘及95%的去化率相比，后者热度更具含金量。
云海湾的热销得益于多方面优势：更大园林尺度、更低容积率、更优景观视野及明显价格竞争力。相较周边天健悦桂府约10.3万/㎡、天健悦湾府9.65万/㎡的均价，云海湾价格优势突出。
早期业主普遍预期资产增值可观，与周边项目价差相符。尽管市场仍处调整期，但招商近期以楼面价约8万/㎡竞得桂湾地块，未来售价预计突破十万，进一步提振信心。加之项目实际交付品质良好，市场对其价值保持较高期待。
目前，云海湾租赁挂盘价逐步披露，整体略高于同期交付的天健悦湾府。虽房产证尚在办理，部分业主已通过中介试探挂牌，预计二手放盘量将逐步增加。
目录
1、基础数据
2、项目介绍
3、实景情况
4、项目对比
5、优略势分析
6、项目配套
7、项目总结
01.基础数据
项目名称：云海湾
开发商：深业集团、人才安居集团
物业公司：深业物业
物业费：7.5元/㎡
楼栋数：8栋楼（5栋商品房、3栋人才房）
总户数：约1800户（商品房920户、人才安居752户、人才租赁264户）
梯户比：3T5户
容积率：4.1
绿化率：35%
产权年限：2021-12-22至2091-12-21（70年）
02.户型介绍
【深业云海湾】主打改善型住宅，提供多样户型选择，包括106-108㎡及116㎡的3房2卫，以及143㎡和183㎡的4房产品。
项目共规划8栋，5栋为商品房（1栋A、D、E座及2栋B、C座），梯户比均为3T5，合计919套，面积106-183㎡，涵盖3至4房。
另设有2栋可售人才房（1栋B座、2栋A座，4T8-9户，共718套，建面70-90㎡）及1栋租赁人才房（1栋C座）。
户型方面，A1（106㎡）及A2（108㎡）为传统竖厅设计，动静分区明确，入户空间宽裕，主卧套房布局，整体实用性强。
B1及B2（均为116㎡）同样采用竖厅结构，
其中B2户型客厅开间达5.1米，空间开阔实用；
B3（116㎡）则为横厅设计，空间利用率高，无明显过道浪费。
C户型（143㎡）为四房设计，玄关预留充足收纳空间，主卧套房设计。
D户型（183㎡）在C户型基础上扩大尺度，主卧带步入式衣帽间及双台盆卫生间，提升居住舒适度。
03.实景情况
04.项目对比
01.
同开发商项目
和深业云海湾同一开发商的有：深业上城、深业云海湾、深业鹤塘岭、深业中城
02.
新房对比
和深业云海湾成为竞品的新房：前海时代三期、招商一湾臻邸、招商臻玺、万科瑧湾悦
03.
二手房对比
和深业云海湾成为竞品的二手房：以下内容包含最新成交价格、租金情况
【天健悦桂府】
卖房成交价：
119平3房1155万元，（2025年7月）
117平3房1050万元。（2025年7月）
租房：
119平3房约14000-15000元，
164平4房约17000-18500元。
【天健悦湾府】
卖房挂盘价：
114平3房1180万元，
114平3房1340万元。
租房：
114平3房约14000-16000元。
【前海时代二期】
卖房成交价：
210平4房2250万元，（2025年7月）
157平4房1868万元。（2025年6月）
租房：
145平4房约15000-16000元
166平4房约20000-22000元，
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05.优劣势分析
【项目优势】
1、坐落桂湾核心地段，公共交通便利，出行便捷；
2、主力户型朝南设计，视野开阔，坐拥河景与海景双重资源；
3、社区园林规模开阔，车位配置充足，交付口碑良好，整体容积率较低；
4、享有前海当前成熟度最高的优质配套，区位发展红利显著。
【有待完善】
1、人才住房占比超商品房，社区纯粹性一般；
2、邻近南坪快速路，部分楼栋可能存在噪声干扰；
3、距离前海湾地铁站步行稍远，需依赖其他接驳方式；
4、项目商业配套仍处于起步阶段，当前底商仅覆盖基础生活需求，高阶消费需依托周边商圈；
5、得房率约74%-79%，与市场上新一代产品相比略显不足。
06.项目配套
交通：（地铁/陆路）
地铁：距1/5/11号线前海湾站约800米。
道路：紧邻南坪快速与梦海大道，可快速通达宝中、南山及福田核心区，驾车至福田约20分钟；附近在建亚洲最大综合交通枢纽——前海综合交通枢纽。
区块价值：
项目坐落于前海桂湾片区，为前海三湾中发展最成熟、配套最完善的区域。
商业：
驾车5分钟内可达前海万象、卓越前海壹号、前海山姆及宝中壹方城等多个大型商业中心。
生态人文:
西北侧毗邻双界河，西侧为公园绿地，1.5公里范围内分布有前海石公园、中山公园及欢乐港湾，部分位置可眺望欢乐港湾海景。
教育：
周边配备南二外前海创新桂湾学校（九年一贯制，已于2024年开学），另临近前海港湾小学及前海国王国际学校。
医疗：
附近有南方科技大学深圳医院及前海泰康医院。
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